Quadro B del 730: Come Compilarlo con la Certificazione Unica

Hai la Certificazione Unica di Airbnb sotto gli occhi e il Modello 730 aperto, ma non sai in quale rigo del Quadro B far corrispondere ogni numero. È il punto in cui molti host si bloccano: la CU parla di “compensi lordi” e “ritenute operate”, il Quadro B parla di “canone”, “codice utilizzo” e “imposta cedolare secca”. In questa guida facciamo il collegamento rigo per rigo, con un esempio numerico completo.

Nota: questa guida è a scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un commercialista o CAF, che resta il riferimento per il tuo caso specifico.

Prima di aprire il Quadro B: cosa ti serve a portata di mano

Per compilare correttamente la sezione dedicata agli affitti brevi devi avere sotto mano tre documenti:

• La visura catastale dell'immobile (comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale).
• La Certificazione Unica rilasciata da Airbnb (o dalle altre piattaforme che operano la ritenuta), con il totale dei compensi lordi e delle ritenute. Se non sai cos'è o dove trovarla, la nostra guida dedicata spiega tutto nel dettaglio: leggi Certificazione Unica di Airbnb e Booking.com: guida per gli host italiani.
• Il riepilogo dei giorni di locazione dell'anno, per immobile: quante notti sono state effettivamente occupate da ospiti paganti.

Quadro B, rigo per rigo: dalla CU al modello

Il Quadro B del 730 è organizzato in righe (B1, B2, B3…), una per ogni immobile posseduto durante l'anno. Per un appartamento usato in locazione breve con cedolare secca, i campi da compilare sono questi:

Colonna “Rendita”

La rendita catastale rivalutata dell'immobile, che trovi nella visura. Per gli affitti brevi questo dato serve solo come riferimento, perché la base imponibile reale è il canone percepito, non la rendita.

Colonna “Utilizzo” e Codice utilizzo

Qui va il codice 3 per la locazione con cedolare secca all'aliquota ordinaria del 21% (il caso tipico della prima unità immobiliare affittata in breve termine), oppure il codice 16 per le unità successive alla prima, soggette dal 2024 all'aliquota maggiorata del 26%. Se hai più appartamenti, questo è il punto dove si decide quale aliquota si applica a ciascuno: per approfondire come individuare la “prima unità” quando gli immobili sono di più proprietari, vedi anche Certificazione Unica e comproprietari negli affitti brevi.

Colonna “Canone di locazione”

Inserisci il totale dei compensi lordi erogati indicati nella CU di Airbnb (il primo importo riportato nel documento), aggiungendo eventuali incassi da Booking.com o da prenotazioni dirette non coperti da CU. Attenzione: va indicato il lordo incassato dall'ospite, non il netto arrivato sul tuo conto dopo le commissioni della piattaforma.

Colonna “Giorni di locazione”

Il numero di giorni dell'anno in cui l'immobile è stato effettivamente locato. Non sono i giorni di calendario in cui era pubblicato l'annuncio, ma le notti realmente vendute e pagate.

Colonna “Percentuale di possesso”

Se l'immobile è cointestato, qui va la tua quota di proprietà (es. 50% se siete due proprietari in parti uguali). Il canone va comunque indicato per intero nella colonna precedente: è il software di calcolo a proporzionare l'imposta in base a questa percentuale.

Dove va la ritenuta del 21% indicata nella CU

Il Quadro B ha una sezione separata, più in basso nello stesso modello, dedicata alle ritenute d'acconto subite. È qui — non nella riga del canone — che riporti l'importo trattenuto da Airbnb così come risulta dalla CU. Il sistema confronta questa ritenuta con l'imposta calcolata sul canone dichiarato:

• Se sei in cedolare secca, la ritenuta del 21% coincide quasi sempre con l'imposta dovuta: il saldo è zero, perché Airbnb ha già versato per tuo conto esattamente quanto dovevi.
• Se sei in regime IRPEF ordinario, la ritenuta è solo un acconto: se la tua aliquota marginale supera il 21% dovrai versare la differenza, se è inferiore riceverai un rimborso. Il meccanismo è lo stesso spiegato nella guida su ritenuta d'acconto Airbnb e Booking.com, qui applicato concretamente al modello.

Un esempio numerico completo

Prendiamo un host con un solo appartamento, affittato solo tramite Airbnb per 90 notti nell'anno, con un incasso lordo totale di 9.000 euro e cedolare secca al 21%.

• Canone di locazione (Quadro B): 9.000 euro (dato dalla CU)
• Codice utilizzo: 3 (cedolare secca 21%, unica unità)
• Giorni di locazione: 90
• Imposta cedolare secca dovuta: 9.000 × 21% = 1.890 euro
• Ritenuta subita (da CU): 1.890 euro (21% trattenuto da Airbnb)
• Saldo da versare: 0 euro

Se lo stesso host avesse incassato altri 2.000 euro tramite Booking.com (che normalmente non trattiene nulla), quei 2.000 euro andrebbero aggiunti al canone totale del Quadro B (11.000 euro), ma la ritenuta indicata resterebbe solo quella risultante dalla CU di Airbnb (1.890 euro): l'imposta cedolare secca salirebbe a 2.310 euro, con un saldo da versare di 420 euro.

Il 730 precompilato riporta già questi dati?

Spesso sì, ma non fidarti alla cieca. L'Agenzia delle Entrate riceve la CU direttamente da Airbnb e prova a precompilare il Quadro B in automatico. I punti da verificare sempre prima di confermare sono gli stessi che abbiamo elencato nella nostra guida completa su come compilare il Modello 730 per gli affitti brevi: dati catastali corretti, codice utilizzo coerente con il numero di unità possedute, e soprattutto gli incassi non coperti da CU (Booking.com, bonifici diretti, contanti), che il precompilato non può conoscere e che devi aggiungere a mano.

Molti host che gestiscono più appartamenti arrivano a marzo con fogli di calcolo creati in fretta per ricostruire canoni e giorni di locazione per immobile: un gestionale che registra automaticamente ogni prenotazione, piattaforma e incasso lordo rende questo riepilogo immediato invece che un lavoro di settimane da fare ogni anno.

Errori comuni da evitare nel Quadro B

Indicare il netto invece del lordo

Il canone da inserire è sempre l'importo lordo pagato dall'ospite, prima delle commissioni trattenute dalla piattaforma. Usare il netto accreditato sul conto corrente porta a dichiarare un reddito inferiore a quello reale, con il rischio di una comunicazione di anomalia dall'Agenzia delle Entrate.

Dimenticare gli incassi senza CU

Booking.com e le prenotazioni dirette non generano CU, ma il reddito va dichiarato comunque. Omettere questi incassi perché “non c'è un documento che me lo ricorda” è l'errore più frequente tra chi usa più canali di prenotazione.

Codice utilizzo sbagliato con più immobili

Con due o più appartamenti affittati in breve termine, solo il primo (a tua scelta) può usare il codice 3 al 21%: gli altri dal 2024 vanno con il codice 16 al 26%. Applicare il 21% a tutti gli immobili è un errore che genera un'imposta versata inferiore a quella dovuta.

Domande frequenti

Nel Quadro B vanno indicati i giorni di sfitto?

No, solo i giorni in cui l'immobile è stato effettivamente locato e ha generato un canone. I giorni in cui l'annuncio era online ma nessuno ha prenotato non vanno contati come giorni di locazione.

Se ho più CU (Airbnb e un'altra piattaforma), le somma io o il software?

Nel canone di locazione del Quadro B devi inserire tu il totale, somma di tutte le fonti (CU comprese). Nella sezione ritenute, invece, riporti l'importo già aggregato se il precompilato le ha unite correttamente, oppure le sommi manualmente se compaiono come righe separate.

Cosa succede se sbaglio il codice utilizzo?

Il sistema calcola l'imposta sulla base del codice indicato: un codice errato produce un'imposta calcolata in modo scorretto (troppa o troppo poca), che l'Agenzia delle Entrate può rilevare nel controllo automatico incrociando i dati con la CU. È possibile correggere con una dichiarazione integrativa.