Certificazione Unica e Comproprietari: Chi la Riceve negli Affitti Brevi

Due fratelli ereditano un appartamento al mare e lo affittano su Airbnb. Marito e moglie comprano una casa in comunione dei beni e la mettono su Booking.com. In entrambi i casi arriva marzo, spunta la Certificazione Unica (CU) e la domanda è sempre la stessa: “la riceviamo entrambi, o solo chi ha aperto l'annuncio?”

Nota: questa guida è a scopo informativo. Per la tua situazione specifica consulta sempre un commercialista o un CAF abilitato.

La regola di base: la CU va a un solo nominativo

Airbnb e Booking.com, quando operano come sostituti d'imposta, rilasciano la Certificazione Unica a chi ha registrato l'account host, cioè a un unico codice fiscale. Non esiste una CU “divisa in quote” o una CU per ciascun comproprietario: il documento riporta per intero i compensi lordi accreditati su quell'account e la ritenuta del 21% trattenuta su quell'unico nominativo.

Questo crea un disallineamento apparente ma del tutto legittimo: l'immobile è di due (o più) persone, ma il documento fiscale ne cita solo una. Per capire come funziona la ritenuta in generale, la nostra guida sulla Certificazione Unica di Airbnb e Booking.com spiega cosa contiene il documento e le scadenze di consegna.

Perché conta chi è il titolare dell'account

La piattaforma non conosce la situazione catastale dell'immobile: conosce solo chi ha inserito i propri dati fiscali nel profilo host e chi riceve gli accrediti sul proprio IBAN. Per questo:

• Se l'account è a nome di un solo comproprietario, la CU certifica il 100% dei compensi a suo nome, anche se l'immobile è al 50% o in altra quota.
• Se i comproprietari gestiscono due account separati per lo stesso immobile (pratica sconsigliata e spesso non ammessa dai regolamenti delle piattaforme), ognuno riceve una CU solo per le prenotazioni passate dal proprio profilo.
• Booking.com, nella maggior parte dei casi, non opera ritenuta d'acconto per i privati italiani e quindi non emette alcuna CU: il discorso che segue sulla dichiarazione vale comunque, solo senza il documento di sintesi.

Come si dichiara il reddito se la CU è a nome di uno solo

Qui è dove molti comproprietari sbagliano, pensando che basti dichiarare quanto riportato in CU a chi l'ha ricevuta. Non è così: il reddito da locazione breve si dichiara in base alla quota di proprietà catastale, indipendentemente da chi ha incassato materialmente il canone o da chi figura sulla CU.

Per approfondire il meccanismo generale di ripartizione, abbiamo dedicato una guida specifica agli affitti brevi con comproprietari, con la divisione per quote e gli accordi da mettere per iscritto. In questo articolo ci concentriamo sul nodo pratico della Certificazione Unica.

Esempio concreto

Due comproprietari al 50%, immobile gestito con un unico account Airbnb a nome del primo. Nell'anno l'account ha incassato 10.000 euro lordi, con una ritenuta del 21% pari a 2.100 euro certificata nella CU a nome del primo comproprietario.

• Ciascuno dei due dichiara 5.000 euro di reddito da locazione breve (Quadro B).
• La ritenuta di 2.100 euro, pur certificata solo sul primo, va ripartita al 50% tra i due in dichiarazione: 1.050 euro a testa.
• Il secondo comproprietario, che non ha ricevuto nessuna CU, indica comunque nel proprio modello la quota di ritenuta subita indirettamente, specificando i dati del sostituto d'imposta (Airbnb) presenti sulla CU del primo.

Questa ripartizione va fatta a mano dal commercialista o dal CAF: nessun modello precompilato la propone automaticamente, perché l'Agenzia delle Entrate vede un solo percettore collegato alla ritenuta.

Cosa serve per far quadrare i conti con l'Agenzia delle Entrate

Dichiarare metà di un reddito risultante da una CU emessa a un'altra persona può generare un controllo automatico (l'incrocio tra CU trasmessa da Airbnb e dichiarazione presentata). Per evitare comunicazioni di anomalia conviene conservare documentazione che dimostri la comproprietà e la ripartizione:

• Visura catastale o atto di proprietà con le quote indicate.
• Un accordo scritto tra i comproprietari (anche una semplice scrittura privata) che richiami esplicitamente come vengono ripartiti canoni e ritenute.
• Nella dichiarazione, l'indicazione nel quadro RB/Quadro B del codice fiscale dell'altro comproprietario e della relativa quota, così come previsto per gli immobili in comproprietà in generale.

Se uno dei comproprietari è in cedolare secca e l'altro nel regime ordinario IRPEF, ciascuno applica il proprio regime sulla propria quota: la cedolare secca si esercita individualmente, non è un'opzione dell'immobile ma del singolo contribuente. Trovi il dettaglio su questo punto nella guida agli affitti brevi tra comproprietari.

E se l'immobile è gestito da coniugi in comunione dei beni?

Il principio non cambia: anche in comunione legale, il reddito da locazione breve si imputa a entrambi i coniugi in base alle quote (di norma 50/50), e vale lo stesso discorso sulla CU ricevuta da uno solo. L'unica differenza pratica è che, avendo spesso conto corrente cointestato, è più semplice dimostrare che l'incasso è di entrambi.

Un account per comproprietario conviene?

In teoria sì, perché ogni comproprietario riceverebbe una CU corretta sulla propria quota senza bisogno di ripartizioni manuali. In pratica è raramente percorribile: significherebbe dividere lo stesso immobile in due annunci separati, con calendari e recensioni distinti, e la maggior parte delle piattaforme scoraggia o vieta annunci duplicati per la stessa unità abitativa. La soluzione più usata resta un unico account, con la ripartizione fiscale risolta a valle in dichiarazione.

Chi gestisce più immobili in comproprietà con persone diverse trova utile un gestionale che tenga traccia separata degli incassi per ciascuna struttura, in modo da arrivare a fine anno con i numeri già divisi per quota e pronti da passare al commercialista, senza doverli ricostruire a ritroso dalle transazioni delle piattaforme.

Domande frequenti

Se non ho mai ricevuto una CU ma sono comproprietario, devo dichiarare comunque?

Sì. L'obbligo di dichiarare la propria quota di reddito esiste indipendentemente dal fatto che tu abbia fisicamente ricevuto il documento. La CU va a chi gestisce l'account, ma l'obbligo dichiarativo segue la proprietà catastale.

Posso chiedere ad Airbnb di dividere la CU tra i comproprietari?

No, le piattaforme non offrono questa funzione: la CU segue sempre l'account host registrato con un unico codice fiscale. La ripartizione tra comproprietari si fa solo in fase di dichiarazione dei redditi.

Cosa succede se i comproprietari dichiarano quote diverse da quelle catastali?

È rischioso farlo senza un accordo formale che lo giustifichi (es. un contratto di comodato o una diversa pattuizione tra le parti registrata). In assenza di accordi specifici, l'Agenzia delle Entrate si attende la ripartizione proporzionale alle quote di proprietà risultanti dall'atto o dalla visura catastale.