Ritenuta Airbnb e Booking: Come Funziona il 21%

Dal 2017, Airbnb è obbligata per legge a trattenere una ritenuta d'acconto del 21%su tutti i pagamenti effettuati agli host italiani. Booking.com ha seguito la stessa strada. Molti host scoprono questa trattenuta solo alla fine dell'anno, quando si trovano a dover fare i conti con la dichiarazione dei redditi e si chiedono dove siano finiti quei soldi.

In questo articolo spieghiamo come funziona la ritenuta d'acconto sulle piattaforme di affitti brevi, chi la applica, come recuperarla e cosa fare in dichiarazione.

Cos'è la ritenuta d'acconto del 21%

La ritenuta d'acconto è una somma che il soggetto che effettua il pagamento (in questo caso la piattaforma) trattiene alla fonte e versa direttamente all'Erario per conto del percettore. Non è una tassa aggiuntiva: è un anticipo sulle imposte che dovrai comunque pagare.

Nel caso degli affitti brevi, l'articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 ha introdotto l'obbligo per le piattaforme digitali di applicare questa ritenuta. L'aliquota è fissa al 21%ed è calcolata sul corrispettivo lordo, cioè sull'intero importo pagato dall'ospite prima della deduzione delle commissioni della piattaforma.

Chi applica la ritenuta: Airbnb, Booking e le altre piattaforme

Non tutte le piattaforme applicano automaticamente la ritenuta. La situazione attuale:

• Airbnb:applica la ritenuta del 21% su tutti i pagamenti agli host italiani che non abbiano fornito partita IVA come soggetti che svolgono attività d'impresa. Se hai una partita IVA con attività d'impresa, devi comunicarlo ad Airbnb per evitare la trattenuta.
• Booking.com: a partire dal 2021 ha iniziato ad applicare la ritenuta per gli host italiani in regime di cedolare secca o con redditi da locazione come persone fisiche.
• VRBO / Expedia: applicano la ritenuta in modo analogo alle altre piattaforme.
• Piattaforme minori:non sempre adempiono a questo obbligo. In questi casi la responsabilità ricade sull'host, che deve dichiarare il reddito integralmente.

Come viene calcolata la ritenuta: un esempio pratico

Supponiamo che un ospite paghi 1.000 € per un soggiorno su Airbnb.

• Airbnb trattiene la propria commissione (es. 3%): 30 €
• Airbnb calcola la ritenuta del 21% sul lordo (1.000 €): 210 €
• L'host riceve: 1.000 - 30 - 210 = 760 €

La ritenuta è calcolata sul corrispettivo lordo (1.000 €), non sul netto dopo commissioni. Questo significa che la base imponibile è più alta di quanto potresti aspettarti.

Airbnb invia ogni anno il modello CU (Certificazione Unica)agli host, attestando i pagamenti effettuati e le ritenute operate. Questo documento è fondamentale per la dichiarazione.

Come funziona in dichiarazione: cedolare secca vs IRPEF

Se scegli la cedolare secca (21%)

Se opti per la cedolare secca, l'aliquota fiscale coincide esattamente con la ritenuta già trattenuta. Questo significa che la ritenuta d'acconto è già l'imposta definitiva: la compensi in dichiarazione e, se non hai altri redditi particolari, non devi versare altro.

Esempio: hai incassato 10.000 € lordi, Airbnb ha trattenuto 2.100 € (21%). Con la cedolare secca devi pagare esattamente il 21% = 2.100 €. Le ritenute già versate coprono tutto: saldo zero.

Se rientri nell'IRPEF ordinaria

Se hai altri redditi e sei in uno scaglione IRPEF superiore al 21%, la ritenuta è solo un acconto. La differenza la devi versare tu. Viceversa, se la tua aliquota effettiva è inferiore al 21% (difficile per chi non ha altri redditi), potresti avere un credito da recuperare.

Come recuperare la ritenuta o usarla in compensazione

La ritenuta versata dalle piattaforme viene indicata nel modello 730 o nel modello Redditi PF. Il meccanismo:

• Inserisci i redditi da affitto breve nella sezione dedicata (quadro B o quadro L)
• Indichi l'importo delle ritenute subite (dato dalla CU di Airbnb/Booking)
• Il programma di calcolo determina se hai un credito (ritenute > imposta dovuta) o un debito
• L'eventuale credito viene rimborsato direttamente sul conto corrente o usato in compensazione con altri tributi

Leggi anche la nostra guida su cedolare secca e tasse sugli affitti brevi per capire quale regime fiscale conviene nel tuo caso.

Partita IVA e ritenuta: quando non si applica

Se gestisci gli affitti brevi con partita IVA in regime d'impresa (non regime forfettario), puoi comunicare alle piattaforme il tuo numero di partita IVA e richiedere che non vengano applicate le ritenute. In questo caso sei tu a dover provvedere autonomamente al versamento delle imposte.

Attenzione: il semplice regime forfettario non esime dalla ritenuta se la piattaforma non riconosce il regime come attività d'impresa. Verifica sempre con il tuo commercialista la configurazione corretta.

Per capire se conviene aprire una partita IVA per la gestione degli affitti brevi, leggi la nostra guida su partita IVA e affitti brevi.

Errori comuni da evitare

• Dimenticare la CU: la Certificazione Unica di Airbnb arriva via email entro marzo. Conservala e passala al commercialista. Senza di essa non puoi compilare correttamente la dichiarazione.
• Confondere commissioni e ritenute:sono due cose diverse. Le commissioni sono il costo del servizio della piattaforma. La ritenuta è un anticipo fiscale che eventualmente recuperi.
• Non comunicare la partita IVA ad Airbnb:se hai partita IVA con attività d'impresa, la comunicazione va fatta esplicitamente nelle impostazioni fiscali dell'account.
• Calcolare i guadagni sul netto ricevuto:ai fini fiscali, il reddito imponibile è il lordo, non il netto dopo ritenute. Un errore comune che porta a dichiarazioni errate.

Conclusione

La ritenuta del 21% è spesso percepita come una sorpresa spiacevole, ma in realtà per chi adotta la cedolare secca è semplicemente un anticipo che pareggia esattamente l'imposta dovuta. Il punto critico è tenere traccia di tutti i pagamenti, conservare la CU e inserire correttamente i dati in dichiarazione. Un buon commercialista esperto in locazioni turistiche fa la differenza.

Con la guida fiscale completa agli affitti brevipuoi avere un quadro d'insieme su tutti gli adempimenti che ti riguardano come host.