Affitti Brevi nel 730: Come Dichiararli nel 2026

Se gestisci affitti brevi come persona fisica senza partita IVA, ogni anno devi dichiarare i redditi che ne derivano nella tua dichiarazione dei redditi. Lo strumento più comune è il Modello 730, che puoi compilare autonomamente tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate oppure con l'aiuto di un CAF o commercialista.

Ma dove si inseriscono i redditi da affitto breve nel 730? Come si dichiara la cedolare secca? Cosa fare con la CU di Airbnb? In questo articolo rispondiamo a tutte queste domande in modo pratico.

Chi deve presentare il 730 per gli affitti brevi

Devi presentare il Modello 730 (o il Modello Redditi PF) per i redditi da affitti brevi se:

• Sei una persona fisica che affitta un immobile di proprietà per periodi brevi
• Hai optato per la cedolare secca o per la tassazione IRPEF ordinaria
• Hai ricevuto pagamenti tramite piattaforme che hanno trattenuto la ritenuta del 21%

Non devi presentare il 730 (ma potresti dover presentare il Modello Redditi PF) se hai partita IVA con regime forfettario o se i redditi da affitto derivano da attività d'impresa.

Cedolare secca nel 730: come funziona

La cedolare seccaè un regime opzionale che prevede un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, dell'addizionale comunale e regionale e dell'imposta di registro. L'aliquota per gli affitti brevi è del 21%(26% per i redditi da affitti brevi superiori alla prima unità immobiliare dal 2024).

Scegliendo la cedolare secca nel 730, il reddito da affitto breve non si somma agli altri redditi per determinare l'aliquota IRPEF applicabile. È tassato separatamente e in modo definitivo al 21%.

Per una panoramica completa sul regime fiscale più conveniente, leggi la nostra guida sucedolare secca e tasse per affitti brevi.

Dove inserire gli affitti brevi nel Modello 730

I redditi da affitti brevi vengono dichiarati nel Quadro B del Modello 730, dedicato ai redditi dei fabbricati.

Passi da seguire nel Quadro B

• Indicare i dati catastali dell'immobile:comune, foglio, particella, subalterno. Questi dati si trovano nella visura catastale dell'immobile.
• Codice utilizzo: per gli affitti brevi con cedolare secca inserisci il codice 3(locazione con cedolare secca ad aliquota ordinaria 21%) oppure 16per le unità successive alla prima (aliquota 26% dal 2024).
• Canone annuo:inserisci il totale dei canoni percepiti nell'anno (reddito lordo, non al netto delle commissioni delle piattaforme).
• Giorni di locazione:il numero di giorni totali in cui l'immobile è stato affittato.
• Ritenute subite:l'importo indicato nella CU rilasciata da Airbnb/Booking. Queste ritenute vengono portate in detrazione dell'imposta calcolata.

La Certificazione Unica (CU) di Airbnb e Booking

Ogni anno, entro il 31 marzo, Airbnb e le altre piattaforme sono obbligate a inviare al fisco e agli host italiani la Certificazione Unica (CU), un documento che attesta:

• Il totale dei compensi lordi erogati nell'anno
• L'ammontare delle ritenute operate (21% dei compensi)

La CU arriva via email all'indirizzo registrato sull'account della piattaforma. È un documento fiscale fondamentale: non buttarla e passala al commercialista.

Il 730 precompilato dall'Agenzia delle Entrate potrebbe già contenere i dati della CU se Airbnb li ha trasmessi correttamente. Verificali sempre prima di confermare.

Il 730 precompilato: posso usarlo per gli affitti brevi?

Sì, il 730 precompilato include i dati della CU trasmessi dalle piattaforme. Tuttavia, ci sono alcune cose da verificare manualmente:

• I dati catastali dell'immobile sono presenti e corretti?
• Il codice utilizzo è quello corretto per gli affitti brevi con cedolare secca?
• Hai affittato tramite più piattaforme? I dati di tutte sono stati inclusi?
• Hai redditi da affitti brevi pagati in contanti o tramite bonifico diretto (prenotazioni dirette)? Questi non compaiono nella CU e devi inserirli manualmente.

Scadenze e modalità di presentazione

• 730 tramite CAF/commercialista: entro il 30 settembre dell'anno successivo
• 730 online (Agenzia delle Entrate): entro il 30 settembre
• Modello Redditi PF: entro il 30 novembre (per chi non può o non vuole presentare il 730)

Le scadenze si riferiscono all'anno di imposta precedente: il 730/2025 dichiarerà i redditi del 2024.

Redditi da affitti brevi e ISEE

I redditi da affitti brevi, anche con cedolare secca, entrano nel calcolo dell'ISEE. Questo aspetto è spesso trascurato: se benefici di agevolazioni legate all'ISEE (bonus nido, rette universitarie ridotte, ecc.), verifica l'impatto dei tuoi redditi da locazione turistica.

Per approfondire tutti gli aspetti fiscali annuali, leggi anche il nostro articolo sugliadempimenti fiscali annuali per affitti brevi.