Certificazione Unica di Airbnb e Booking.com: Guida per gli Host Italiani
Ogni anno, tra marzo e aprile, molti host italiani trovano nella propria email un documento chiamato Certificazione Unica(CU) inviato da Airbnb. In tanti non sanno cos'è, a cosa serve e soprattutto cosa farne nella dichiarazione dei redditi. Questo articolo spiega tutto in modo chiaro, senza gergo burocratico.
Nota: questa guida è a scopo informativo. Per la tua situazione specifica consulta sempre un commercialista o un CAF abilitato.
Cos'è la Certificazione Unica
La Certificazione Unica è un documento fiscale che un sostituto d'imposta— cioè un soggetto che trattiene le tasse per conto dello Stato prima di pagare un compenso — rilascia al percettore del reddito. In parole semplici: Airbnb trattiene una percentuale sui tuoi guadagni prima di versarteli, la gira al Fisco italiano, e poi ti certifica con la CU quanto ha trattenuto.
Questo sistema esiste dal 2017, quando il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto l'obbligo di sostituzione d'imposta per le piattaforme di locazione breve. Da quell'anno Airbnb è obbligata a trattenere una ritenuta del 21% sui canoni di locazione breve e a rilasciare la CU ai proprietari.
Chi riceve la CU: Airbnb vs Booking.com
La situazione tra le due principali piattaforme è diversa:
Airbnb
Airbnb Italy S.r.l. opera come sostituto d'imposta per i pagamenti ai proprietari italiani. Trattiene il 21% sul canone di locazione (non sulle spese di pulizia separate) e rilascia la CU entro il 31 marzodell'anno successivo a quello di riferimento. Per esempio, i guadagni del 2025 vengono certificati con una CU consegnata entro il 31 marzo 2026.
Booking.com
Booking.com nella maggior parte dei casi non opera la ritenuta d'accontoper i proprietari italiani privati: i pagamenti arrivano al lordo e sei tu, come host, a dover versare le imposte in dichiarazione. Questo significa che normalmente non ricevi una CU da Booking.com. Tuttavia la normativa è complessa e può variare in base alla tua forma contrattuale con la piattaforma: verifica sempre con il tuo commercialista.
Cosa contiene la CU di Airbnb
La CU è un documento standardizzato dell'Agenzia delle Entrate. Le voci più importanti per un host di affitti brevi sono:
- Compensi lordi erogati: il totale dei canoni che Airbnb ti ha accreditato nell'anno prima di trattenere la ritenuta.
- Ritenute operate: il 21% trattenuto e versato all'Erario. Questo importo è una ritenuta a titolo d'imposta se hai optato per la cedolare secca, oppure una ritenuta a titolo d'acconto se stai nel regime ordinario IRPEF.
- Dati del sostituto d'imposta: codice fiscale e denominazione di Airbnb Italy S.r.l.
- Dati del percettore: il tuo codice fiscale.
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Scopri GuestSuiteCome usare la CU nella dichiarazione dei redditi
Qui entra in gioco la distinzione tra cedolare secca eregime IRPEF ordinario. Leggi la nostra guida su ritenuta d'acconto Airbnb e Booking.com per capire la differenza in dettaglio.
Se hai scelto la cedolare secca (21%)
La ritenuta operata da Airbnb corrisponde esattamente all'aliquota della cedolare secca. In questo caso la ritenuta è a titolo d'imposta definitiva: il debito fiscale è già estinto. Nel 730 o nel Modello Redditi PF devi comunque dichiarare i redditi da locazione breve nel Quadro B(redditi dei fabbricati) e indicare la ritenuta subita, in modo che l'Agenzia delle Entrate possa verificare la corrispondenza con quanto versato da Airbnb. Il risultato netto è zero imposte aggiuntive da pagare.
Se sei nel regime IRPEF ordinario
La ritenuta è a titolo d'acconto: viene scalata dall'IRPEF totale dovuta. Se la tua aliquota marginale IRPEF è superiore al 21%, dovrai versare la differenza. Se è inferiore, potrai ricevere un rimborso. Il tuo commercialista o CAF inserirà i dati della CU nel quadro corretto del tuo modello dichiarativo.
Doppio canale: Airbnb e locazioni dirette
Se ricevi prenotazioni sia tramite Airbnb (con ritenuta) sia tramite Booking.com o canali diretti (senza ritenuta), dovrai dichiarare entrambi i flussi separatamente. La CU riguarda solo i compensi transitati da Airbnb. I redditi da Booking o da prenotazioni dirette vanno dichiarati autonomamente senza CU a supporto.
Dove trovare la CU su Airbnb
Airbnb invia la CU via email all'indirizzo del tuo account, ma puoi anche scaricarla direttamente dalla piattaforma:
- Accedi al pannello host di Airbnb
- Vai in Menu › Transazioni
- Seleziona Documenti fiscali
- Scarica la Certificazione Unica dell'anno che ti interessa
Se non trovi il documento o non lo hai ricevuto, contatta il supporto Airbnb indicando l'anno fiscale di riferimento. I documenti vengono conservati dalla piattaforma per almeno 5 anni.
Scadenze da ricordare
- 31 marzo: termine entro cui Airbnb deve consegnare la CU al percettore e trasmettere il modello all'Agenzia delle Entrate.
- 30 settembre: scadenza standard per la presentazione del 730 (verifica ogni anno, può variare).
- 30 novembre: scadenza del Modello Redditi PF (verifica ogni anno).
Domande frequenti
La CU sostituisce le ricevute di pagamento Airbnb?
No. La CU è un documento fiscale di sintesi. Le ricevute mensili di pagamento Airbnb restano i documenti contabili di dettaglio. Conserva entrambi.
Cosa succede se non uso la CU nella dichiarazione?
L'Agenzia delle Entrate riceve la CU direttamente da Airbnb. Se non la riporti in dichiarazione, l'Agenzia può inviare una comunicazione di anomalia e richiedere chiarimenti. Anche se la cedolare secca è già stata applicata, è necessario dichiarare il reddito per consentire la verifica incrociata.
Ho affittato solo pochi giorni: devo comunque dichiararlo?
Sì. Non esiste una franchigia di esenzione per i redditi da locazione breve. Anche una singola prenotazione va dichiarata. Per approfondire come funziona la dichiarazione nel complesso, leggi il nostro articolo su come compilare il Modello 730 per gli affitti brevi.
La gestione fiscale di un affitto breve è un'area dove l'errore costa caro. Molti host che gestiscono più proprietà si affidano a gestionali che aggregano automaticamente i dati di incasso da tutte le piattaforme, semplificando la preparazione della documentazione per il commercialista.