Come Recuperare la Ritenuta d'Acconto Airbnb e Booking nella Dichiarazione dei Redditi

Ogni anno migliaia di host italiani si trovano davanti a una domanda apparentemente semplice: “Airbnb mi ha trattenuto il 21% su ogni pagamento — come lo recupero?”. La risposta è nella dichiarazione dei redditi, ma il percorso non è sempre intuitivo. In questa guida vediamo passo per passo come funziona la ritenuta d'acconto sulle locazioni brevi e come utilizzarla correttamente nel modello 730 o nel Modello Redditi PF.

Cos'è la ritenuta d'acconto del 21%

Dal 2017, le piattaforme come Airbnb che operano da intermediari immobiliari in Italia hanno l'obbligo di applicare una ritenuta d'acconto del 21%sui compensi erogati agli host privati residenti in Italia. In pratica: se in un mese guadagni 1.000 € da Airbnb, la piattaforma ti accredita 790 € e versa i restanti 210 € direttamente all'Agenzia delle Entrate come anticipo sulle tue imposte.

È importante capire che la ritenuta non è una tassa definitiva: è unanticipo. Nella dichiarazione dei redditi quell'importo viene scomputato dall'imposta dovuta. Se hai pagato troppo in anticipo, ti viene rimborsato; se hai pagato meno del dovuto, saldi la differenza.

Chi applica la ritenuta: Airbnb sì, Booking.com dipende

Airbnb Italy S.r.l.è sostituto d'imposta e applica sistematicamente la ritenuta del 21% su tutti i pagamenti agli host italiani privati. Ti rilascia anche la Certificazione Unica (CU)entro il 31 marzo dell'anno successivo, documento indispensabile per la dichiarazione.

Booking.comha un comportamento diverso: nella maggior parte dei casi non opera la ritenuta per i proprietari italiani privati, quindi i pagamenti arrivano al lordo. Sei tu a dover dichiarare autonomamente quei redditi. In alcuni contratti B2B o per strutture con partita IVA la situazione può variare — verifica sempre con un commercialista.

Per approfondire il confronto tra ritenuta e cedolare secca, leggi la nostra guida su ritenuta d'acconto Airbnb e Booking.

Dove trovare la Certificazione Unica di Airbnb

La CU di Airbnb è scaricabile direttamente dal pannello host:

1. Accedi al tuo account Airbnb come host.
2. Vai su Menu → Transazioni → Documenti fiscali.
3. Seleziona la Certificazione Unica relativa all'anno di imposta che ti interessa.
4. Scarica il PDF e conservalo insieme agli altri documenti fiscali dell'anno.

La CU indica: i compensi lordi erogati, la ritenuta del 21% trattenuta, il codice fiscale del sostituto d'imposta (Airbnb Italy S.r.l.) e i tuoi dati anagrafici. Controlla che il codice fiscale su cui è intestata corrisponda esattamente al tuo.

Come inserire la ritenuta nel modello 730

Se presenti il modello 730(la forma più comune per i lavoratori dipendenti e i pensionati), i redditi da locazione breve e la ritenuta vanno nelQuadro B (redditi di fabbricati):

• Colonna 1 — Tipo di utilizzo: inserisci il codice 3(locazione breve con cedolare secca) oppure 1 se non hai optato per la cedolare secca.
• Colonna 6— Canone di locazione: l'importo lordo annuo ricevuto da Airbnb (il totale prima della trattenuta).
• Colonna 17— Ritenute d'acconto: l'importo del 21% trattenuto da Airbnb, come riportato nella Certificazione Unica.

Se usi il CAF o un commercialista, porta semplicemente la CU: penserà lui a compilare correttamente il quadro. Se usi il modello 730 precompilatodell'Agenzia delle Entrate, controlla che i dati Airbnb siano già presenti (di solito lo sono, perché Airbnb li trasmette all'AdE); in caso contrario integrali manualmente.

Cedolare secca e ritenuta d'acconto: come si combinano

Se hai optato per la cedolare secca al 21% sulle locazioni brevi, la ritenuta trattenuta da Airbnb coincide esattamentecon l'aliquota della cedolare. In molti casi, quindi, il conto si chiude a zero: hai già versato tutto tramite la ritenuta. Se però hai avuto spese deducibili o altri redditi che modificano il quadro fiscale complessivo, il risultato finale può essere diverso.

Con il regime ordinario IRPEF, invece, la ritenuta del 21% viene scomputata dall'imposta IRPEF totale che devi pagare. Se la tua aliquota marginale è inferiore al 21%, potresti avere un credito d'impostae ricevere un rimborso. Se è superiore (es. 27% o 38%), dovrai saldare la differenza.

Per il confronto dettagliato tra i due regimi leggi anchecedolare secca vs ritenuta d'acconto negli affitti brevi.

Quando la ritenuta genera un rimborso

Ricevi un rimborso fiscale dalla ritenuta trattenuta da Airbnb quando:

• Hai altri oneri deducibili o detrazioni (interessi mutuo, spese sanitarie, figli a carico) che abbassano l'imposta netta finale sotto l'importo già versato.
• Hai scelto il regime IRPEF ordinario e la tua aliquota media è inferiore al 21%.
• Hai avuto un anno di locazioni brevi con incassi bassi (guadagni sotto la soglia dell'imposta dovuta).

Il rimborso viene erogato direttamente in busta paga (per i lavoratori dipendenti) oppure tramite accredito bancario dopo la liquidazione del 730 da parte dell'Agenzia delle Entrate. I tempi variano da luglio a dicembre dell'anno di presentazione della dichiarazione.

Errori frequenti da evitare

• Dimenticare la CU di Airbnb: anche se il 730 precompilato la include già, verifica sempre che l'importo sia corretto confrontandolo con il documento originale scaricato dal pannello host.
• Confondere compensi lordi e netti: nel Quadro B va sempre inserito il compenso lordo (prima della ritenuta), non quello che hai effettivamente ricevuto sul conto.
• Omettere i redditi Booking.com: Booking non applica la ritenuta ma i guadagni vanno comunque dichiarati. È un errore comune pensare che, se non c'è la CU, non ci sia nulla da dichiarare.
• Usare l'importo dell'estratto conto invece della CU: l'estratto conto Airbnb mostra i netti accreditati; la CU riporta i lordi e la ritenuta separati. Usa sempre la CU come fonte per la dichiarazione.

Consiglio pratico: tieni un registro annuale

Per semplificare la dichiarazione, è buona abitudine tenere un registro mensile degli incassi da ciascuna piattaforma, annotando lordo, ritenuta trattenuta e netto accreditato. Molti gestionali per affitti brevi permettono di esportare i dati in un formato già strutturato per anno fiscale, riducendo notevolmente il lavoro al momento della dichiarazione.

Per situazioni più complesse — più appartamenti, redditi misti da locazione breve e affitto tradizionale, o regime forfettario con partita IVA — è sempre consigliabile rivolgersi a un commercialista specializzato in affitti brevi, che conosce le specificità normative di questo settore.