Ritenuta 21% Airbnb e Booking: Come Funziona il Sostituto d’Imposta per gli Affitti Brevi
Dal 2021, Airbnb e Booking.com operano in Italia come sostituti d'imposta: trattengono automaticamente il 21% di ritenuta d'acconto su ogni pagamento che girano all'host. Un meccanismo che molti gestori di affitti brevi ancora non capiscono a fondo — con il rischio di dichiarare male i redditi, pagare il doppio o perdere il rimborso delle ritenute in eccesso.
In questa guida vediamo esattamente come funziona il meccanismo, cosa devi fare in dichiarazione dei redditi e quando conviene optare per la cedolare secca invece della tassazione ordinaria.
Cos'è il sostituto d'imposta e perché riguarda gli affitti brevi
Un sostituto d'imposta è un soggetto che, per legge, è obbligato a versare all'Erario le imposte dovute da un altro contribuente, trattenendole alla fonte prima di erogare il pagamento. Il meccanismo è lo stesso della busta paga: il datore di lavoro trattiene l'IRPEF e la versa per il dipendente.
Il Decreto Fiscale 2021 (D.L. 146/2021)ha esteso questo obbligo ai portali di intermediazione immobiliare come Airbnb, Booking.com, Vrbo e Expedia. Quando la piattaforma incassa il pagamento dell'ospite e lo riversa all'host, deve trattenere il 21%a titolo di ritenuta d'acconto.
Il presupposto è che si tratti di una locazione breveai sensi dell'art. 4 del D.L. 50/2017: contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'attività di impresa.
Come funziona concretamente la ritenuta del 21%
Supponiamo che un ospite paghi 1.000€ per un soggiorno. La piattaforma:
- Incassa 1.000€ dall'ospite
- Trattiene le proprie commissioni (es. 150€ per Booking.com al 15%)
- Calcola il 21% sul lordo spettante all'host (21% di 850€ = 178,50€)
- Versa all'host 671,50€ (850 − 178,50)
- Riversa i 178,50€ all'Agenzia delle Entrate come ritenuta d'acconto
La ritenuta non è un'imposta definitiva: è un anticiposulle imposte che dovrai pagare. In sede di dichiarazione dei redditi, quella somma viene scalata dalle imposte dovute. Se la ritenuta è superiore al dovuto, ottieni un rimborso.
La Certificazione Unica: il documento fondamentale
Ogni anno, entro il 16 marzo, le piattaforme che hanno operato come sostituto d'imposta ti inviano la Certificazione Unica (CU)con il riepilogo dei compensi corrisposti e delle ritenute operate. È il documento che userai per compilare la dichiarazione dei redditi.
Per recuperare la tua CU su Airbnb: vai su Account → Imposte → Documenti fiscali. Per Booking.com: nella sezione Finanziario → Documenti del tuo extranet.
Se non la trovi, contatta l'assistenza della piattaforma prima della scadenza per la dichiarazione. Conserva tutte le CU ricevute: potresti aver operato su più piattaforme. Per approfondire come si dichiara la CU di Airbnb, leggi la nostra guida sullaCertificazione Unica per affitti brevi.
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Scopri GuestSuiteRitenuta d'acconto vs cedolare secca: cosa cambia
La scelta del regime fiscale è cruciale perché cambia radicalmente come viene trattata la ritenuta trattenuta dalla piattaforma.
Se scegli la cedolare secca (21%)
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF con aliquota fissa al 21%. Se opti per questo regime:
- Le ritenute del 21% già trattenute dalla piattaforma si compensano esattamentecon l'imposta dovuta (cedolare = 21%)
- In teoria non devi versare nulla in più (le ritenute coprono tutta l'imposta)
- Se le ritenute superano la cedolare dovuta (es. per deduzioni o crediti), hai diritto al rimborso
- Non si applica l'IRPEF progressiva, né le addizionali regionali e comunali
Se rimani nell'IRPEF ordinaria
I canoni di locazione breve concorrono al reddito complessivo e vengono tassati con le aliquote progressive IRPEF (23%, 35%, 43%). In questo caso:
- Le ritenute del 21% sono un semplice acconto: si scomputano dall'IRPEF totale dovuta
- Se sei in uno scaglione alto (es. 35%), pagherai altro in piùrispetto alla ritenuta già versata dalla piattaforma
- Se hai molte detrazioni e sei in uno scaglione basso, potresti avere un rimborso
Per la stragrande maggioranza degli host con redditi medi o alti, la cedolare secca al 21% conviene. Rivolgiti a un commercialista per valutare la tua situazione specifica, in particolare se hai detrazioni importanti (interessi mutuo, spese sanitarie) che potrebbero rendere preferibile l'IRPEF ordinaria con rimborso ritenute.
Come dichiarare le ritenute nella dichiarazione dei redditi
Nel Modello 730 o nel Modello Redditi PF, i canoni da locazione breve vanno indicati nel Quadro B (redditi fondiari) se si tratta di immobili, con la relativa cedolare secca al 21%. Le ritenute subite si inseriscono nelQuadro F(ritenute d'acconto), riportando i dati della Certificazione Unica.
Se utilizzi il 730 precompilatodell'Agenzia delle Entrate, i dati delle piattaforme che hanno trasmesso le CU saranno già precaricati. Verifica che corrispondano ai tuoi incassi effettivi: errori nelle CU (es. ritenute su soggiorni annullati) possono creare discrepanze.
Piattaforme che NON operano come sostituto d'imposta
Attenzione: non tutte le piattaforme hanno implementato l'obbligo di sostituto d'imposta in Italia. Alcune piattaforme minori, i portali che operano solo come vetrina (senza raccogliere il pagamento dell'ospite) e i channel manager non trattengono nulla.
Se incassi direttamente dall'ospite (prenotazione diretta, bonifico, Stripe) o tramite una piattaforma non sostituto, sei tu a dover versare le imposte integralmente in sede di dichiarazione. Nessuna ritenuta è stata già pagata per te: gestisci autonomamente il versamento della cedolare secca tramite F24.
Per approfondire il versamento tramite F24, consulta la nostra guida sulpagamento della cedolare secca con F24.
Errori comuni da evitare
- Non dichiarare i redditi perché “ha già pagato Airbnb”:la ritenuta è un acconto, non un'imposta definitiva. Devi comunque presentare la dichiarazione e indicare i redditi.
- Confondere la ritenuta con le commissioni:commissioni e ritenuta sono voci distinte. Le commissioni sono un costo della piattaforma; la ritenuta è un versamento per conto tuo all'Erario.
- Perdere la CU: senza Certificazione Unica non puoi dimostrare le ritenute subite. Scaricala e conservala ogni anno entro marzo.
- Non verificare il 730 precompilato:l'Agenzia delle Entrate potrebbe non avere ricevuto la CU da tutte le piattaforme, o potrebbe aver ricevuto dati errati. Controlla sempre.
Consigli pratici per la gestione fiscale
Tenere traccia di tutti gli incassi per piattaforma con un registro mensile semplifica enormemente la dichiarazione di fine anno. Molti host che gestiscono più appartamenti su più piattaforme usano gestionali specifici per il settore che generano automaticamente report di fatturato e ritenute subite, riducendo il lavoro di riconciliazione.
Se hai dubbi sulla tua situazione fiscale specifica — soprattutto se hai redditi da altre fonti, detrazioni importanti o gestisci più di 4 immobili — consulta sempre un commercialista esperto in locazioni brevi.