Certificazione Unica Booking.com: Perché Non Arriva e Cosa Guardare Invece

Ogni primavera succede la stessa cosa: un host che affitta su entrambe le piattaforme riceve la Certificazione Unica da Airbnb, la porta al commercialista, e poi si accorge che su Booking.com non trova nulla di simile. Cerca nell'area Pulse, controlla la posta, chiama l'assistenza — e il documento semplicemente non esiste. Non è un errore tuo: è così che funziona Booking.com in Italia, e in questa guida vediamo perché e cosa devi fare al suo posto.

Nota: questa guida è a scopo informativo e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata. Per la tua situazione specifica rivolgiti sempre a un commercialista o un CAF abilitato.

Perché Booking.com non emette la Certificazione Unica

La Certificazione Unica esiste solo quando c'è un sostituto d'imposta che trattiene una ritenuta sui tuoi compensi prima di pagarteli e la versa all'Agenzia delle Entrate per tuo conto. Dal 2017 (decreto legge n. 50/2017), le piattaforme che gestiscono il pagamento delle locazioni brevi in Italia hanno questo obbligo quando intervengono come intermediari del pagamento.

Airbnb Italy S.r.l. applica questo meccanismo e per questo rilascia la CU. Booking.com, invece, nella grande maggioranza dei casi non opera la ritenuta d'acconto del 21% sui proprietari italiani privati: i pagamenti arrivano al lordo, senza alcuna trattenuta fiscale alla fonte. Se non c'è ritenuta, non c'è nulla da certificare — quindi non c'è nessuna CU da cercare, scaricare o aspettare via email. Non si tratta di un documento che Booking “non ha ancora pubblicato”: semplicemente, per come è strutturato il rapporto contrattuale standard con i proprietari italiani, quel documento non viene prodotto.

Questo dipende dal modello di intermediazione usato da Booking.com, che può variare nel tempo e in base al tipo di struttura (privato, impresa, gestito tramite agenzia). Per questo motivo è sempre prudente verificare la propria situazione specifica con un commercialista, soprattutto se gestisci più canali o hai un contratto non standard con la piattaforma.

Cosa devi guardare invece della CU

Se non arriva la Certificazione Unica, la dichiarazione dei redditi non si ferma: devi semplicemente procurarti tu i dati che normalmente la CU riassume. Booking.com fornisce comunque gli strumenti per ricostruirli.

Report delle prenotazioni e dei pagamenti (Pulse / Extranet)

Dall'area gestionale Booking.com (Extranet o app Pulse) trovi la sezione Finanze con il riepilogo di tutti gli incassi, suddivisi per prenotazione e per periodo. È da qui che ricostruisci il totale lordo percepito nell'anno fiscale di riferimento: questo numero è l'equivalente dei “compensi erogati” che trovi nella CU di Airbnb, solo che devi calcolarlo tu invece di leggerlo già pronto.

Fatture e commissioni Booking.com

Booking.com emette periodicamente fatture per le commissioni che applica sulle prenotazioni (tipicamente intorno al 15%, variabile per struttura e mercato). Queste fatture sono documenti distinti dal reddito lordo e servono al tuo commercialista per calcolare correttamente i costi deducibili se sei in regime ordinario o forfettario — non si applicano invece se hai optato per la cedolare secca, che non prevede deduzione di costi.

Estratti conto bancari

Dato che Booking non trattiene nulla alla fonte, l'intero importo accreditato sul tuo conto corrente corrisponde al compenso lordo. Un estratto conto annuale, incrociato con il report Pulse, è la prova documentale che normalmente il tuo commercialista chiede per compilare la dichiarazione in assenza di CU.

Come dichiarare i redditi Booking.com senza CU

La mancanza della CU non cambia gli obblighi dichiarativi: cambia solo chi calcola le imposte dovute.

Cedolare secca (21%)

Se hai optato per la cedolare secca, dovrai versare tu l'imposta del 21% sul totale lordo incassato da Booking.com tramite il modello F24 in acconto e saldo, dato che nessuno l'ha già trattenuta e versata per te. Questo è un punto spesso frainteso: con Airbnb la ritenuta è già stata versata (il conto torna a zero in dichiarazione), con Booking.com devi ancora pagarla integralmente tu, salvo che tu abbia già effettuato i relativi acconti.

Regime IRPEF ordinario

Se non hai optato per la cedolare secca, il reddito da locazione breve concorre al tuo reddito complessivo e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF, senza alcuna ritenuta pregressa da scomputare per la quota Booking.com.

Doppio canale: Airbnb e Booking.com insieme

Se incassi da entrambe le piattaforme, i due flussi vanno trattati separatamente in dichiarazione: per la quota Airbnb avrai la CU con la ritenuta già applicata, per la quota Booking.com dovrai calcolare e versare tu l'imposta sull'intero importo lordo. Abbiamo approfondito la differenza tra ritenuta a titolo d'imposta e a titolo d'acconto, con esempi numerici, nella guida su ritenuta d'acconto Airbnb e Booking.com.

Chi gestisce più appartamenti o più piattaforme contemporaneamente trova spesso utile un gestionale che aggrega automaticamente gli incassi da ogni canale in un unico riepilogo annuale, così da consegnare al commercialista un totale già consolidato invece di dover incrociare manualmente report ed estratti conto.

Domande frequenti

Booking.com rilascerà la CU in futuro?

Non è possibile escluderlo con certezza: la normativa sugli obblighi delle piattaforme di intermediazione è in evoluzione e il modello contrattuale di Booking.com con i proprietari italiani potrebbe cambiare. Ad oggi, però, la piattaforma nella generalità dei casi non opera come sostituto d'imposta per i privati italiani, quindi non emette la CU. Verifica ogni anno la tua situazione, perché le regole possono cambiare senza preavviso evidente.

Ho ricevuto una CU da Airbnb ma non da Booking: è un errore?

No, è la situazione normale per chi affitta su entrambe le piattaforme. Airbnb opera la ritenuta e certifica, Booking.com nella maggior parte dei casi no. Devi semplicemente dichiarare i due flussi con metodi diversi, come spiegato sopra.

Dove trovo il totale degli incassi Booking.com per l'anno fiscale?

Nell'Extranet o nell'app Pulse, sezione Finanze o Prenotazioni, puoi filtrare per periodo e ottenere il riepilogo degli importi accreditati. È questo il dato di partenza che il tuo commercialista userà al posto della CU. Per il quadro completo su come inserire questi importi nella dichiarazione, leggi anche la guida su come compilare il Modello 730 per gli affitti brevi.