Affitti Brevi in Toscana: Normativa 2026, Adempimenti e Regole per Comune

La Toscana è una delle mete turistiche più ambite al mondo: Firenze, Siena, la Val d'Orcia, la Costa degli Etruschi, il Chianti, l'Isola d'Elba. Migliaia di host gestiscono locazioni turistiche brevi su tutto il territorio regionale, ma le regole si sovrappongono tra normativa statale, legge regionale toscana e regolamenti comunali — spesso diversissimi tra loro. Questa guida raccoglie ciò che ogni host deve sapere per operare in regola in Toscana nel 2026.

Attenzione: la normativa sugli affitti brevi si aggiorna frequentemente e alcuni Comuni stanno adottando nuove misure restrittive. Verifica sempre le disposizioni aggiornate presso il tuo Comune e la Regione Toscana prima di procedere.

Il quadro normativo regionale toscano

In Toscana le locazioni turistiche brevi sono disciplinate dalla Legge Regionale n. 86 del 2016 “Testo unico del sistema turistico regionale” e dai successivi aggiornamenti. La norma distingue tra:

• Locazioni turistiche brevi (LTB): affitto di immobili abitativi per finalità turistiche, non più di 30 giorni, senza fornitura di servizi aggiuntivi continuativi. Non richiedono iscrizione obbligatoria al REC (Registro Esercenti il Commercio) se gestiti in forma non imprenditoriale.
• Case e appartamenti per vacanza (CAV): gestione con un minimo di arredamento e dotazioni stabilite dalla Regione. Richiedono comunicazione di inizio attività (SCIA o comunicazione al SUAP) e iscrizione al portale regionale.
• Affittacamere e B&B: strutture che forniscono servizi aggiuntivi (colazione, cambio biancheria, pulizie intermedie). Rientrano nell'attività ricettiva vera e propria e richiedono adempimenti più stringenti.

Adempimenti obbligatori per chi affitta in Toscana

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 2024, ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica deve essere dotata del Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite il portale BDSR. Il CIN va esposto all'ingresso dell'immobile e in tutti gli annunci online. L'assenza del CIN espone a sanzioni che possono arrivare a 8.000 euro. Per i dettagli sul procedimento di richiesta, consulta la nostra guida sul Codice Identificativo Nazionale.

Comunicazione alla Questura (AlloggiatiWeb)

L'obbligo di comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato si applica in tutta Italia, Toscana compresa. La comunicazione deve avvenire entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite. I gestionali moderni automatizzano questo adempimento, riducendo il rischio di dimenticanze.

Tassa di soggiorno

La maggior parte dei Comuni toscani applica la tassa di soggiorno. Gli importi variano significativamente:

• Firenze: fino a 7,00 € per notte per persona per le locazioni turistiche (tariffa variabile per zona e categoria).
• Siena: 2,00–3,00 € per notte per persona.
• Lucca, Pisa, Arezzo: 1,50–3,00 € a seconda del tipo di struttura.
• Comuni minori: molti Comuni della Val d'Orcia e del Chianti applicano tariffe tra 1,00 e 2,50 € per persona per notte.

Il versamento deve avvenire periodicamente (mensile o trimestrale, a seconda del Comune) e il gestore deve conservare la documentazione per eventuali verifiche. Piattaforme come Airbnb raccolgono e versano autonomamente la tassa in alcuni Comuni toscani, ma non in tutti: verifica caso per caso.

Firenze: il caso più complesso

Firenze merita un discorso a parte. Il Comune ha adottato misure tra le più restrittive d'Italia per limitare la pressione turistica nel centro storico:

• Limite di 90 giorni annui nel centro storico UNESCO: le unità immobiliari nelle zone A e B del centro storico fiorentino possono essere affittate per finalità turistiche per un massimo di 90 giorni l'anno. Superato il limite, la struttura deve cessare l'attività per quell'anno solare. Per i dettagli operativi leggi la nostra guida su affitti brevi a Firenze e la regola dei 90 giorni.
• Blocco di nuove autorizzazioni nel centro: dal 2024 il Comune di Firenze ha sospeso il rilascio di nuove autorizzazioni per CAV e affittacamere nelle aree ad alta pressione turistica. Chi già opera può continuare; chi vuole avviare una nuova attività nel centro storico rischia di non poterlo fare.
• Imposta di soggiorno elevata: Firenze ha una delle tasse di soggiorno più alte d'Italia, con tariffe differenziate per zona e con aumenti previsti dal Comune nei prossimi anni.

Altre province e Comuni toscani

Versilia e costa

I Comuni della Versilia (Forte dei Marmi, Viareggio, Pietrasanta) e della Costa degli Etruschi applicano normative regionali standard con qualche specificità locale sull'imposta di soggiorno. Non ci sono al momento limiti di giorni analoghi a Firenze, ma la situazione si sta evolvendo. Il mercato è molto stagionale (giugno–settembre) con tariffe che possono triplicare rispetto alla bassa stagione.

Area chiantigiana e borghi

I Comuni rurali del Chianti, della Val d'Orcia e della Valdichiana applicano normative più semplici. Le locazioni turistiche brevi in zone rurali spesso non richiedono adempimenti aggiuntivi oltre al CIN e alla comunicazione alla Questura. Tuttavia, alcune località stanno valutando l'introduzione di regolamenti più stringenti sulla scia dei grandi centri urbani.

Grosseto e Maremma

La provincia di Grosseto ha un mercato in crescita, con picchi importanti nel periodo estivo e una bassa stagione molto marcata. Le normative locali sono generalmente in linea con la legge regionale, senza restrizioni aggiuntive particolari al 2026.

Aspetti fiscali specifici per la Toscana

Dal punto di vista fiscale, chi affitta in Toscana segue le stesse regole nazionali:

• Cedolare secca al 21% per il primo immobile destinato a locazione turistica, 26% dal secondo immobile in poi. L'aliquota maggiorata si applica all'intero importo di ciascun immobile aggiuntivo, non solo all'eccedenza.
• Ritenuta d'acconto del 21% applicata direttamente da Airbnb e Booking.com in qualità di sostituti d'imposta. Questa ritenuta è scomputabile in sede di dichiarazione dei redditi.
• IMU come seconda casa per gli immobili non adibiti ad abitazione principale del proprietario: aliquote variabili per Comune, generalmente tra 0,86% e 1,14% del valore catastale rivalutato.

Per un approfondimento sugli aspetti fiscali, consulta la guida su cedolare secca e tasse per affitti brevi.

Sanzioni per chi non è in regola

Le sanzioni per chi gestisce locazioni turistiche senza rispettare la normativa toscana e nazionale possono essere significative:

• Mancanza di CIN: da 500 a 8.000 euro per unità immobiliare.
• Omessa comunicazione alla Questura: sanzione amministrativa fino a 1.032 euro per ogni omissione.
• Mancato versamento della tassa di soggiorno: sanzioni variabili per Comune, con possibilità di interessi e accertamenti d'ufficio.
• Superamento del limite di 90 giorni a Firenze (zone vincolate): sospensione dell'autorizzazione e sanzioni amministrative.

Consigli pratici per host in Toscana

1. Controlla il regolamento del tuo Comune specifico — le regole cambiano anche tra Comuni vicini. Il sito del SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del tuo Comune è il punto di partenza.
2. Ottieni il CIN prima di pubblicare l'annuncio — senza codice non puoi legalmente fare promozione online.
3. Configura la raccolta automatica della tassa di soggiorno — se la piattaforma non la raccoglie in automatico nel tuo Comune, usa un gestionale che ti aiuti a tracciare e versare l'imposta nei tempi previsti.
4. Tieni un registro degli ospiti — necessario sia per la comunicazione alla Questura sia per eventuali controlli della Guardia di Finanza.
5. Consulta un commercialista esperto in affitti brevi — specialmente se gestisci più unità o se operi in zone soggette a limitazioni come Firenze centro.