Affitti Brevi a Firenze e il "Limite dei 90 Giorni": Cosa Dice Davvero la Normativa

Molti host cercano informazioni sul presunto “limite dei 90 giorni” per gli affitti brevi a Firenze. Mettiamo subito un punto fermo: a Firenze non esiste un tetto di 90 giorni all'annocome quello in vigore a Londra o Amsterdam. Il capoluogo toscano ha scelto una strada diversa e in alcuni casi più restrittiva. In questa guida vediamo qual è la normativa reale, aggiornata al 2026, per chi affitta a Firenze.

Da dove nasce l'equivoco dei “90 giorni”

Il “limite dei 90 giorni” è un modello adottato da diverse capitali europee per frenare l'impatto degli affitti brevi sul mercato residenziale. In Italia se ne discute periodicamente a livello nazionale, ma non esiste una legge nazionale che imponga un tetto di 90 nottiall'anno per le locazioni turistiche. Firenze, in particolare, ha affrontato il fenomeno con strumenti urbanistici diversi: il blocco di nuove attività in determinate zone, non un limite di giorni.

Per un quadro generale del tema a livello nazionale, leggi il nostro approfondimento sullimite dei 90 giorni negli affitti brevi.

La normativa reale di Firenze: il blocco nel centro storico

Il Comune di Firenze ha approvato un regolamento sulle locazioni turistiche brevientrato in vigore il 31 maggio 2025. Il principio cardine, per l'area del Nucleo Storico (la cosiddetta Zona A, che coincide in larga parte con l'area UNESCO), è il seguente:

• Stop a nuove attività:nel centro storico il numero di locazioni turistiche brevi è “congelato” alle unità immobiliari già regolarmente destinate a questa attività nel corso del 2024.
• Niente nuovi ingressi:in pratica, chi non era già operativo nell'area nel 2024 non può avviare una nuova locazione turistica breve.

Non si tratta quindi di un numero massimo di giorni, ma di un blocco all'avvio di nuove attività in una zona delimitata.

L'estensione fuori dal centro storico (2026)

Nel maggio 2026 Firenze è diventata la prima città italiana a estendere le limitazioni anche fuori dall'area UNESCO. La stretta è stata allargata a nuove zone semicentrali come Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Statuto, Rifredi, Libertà, Savonarola, Bronzino e l'area di San Frediano–Pignoncino.

La legge regionale toscana sul turismo prevede però una moratoria di tre anni: chi già svolge l'attività in queste zone ha tempo per adeguarsi alle nuove misure. Le regole sono in continua evoluzione, quindi verifica sempre la situazione aggiornata della tua specifica zona presso il Comune.

Gli altri requisiti da rispettare a Firenze

Oltre al blocco per zona, il regolamento fiorentino introduce requisiti precisi per gli immobili destinati a locazione turistica breve:

• Superficie minima:l'unità immobiliare deve avere almeno 28 mq. Sono fissati anche minimi per le camere (9 mq la singola, 14 mq la doppia), per la cucina abitabile (9 mq) e per i servizi igienici (2,5 mq).
• Autorizzazione quinquennale:l'autorizzazione è valida 5 anni ed è legata sia al proprietario sia all'immobile. Se l'immobile viene venduto, l'autorizzazione decade.
• Sanzioni:chi non rispetta le regole rischia sanzioni da 1.000 a 10.000 euro, con possibile decadenza dell'autorizzazione.

Il CIN: obbligo nazionale valido anche a Firenze

A prescindere dalle regole comunali, dal 1° gennaio 2025 ogni immobile destinato ad affitti brevi deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da indicare in tutti gli annunci ed esporre all'esterno dell'immobile. È un adempimento nazionale che a Firenze si aggiunge alle regole locali. Trovi tutti i dettagli nella nostra guida alCodice Identificativo Nazionale (CIN).

In sintesi: cosa devi sapere se affitti a Firenze

• Non esiste un limite di 90 giorni: Firenze usa il blocco di nuove attività per zona.
• Nel centro storico (Zona A) sono ammesse solo le attività già attive nel 2024.
• Dal 2026 le limitazioni si estendono a 9 zone semicentrali, con moratoria triennale.
• Servono requisiti minimi di superficie e un'autorizzazione quinquennale.
• Il CIN è obbligatorio come in tutta Italia.

Le normative comunali cambiano rapidamente: prima di avviare o modificare la tua attività, verifica sempre le regole aggiornate sul sito del Comune di Firenze. Per orientarti tra gli adempimenti generali, leggi anche la nostra guida allelimitazioni dei Comuni agli affitti brevi.