Modello Redditi PF per Affitti Brevi: Quando è Obbligatorio invece del 730

La maggior parte degli host italiani dichiara i redditi da affitti brevi nel Modello 730, come spieghiamo nella nostra guida su come dichiarare gli affitti brevi nel 730. Ma il 730 non va bene per tutti: esistono diverse situazioni, tutt'altro che rare tra chi gestisce case vacanza, in cui la legge impone (o conviene) usare il Modello Redditi Persone Fisiche (ex Unico).

In questo articolo vediamo quando sei obbligato a usare il Modello Redditi PF invece del 730, come cambia la compilazione per chi affitta in locazione breve, le scadenze e gli errori più comuni di chi passa da un modello all'altro.

Modello 730 o Modello Redditi PF: la differenza

Entrambi i modelli servono a dichiarare i redditi delle persone fisiche all'Agenzia delle Entrate, compresi quelli da affitti brevi con cedolare secca. La differenza non è nel contenuto fiscale (il Quadro B del 730 corrisponde, nella sostanza, al Quadro RB del Redditi PF), ma in chi può usarli:

• Il 730 è pensato per lavoratori dipendenti e pensionati, con un sostituto d'imposta (datore di lavoro o INPS) che può operare il conguaglio direttamente in busta paga o pensione.
• Il Modello Redditi PF è il modello “universale”: chiunque può presentarlo, ed è obbligatorio per chi non ha un sostituto d'imposta o ha redditi che il 730 non riesce a gestire.

Quando sei obbligato al Modello Redditi PF per gli affitti brevi

Avere solo redditi da affitti brevi con cedolare secca, da soli, non ti obbliga mai al Redditi PF: in quel caso puoi quasi sempre scegliere il 730. Diventa obbligatorio quando si somma una di queste condizioni:

• Non hai un sostituto d'imposta. Sei disoccupato, sei un libero professionista senza datore di lavoro, oppure il tuo sostituto non è disponibile per il periodo di presentazione: senza sostituto il 730 non può essere lavorato e scatta l'obbligo del Redditi PF.
• Hai partita IVA con reddito da lavoro autonomo o d'impresa da dichiarare nello stesso anno (anche in regime forfettario): il Redditi PF è l'unico modello che gestisce insieme reddito d'impresa/lavoro autonomo e reddito da fabbricati.
• Gestisci gli affitti brevi come attività d'impresa (oltre due appartamenti locati nello stesso anno, secondo la riforma 2026, o con servizi tipo hotel). In questo caso il reddito non va più nel Quadro B/RB ma confluisce nel reddito d'impresa, con contabilità e Quadri specifici: serve comunque il Redditi PF, non il 730.
• Sei un soggetto non residente in Italia che possiede un immobile locato in Italia: i non residenti non possono presentare il 730 e devono sempre usare il Redditi PF.
• Devi dichiarare componenti di reddito che il 730 non accetta, ad esempio alcuni redditi diversi, plusvalenze o quadri RM/RT che in certe combinazioni rendono necessario il passaggio al Redditi PF.
• Hai un reddito negativo in altri quadri (es. perdite da partecipazioni o da attività d'impresa in contabilità semplificata) che il 730 non riesce a compensare correttamente con il reddito da locazione: il Redditi PF gestisce le compensazioni in modo più completo.

Fuori da questi casi, puoi scegliere liberamente: molti host con un solo lavoro dipendente e un appartamento in affitto breve presentano il 730 perché è più semplice e veloce da compilare, e perché eventuali rimborsi arrivano già nella busta paga o nella pensione invece che su conto corrente con i tempi dell'Agenzia delle Entrate.

Cosa cambia nella compilazione per gli affitti brevi

Nel Modello Redditi PF, i redditi da locazione breve con cedolare secca si dichiarano nel Quadro RB, l'equivalente del Quadro B del 730. La logica è identica a quella che trovi nella nostra guida sul Quadro B del 730 per affitti brevi: dati catastali dell'immobile, codice utilizzo (3 per la cedolare secca al 21% sulla prima unità, 16 per le unità successive alla prima tassate al 26%), canone annuo lordo percepito, giorni di locazione e ritenute subite riportate dalla Certificazione Unica di Airbnb o Booking.

La cedolare secca si opta compilando la colonna “Opzione cedolare secca” del Quadro RB con il codice corretto, esattamente come nel 730. Il Quadro RN riepiloga poi tutte le imposte, comprese quelle sostitutive calcolate separatamente. Se nello stesso anno hai anche reddito d'impresa o lavoro autonomo, questi confluiscono in quadri distinti (RE, RF, RG) che si somma(no) algebricamente al reddito complessivo nel Quadro RN, ma la cedolare secca sui fabbricati resta comunque tassata separatamente.

Un punto che genera spesso confusione: anche nel Redditi PF, la ritenuta d'acconto del 21% operata da Airbnb e Booking sui pagamenti va indicata come acconto versato, non come imposta definitiva. Se hai dubbi su come leggerla dalla CU, trovi tutti i passaggi nella guida sulla ritenuta d'acconto su Airbnb e Booking.

Le scadenze del Modello Redditi PF 2026

Le scadenze del Redditi PF sono più lunghe di quelle del 730, ma anche più rigide:

• Presentazione telematica: entro il 30 novembre dell'anno successivo a quello d'imposta (il Redditi PF 2026 dichiara i redditi del 2025).
• Versamento del saldo e del primo acconto: entro il 30 giugno (o il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%), con possibilità di rateizzazione.
• Secondo acconto: entro il 30 novembre, stessa data della presentazione.

A differenza del 730, il Redditi PF non prevede conguaglio automatico in busta paga: i versamenti si fanno con il Modello F24, anche per la cedolare secca e l'eventuale ritenuta a saldo. Per un quadro completo di tutte le scadenze fiscali dell'anno, non solo quella dichiarativa, leggi la guida agli adempimenti fiscali annuali per affitti brevi.

Errori frequenti nel passaggio dal 730 al Redditi PF

• Dimenticare che il 730 precompilato non segnala l'obbligo di Redditi PF. L'Agenzia delle Entrate precompila sempre il 730 con i dati disponibili, ma non avverte se nel tuo caso sei obbligato al Redditi PF: la verifica è a tuo carico (o del commercialista).
• Ricalcolare due volte la cedolare secca. Se nello stesso anno hai presentato un 730 per il lavoro dipendente e poi scopri di dover integrare con un Redditi PF (es. per un reddito d'impresa aperto a metà anno), il reddito da locazione breve va indicato solo in un modello, non in entrambi: in questi casi si usa il Redditi PF “correttivo” che sostituisce integralmente il 730 per le parti che lo richiedono.
• Confondere il limite delle due unità con il numero di contratti. Dal 2026 la cedolare secca al 21% su affitti brevi riguarda al massimo una unità immobiliare scelta in dichiarazione (26% sulla seconda), e oltre due unità locate nell'anno l'attività si presume d'impresa: non è una scelta tra 730 e Redditi PF, ma una soglia che può farti scattare l'obbligo del Redditi PF a prescindere da cosa preferisci.
• Versare la cedolare secca con il codice tributo sbagliato nell'F24. Gli acconti e il saldo della cedolare secca hanno codici tributo dedicati e diversi da quelli IRPEF: un errore qui genera un avviso di irregolarità anche se l'importo versato è corretto.

Chi gestisce più appartamenti, specie se con socio o comproprietari, incrocia spesso anche altri quadri complessi: se è il tuo caso, vale la pena leggere anche la guida dedicata agli affitti brevi tra comproprietari, che spiega come si ripartisce il reddito dichiarato da ciascun intestatario.

Conviene cambiare commercialista o CAF per il Redditi PF?

Non tutti i CAF gestiscono il Modello Redditi PF con la stessa familiarità con cui gestiscono il 730 di routine: se rientri in uno dei casi di obbligo elencati sopra, in particolare se hai anche redditi d'impresa o sei un property manager con più strutture, è preferibile rivolgersi a un commercialista che tratti abitualmente la fiscalità degli affitti brevi. Un gestionale che tiene traccia in automatico di canoni lordi, ritenute subite per ogni prenotazione e giorni di locazione per immobile semplifica molto il lavoro di chi poi deve riportare questi numeri nel quadro giusto, qualunque sia il modello scelto.

In ogni caso, qualunque sia il modello usato, verifica sempre con il tuo commercialista la situazione specifica prima di presentare la dichiarazione: le soglie e le regole su impresa/non impresa sono cambiate con la riforma 2026 e un errore di inquadramento ha conseguenze sia sulle imposte sia sui contributi.