Affitti Brevi in Toscana: Normativa Regionale 2026, CIR e Adempimenti

La Toscana è una delle regioni italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi: Firenze, Siena, Lucca, la Versilia, il Chianti, l'Elba. Ma gestire un appartamento turistico in Toscana significa fare i conti con un quadro normativo regionale specifico che si aggiunge agli adempimenti nazionali. In questa guida trovi tutto ciò che devi sapere nel 2026: dal Codice Identificativo Regionale al limite dei 90 giorni a Firenze, passando per SCIA, tassa di soggiorno e Alloggiati Web.

Il quadro normativo: legge regionale e norme nazionali

Gli affitti brevi in Toscana sono regolati da due livelli normativi:

• Livello nazionale: D.L. 50/2017 (locazioni brevi e cedolare secca), D.L. 145/2023 (CIN obbligatorio) e normativa Alloggiati Web.
• Livello regionale:Legge Regionale Toscana n. 86/2016 (“Testo unico del sistema turistico regionale”) e successive modifiche, che disciplina le tipologie di strutture ricettive, gli obblighi di registrazione e il Codice Identificativo Regionale.

In Toscana la categoria di riferimento per i classici affitti brevi è Casa per Ferie a Gestione Non Imprenditoriale(o “locazione turistica”), che non richiede SCIA se rispetta le condizioni di non imprenditorialità. Se invece l'attività supera certi limiti (più unità immobiliari, servizi aggiuntivi, gestione continuativa), si ricade nelle strutture ricettive soggette a SCIA e al regime IVA.

Il Codice Identificativo Regionale (CIR) Toscana

La Regione Toscana ha istituito il proprio Codice Identificativo Regionale, gestito tramite il portale Toscana Open Research / SIRT (Sistema Informativo Regionale Turistico). Ogni struttura ricettiva e ogni immobile destinato alla locazione turistica deve essere censito nel SIRT e ricevere un CIR.

Il CIR toscano si ottiene:

1. Registrandosi al portale SIRT della Regione Toscana
2. Inserendo i dati dell'immobile (indirizzo, tipologia, posti letto, dotazioni)
3. Caricando la documentazione richiesta
4. Attendendo il codice (generato automaticamente in molti Comuni)

Il CIR toscano è obbligatorio e deve essere esposto negli annunci su Airbnb, Booking.com e qualsiasi altra piattaforma, insieme al CIN nazionale(Codice Identificativo Nazionale). I due codici coesistono: non sostituisce l'uno l'altro. Per approfondire il CIN, leggi la guida come ottenere il CIN nazionale.

SCIA o no? Quando serve la comunicazione al Comune

In Toscana la distinzione tra locazione turistica non imprenditoriale e struttura ricettiva è fondamentale perché cambia il regime burocratico:

• Locazione turistica non imprenditoriale (max 3 appartamenti, niente servizi alberghieri, gestione non continuativa): non richiede SCIA, ma solo registrazione nel SIRT.
• Casa vacanze a gestione imprenditoriale(più di 3 unità o servizi aggiuntivi): richiede SCIA e ha obblighi fiscali diversi (IVA, registro imprese).
• B&B(colazione inclusa, nella residenza del gestore): segue le norme regionali specifiche per i B&B, con propria classificazione e SCIA.

Controlla sempre con lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del tuo Comune toscano prima di avviare l'attività: alcuni Comuni hanno regolamenti aggiuntivi.

Il limite dei 90 giorni a Firenze

Firenze ha introdotto una delle normative locali più restrittive d'Italia. Nel centro storico UNESCO, le locazioni turistiche sono limitate a 90 giorni l'anno. Dal 2025, questo limite si applica a tutta la città di Firenze (non solo al centro). Le unità immobiliari ad uso residenziale non possono essere locate per scopi turistici per più di 90 giorni complessivi in un anno solare.

Come funziona nella pratica:

• Il conteggio dei 90 giorni si basa sui giorni di effettivo soggiorno degli ospiti.
• I giorni bloccati (senza ospiti) non vengono conteggiati.
• Il limite si azzera ogni 1 gennaio.
• Le prenotazioni già confermate prima dell'introduzione del limite potrebbero godere di salvaguardie transitorie (verifica l'ordinanza aggiornata del Comune).

Il Comune di Firenze sta implementando un sistema di monitoraggio tramite i dati delle piattaforme e i registri Alloggiati Web. Le sanzioni per chi supera il limite sono significative. Se gestisci un appartamento a Firenze, tieni un contatore preciso dei giorni effettivi di occupazione.

Nel resto della Toscana (Siena, Pisa, Lucca, Arezzo, Grosseto, Livorno, Pistoia, Prato, Massa-Carrara) non vige ancora un limite di giorni simile, salvo eventuali ordinanze comunali specifiche. Verifica periodicamente il sito del tuo Comune.

Tassa di soggiorno in Toscana

La tassa di soggiorno è applicata dalla quasi totalità dei Comuni toscani turisticamente rilevanti. Gli importi variano significativamente:

• Firenze: da 3,50 a 5,50 euro per notte per persona (varia per tipologia)
• Siena: da 1,50 a 3 euro per notte per persona
• Lucca: da 1,50 a 2,50 euro per notte per persona
• Pisa: da 1 a 2,50 euro per notte per persona
• Forte dei Marmi, Forte/Versilia: da 2 a 4 euro per notte per persona

Le esenzioni più comuni (bambini sotto i 10-14 anni, portatori di handicap, accompagnatori sanitari, residenti) cambiano da Comune a Comune. Airbnb raccoglie e versa automaticamente la tassa nei principali Comuni toscani, ma per le prenotazioni dirette devi gestirla tu. Consulta sempre il regolamento del tuo Comune specifico.

Alloggiati Web: obblighi in Toscana

Come in tutta Italia, ogni host toscano deve registrare gli ospiti su Alloggiati Web(portale della Polizia di Stato) entro 24 ore dall'arrivo. La procedura è identica a livello nazionale: credenziali rilasciate dalla Questura locale, invio delle schede alloggiati per ogni ospite (o capofamiglia per i nuclei familiari), conservazione dei dati per 5 anni.

In Toscana alcune Questure hanno procedure di registrazione leggermente diverse. Se non hai ancora le credenziali Alloggiati Web, contatta la Questura del capoluogo della tua provincia. Per una guida dettagliata, consulta il nostro articolo su Alloggiati Web: guida completa per host.

Comunicazione ISTAT: statistiche sul turismo

Oltre ad Alloggiati Web, in Toscana (come nel resto d'Italia) gli host devono trasmettere i dati statistici sugli arrivi e le presenze all'ISTAT tramite i portali regionali. In Toscana il portale di riferimento è Toscana Open Tourism, gestito dalla Regione in collaborazione con i Comuni. La trasmissione è mensile o trimestrale a seconda del Comune. Verifica con il tuo Comune se esiste un obbligo di invio diretto o se basta la registrazione nel SIRT.

Adempimenti fiscali: cedolare secca e partita IVA

Per le locazioni turistiche non imprenditoriali toscane, la fiscalità segue le regole nazionali:

• Cedolare secca al 21%per i redditi da locazione breve (max 30 giorni, max 4 appartamenti). Dal 2024, se affitti più di un appartamento, il secondo e successivi sono tassati al 26%.
• Partita IVA e impresase superi la soglia di imprenditorialità (più di 4 appartamenti o attività abituale e organizzata).
• Ritenuta d'acconto: Airbnb e Booking applicano una ritenuta del 21% che puoi scomputare dalla dichiarazione dei redditi.

Consulta sempre un commercialista esperto in affitti brevi per la tua situazione specifica, soprattutto se possiedi più immobili in Toscana o in più regioni.

Checklist adempimenti per host toscani nel 2026

1. Registrazione nel portale SIRT → ottenimento CIR Toscana
2. Richiesta CIN nazionale su Ministero del Turismo
3. Inserimento CIN + CIR negli annunci su tutte le piattaforme
4. Registrazione su Alloggiati Web (Questura locale)
5. Verifica del regolamento comunale sulla tassa di soggiorno
6. Se Firenze: monitoraggio del contatore 90 giorni
7. Comunicazione ISTAT/turismo regionale (verifica periodicità)
8. Adempimenti fiscali: cedolare secca, dichiarazione dei redditi

Nota: la normativa regionale toscana è in continua evoluzione, soprattutto per le città ad alta pressione turistica. Verifica sempre le ultime ordinanze comunali e le circolari regionali, e rivolgiti al SUAP del tuo Comune o a un consulente specializzato in affitti brevi.