Rendita Catastale e Affitti Brevi: Cos'è e Come Incide sulle Tasse

Quando si parla di tassazione degli affitti brevi, la rendita catastale è uno dei concetti meno compresi dagli host. Eppure incide direttamente su come vengono tassati i redditi da locazione, soprattutto nel regime ordinario IRPEF. In questa guida spieghiamo cos'è la rendita catastale, come si trova, quando rileva fiscalmente per gli affitti brevi e quando invece è irrilevante perché si sceglie la cedolare secca.

Avvertenza:questo articolo ha finalità divulgativa e non sostituisce la consulenza fiscale. La normativa tributaria italiana cambia spesso: per la tua situazione specifica, rivolgiti a un commercialista esperto in affitti brevi.

Cos'è la rendita catastale

La rendita catastale è un valore attribuito a ogni unità immobiliare dall'Agenzia delle Entrate (ex Catasto). Rappresenta il reddito medio ordinario che il catasto presume l'immobile sia in grado di generare. Non è il canone reale che percepisci: è un dato amministrativo registrato nella visura catastale.

La rendita catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata(rendita base × 1,05) per i coefficienti fissi stabiliti per ogni categoria catastale. Le abitazioni private ricadono generalmente nelle categorie A/2 (abitazioni di tipo civile),A/3 (abitazioni di tipo economico), A/7 (villini) e simili.

Come trovare la rendita catastale del tuo immobile

Puoi trovare la rendita catastale in diversi modi:

• Visura catastale:richiedila online su MyMenù dell'Agenzia delle Entrate (oppure presso uno sportello catastale). Il documento riporta tutti i dati dell'unità immobiliare, inclusa la rendita catastale.
• Atto di acquisto/rogito:il rogito notarile riporta la rendita catastale dell'immobile.
• F24 IMU:se hai già pagato l'IMU, la base imponibile è calcolata a partire dalla rendita catastale rivalutata.

Se l'immobile non è ancora accatastato (es. nuovo edificio o variazione non aggiornata), devi presentare una pratica di accatastamento o variazione prima di poter affittare regolarmente.

Rendita catastale e cedolare secca: quando diventa irrilevante

Se hai optato per la cedolare secca(il regime d'imposta sostitutiva al 21% per gli affitti brevi privati), la rendita catastale non entra nel calcolo delle imposte da pagare sull'affitto breve. La cedolare secca si applica direttamente sulcanone pattuito (o incassato), non sulla rendita catastale.

La rendita catastale rimane rilevante per altri tributi:

• IMU:se l'immobile non è prima casa, si paga l'IMU calcolata sulla rendita catastale rivalutata. Attenzione: nel 2024 alcune sentenze hanno chiarito che l'opzione per la cedolare secca non esonera dall'IMU sugli immobili diversi dall'abitazione principale.
• TARI:in molti comuni la TARI (tassa rifiuti) è calcolata sulla superficie dell'immobile, non sulla rendita. Ma alcuni comuni usano la rendita come base per le tariffe tariffarie degli immobili non occupati continuativamente.

Rendita catastale e regime ordinario IRPEF

Se non scegli la cedolare secca e dichiari i redditi da locazione breve nel regime ordinario IRPEF (redditi fondiari), la rendita catastale torna centrale. In questo caso il reddito imponibile è il maggiore tra:

• La rendita catastale rivalutata (rendita × 1,05)
• L'85% del canone annuo incassato (deduzione forfettaria del 15% per le spese)

In pratica, per la grande maggioranza degli affitti brevi con canoni di mercato, l'85% del canone incassato è sempre superiore alla rendita catastale. Quindi il reddito imponibile nel regime ordinario è quasi sempre pari all'85% dei canoni.

Esempio: incassi 12.000 € di affitti brevi in un anno. La rendita catastale rivalutata è 1.200 €. L'85% di 12.000 = 10.200 € > 1.200 €. Quindi il reddito imponibile nel regime ordinario è 10.200 €, da sommare agli altri redditi e tassare con le aliquote IRPEF progressive (23–43%).

Confrontando i due regimi, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente per chi ha una base IRPEF media o alta (oltre il primo scaglione). Fai sempre una simulazione con il tuo commercialista prima di scegliere.

Immobile in categoria catastale F: attenzione

Gli immobili privi di rendita catastale (categoria F, come unità in corso di definizione, lastrico solare, unità collabenti) non possono essere locati regolarmente. Se stai affittando un immobile in categoria F, è urgente regolarizzare la situazione catastale prima di effettuare nuove prenotazioni. Le sanzioni per affitti brevi su immobili non regolari sotto il profilo catastale e urbanistico possono essere severe.

La conformità urbanistica: un passo prima della rendita

Prima ancora di preoccuparsi della rendita catastale, un host deve verificare laconformità urbanisticadell'immobile: la planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto. Modifiche interne non comunicate (tramezzature abbattute, nuovi bagni, modifica della destinazione d'uso) possono rendere l'immobile non regolare anche se ha una rendita catastale assegnata. In caso di contratto di locazione su un immobile urbanisticamente difforme, il contratto può essere nullo.

Per approfondire la fiscalità degli affitti brevi nel suo complesso, incluse le deduzioni ammesse e le scadenze annuali, leggi la nostra guida sucedolare secca e affitti brevi. Per capire come funziona la dichiarazione dei redditi con il modello 730, consultacome dichiarare gli affitti brevi nel 730.