Fattura o Ricevuta negli Affitti Brevi: Quando È Obbligatoria

“Devo emettere una fattura agli ospiti?” è una delle domande più frequenti tra i nuovi host di affitti brevi. La risposta dipende da chi sei (privato o operatore con partita IVA), da chi è l'ospite e da come hai strutturato il tuo regime fiscale. In questa guida facciamo chiarezza sugli obblighi di documentazione fiscale negli affitti brevi italiani, distinguendo i casi in cui la fattura è obbligatoria da quelli in cui basta una semplice ricevuta.

Attenzione: la normativa fiscale italiana cambia frequentemente. I contenuti di questo articolo sono aggiornati a settembre 2026 ma non sostituiscono la consulenza di un commercialista. Per la tua situazione specifica, rivolgiti sempre a un professionista.

Il quadro normativo di base

Gli affitti brevi (contratti di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni) sono disciplinati dall'art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito con L. 96/2017). La norma distingue due grandi categorie di host:

• Privati non imprenditori(persone fisiche al di fuori di attività d'impresa o arti e professioni): il regime naturale è quello dei redditi fondiari / redditi diversi, con possibilità di optare per la cedolare secca al 21% (o 26% per le locazioni di più di 4 appartamenti).
• Operatori con partita IVA(attività di locazione breve come attività d'impresa, professionisti, società): soggetti agli obblighi IVA ordinari, incluso quello di fatturazione.

Privato senza partita IVA: serve la ricevuta?

Se affitti come privato e hai optato per la cedolare secca, non sei tenuto a emettere fattura né ricevuta fiscale. La cedolare secca è un regime sostitutivo che assolve tutti gli obblighi fiscali sul reddito (IRPEF e addizionali) e ti esenta dall'imposta di registro. Non c'è obbligo di aprire una partita IVA, non c'è IVA da applicare, non c'è registro da tenere.

Tuttavia, molti ospiti — soprattutto aziende che rimborsano le trasferte ai dipendenti — chiedono una ricevuta non fiscale(o quietanza di pagamento). Puoi emetterla liberamente: non è un documento fiscale obbligatorio, ma è utile come prova del pagamento per entrambe le parti. Basta indicare nome e cognome del locatore, nome dell'ospite, importo, data, riferimento all'appartamento. Non hai bisogno di marca da bollo se l'importo è inferiore a 77,47 €; sopra quella soglia serve una marca da bollo da 2 €.

Quando la fattura diventa obbligatoria

La fattura è obbligatoria quando eserciti l'attività di affitto breve nell'ambito di un'impresa o di un'attività professionale. I casi più comuni:

• Hai aperto una partita IVA per la gestione degli affitti brevi (codice ATECO 55.20.51 o 55.10 per hotel/B&B veri e propri).
• Sei un agente immobiliare, un property manager o un co-host che opera in nome proprio e fattura i servizi di gestione.
• Gestisci più di 4 appartamenti: la normativa del 2023 (D.Lgs. 193/2023) ha chiarito che chi supera questa soglia è considerato operatore in regime d'impresa e non può più applicare la cedolare secca sull'eccedenza. Questo profilo richiede partita IVA e obblighi di fatturazione.
• L'ospite è un'azienda o un ente che richiede fattura per la deducibilità del costo: in questo caso l'obbligo è del locatario di richiedertela, ma se non sei soggetto IVA non puoi emetterla.

Fattura elettronica negli affitti brevi

Dal 2024 la fatturazione elettronica tramite il Sistema di Interscambio (SDI) dell'Agenzia delle Entrate è obbligatoria per tutti i soggetti con partita IVA, indipendentemente dal volume d'affari. Se sei in regime forfettario (fino a 85.000 € di ricavi), l'obbligo di fatturazione elettronica si applica allo stesso modo.

Per emettere la fattura elettronica hai diverse opzioni:

• Il portale gratuito dell'Agenzia delle Entrate (“Fatture e Corrispettivi”).
• Software di fatturazione elettronica come Fatture in Cloud, Aruba, Zucchetti o simili.
• Alcuni gestionali per affitti brevi integrano direttamente la creazione delle fatture elettroniche, riducendo il lavoro manuale.

Il caso del B&B e dell'affittacamere

Un'attenzione specifica meritano i B&B non imprenditoriali, una categoria molto diffusa in Italia. Il B&B gestito in forma non imprenditoriale (attività occasionale o saltuaria, spesso con autorizzazione comunale) da privato ha un regime fiscale simile all'affitto breve privato: cedolare secca non applicabile (perché c'è una componente di servizi aggiuntivi come la colazione), redditi diversi o redditi d'impresa a seconda della forma giuridica, obbligo di ricevuta o fattura in base alla propria posizione IVA.

Se gestisci un B&B vero e proprio con autorizzazione comunale e offri servizi accessori (colazione, pulizie durante il soggiorno, noleggio attrezzature), la tua attività ha carattere d'impresa e richiede partita IVA con relativi obblighi di fatturazione. Per approfondire le regole specifiche dei B&B, consulta un commercialista esperto del settore turistico.

La ritenuta d'acconto del 21% sulle piattaforme

Dal 2017, Airbnb, Booking.com e le altre piattaforme di intermediazione che incassano i pagamenti per conto del locatore privato devono applicare una ritenuta d'acconto del 21%sull'importo lordo del soggiorno, da versare all'Agenzia delle Entrate. Questo importo è detraibile in dichiarazione dei redditi (compensa l'imposta sostitutiva della cedolare secca).

La ritenuta viene applicata automaticamente dalla piattaforma: tu ricevi il netto. La piattaforma ti rilascia una Certificazione Unica (CU) annuale con il totale ritenuto, da allegare alla dichiarazione. Questo non crea obblighi di fatturazione da parte tua.

Ricevute, ricevute fiscali e scontrini: un po' di chiarezza

La terminologia genera spesso confusione. Un riepilogo rapido per gli affitti brevi:

• Ricevuta non fiscale (quietanza):documento privato che attesta il pagamento. Non è un documento contabile obbligatorio. Puoi emetterla sempre, anche da privato.
• Ricevuta fiscale:documento contabile utilizzato da chi non è soggetto all'obbligo di fattura. Non applicabile agli affitti brevi privati con cedolare secca.
• Fattura ordinaria o semplificata: documento obbligatorio per i soggetti IVA. Dal 2024 deve essere in formato elettronico (XML via SDI).
• Scontrino / corrispettivo telematico:utilizzato da attività di vendita al dettaglio e somministrazione (es. bar). Non riguarda le locazioni.

Cosa fare se un ospite aziendale chiede la fattura

È un caso frequente: l'ospite è un dipendente in trasferta e la sua azienda vuole la fattura per deducibilità. Se sei un privato senza partita IVA, non puoiemettere una fattura. Puoi offrire:

1. Una ricevuta non fiscale con tutti i dati (tuo nome, indirizzo, importo, date del soggiorno).
2. La documentazione della transazione dalla piattaforma (es. ricevuta Airbnb o Booking.com).

Nella pratica, molte aziende accettano la ricevuta non fiscale per i rimborsi interni. Se hai frequenti ospiti aziendali, valuta se aprire una partita IVA rende economicamente senso per la tua situazione. Fai una simulazione con il tuo commercialista: in alcuni casi la cedolare secca da privato è più vantaggiosa anche tenendo conto della minore spendibilità dei documenti emessi.

Per approfondire la fiscalità degli affitti brevi in generale, leggi anchela nostra guida completa su cedolare secca e affitti brevi.