Guida Fiscale Affitti Brevi 2026: Tasse, Cedolare Secca e Dichiarazione

La fiscalità degli affitti brevi in Italia è cambiata significativamente negli ultimi anni e continua ad evolversi. Per chi gestisce B&B, case vacanze o locazioni turistiche, orientarsi tra cedolare secca, IVA, detrazioni e obblighi dichiarativi non è semplice. In questa guida fiscale aggiornata al 2026ti spieghiamo in modo chiaro tutto quello che devi sapere per essere in regola e non pagare più del dovuto.

Regimi fiscali disponibili per gli affitti brevi

La scelta del regime fiscale è la prima decisione da prendere, e può avere impatti significativi sulla tassazione complessiva. Le opzioni principali sono:

1. Cedolare secca (regime ordinario per privati)

La cedolare seccaè il regime più diffuso tra i privati che affittano a breve termine. Come funziona:

• Aliquota del 21% per il primo immobile destinato ad affitti brevi
• Aliquota del 26% dal secondo immobile in poi
• Si applica sui redditi lordi, senza possibilità di dedurre spese
• È un'imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali regionali e comunali
• Non è compatibile con la partita IVA per la medesima attività

Leggi la nostra guida completa su cedolare secca e tasse per affitti breviper tutti i dettagli operativi.

2. IRPEF ordinaria

Se non si opta per la cedolare secca, i redditi da affitto breve confluiscono nel reddito IRPEF complessivo e vengono tassati con aliquote progressive (23-43%). In questo caso è possibile dedurre alcune spese (manutenzione ordinaria al 5% del reddito lordo, assicurazioni, ecc.). Conviene raramente rispetto alla cedolare secca, salvo casi particolari con redditi complessivi molto bassi (sotto i 15.000 € annui).

3. Partita IVA e regimi per imprenditori

Chi supera la soglia di “attività occasionale” — ovvero chi svolge affitti brevi in modo organizzato e continuativo — potrebbe dover aprire partita IVA. I segnali che indicano la necessità di partita IVA sono:

• Più di 4 appartamenti gestiti contemporaneamente
• Fornitura di servizi aggiuntivi tipici dell'imprenditore (colazione, pulizie periodiche, trasporto)
• Struttura organizzata con dipendenti o collaboratori

Con partita IVA è possibile accedere al regime forfettario (tassazione al 15% o al 5% per i primi 5 anni) o al regime ordinario. Approfondisci questo aspetto nella nostra guida su quando serve la partita IVA per affitti brevi.

La ritenuta d'acconto delle piattaforme

Dal 2021, le piattaforme come Airbnb e Booking.com sono obbligate a operare unaritenuta d'acconto del 21% sulle somme pagate agli host che hanno optato per la cedolare secca. In pratica:

• La piattaforma trattiene il 21% del canone e lo versa all'Agenzia delle Entrate
• L'host riceve il netto
• In sede di dichiarazione dei redditi si compensa la ritenuta con la cedolare dovuta
• Se la cedolare è al 26% (dal secondo appartamento), c'è un saldo da versare del 5%

Controlla sempre il certificato di ritenuta (CU) che la piattaforma invia a fine anno: è necessario per la dichiarazione dei redditi.

Dichiarazione dei redditi: quando e come

I redditi da affitti brevi vanno dichiarati nel Modello 730 (o Redditi PF) nella sezione dedicata ai redditi fondiari. I dati da inserire sono:

• Dati catastali dell'immobile
• Canoni percepiti nell'anno
• Opzione per cedolare secca
• Ritenute già operate dalla piattaforma (dal CU)

La scadenza per il Modello 730 precompilato è di solito fine settembre, mentre per il Modello Redditi PF è il 30 novembre. Rispetta le scadenze per evitare sanzioni e interessi di mora.

IMU e TARI: le imposte locali da non dimenticare

Oltre alle imposte sui redditi, chi gestisce affitti brevi su immobili non adibiti a prima casa deve pagare:

• IMU (Imposta Municipale Unica):dovuta annualmente su tutti gli immobili non prima casa. L'aliquota base è dell'0,86% ma ogni Comune può variare tra 0% e 1,06%. Si paga in due rate: acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre.
• TARI (Tassa sui Rifiuti): il calcolo varia per Comune. Alcuni Comuni applicano tariffe diverse per immobili in uso non residenziale. Verifica la situazione specifica del tuo Comune.

IVA negli affitti brevi: quando si applica

Le locazioni brevi tra privati (senza partita IVA) sono esenti da IVA. L'IVA si applica solo quando l'host opera con partita IVA e l'attività rientra nel campo di applicazione dell'imposta. In quel caso:

• Le locazioni per uso turistico sono esenti IVA (art. 10 DPR 633/72) anche con P.IVA
• I servizi aggiuntivi (colazione, transfer, guide) sono invece imponibili IVA al 10% o 22%

Detrazioni e deduzioni: cosa si può recuperare

Con la cedolare secca non è possibile dedurre le spese. Ma ci sono detrazioni fiscali non legate all'affitto che possono ridurre l'imposta complessiva:

• Bonus ristrutturazione (50%): per interventi di manutenzione straordinaria
• Ecobonus (50-65%): per interventi di efficienza energetica
• Bonus mobili (50%, fino a 5.000 €): per acquisto di arredi nuovi in seguito a ristrutturazione

Queste agevolazioni si applicano sull'IRPEF lorda complessiva e non interferiscono con la cedolare secca. Verifica le condizioni specifiche con un commercialista.

Consulente fiscale o fai da te?

Per chi ha un solo appartamento con redditi contenuti e senza partita IVA, il Modello 730 precompilato dell'Agenzia delle Entrate è spesso sufficiente. Per chi ha più appartamenti, opera con partita IVA o ha situazioni più complesse, affidarsi a un commercialista specializzato in affitti breviè un investimento che si ripaga con risparmio fiscale e riduzione del rischio di errori. Cerca qualcuno con esperienza specifica nel settore, non un generalista.

Per restare aggiornato sulle novità normative del settore, leggi anche la nostra guida alla normativa affitti brevi 2025.