Come Ridurre le Commissioni di Airbnb e Booking.com: 6 Strategie Pratiche

Le commissioni delle piattaforme di prenotazione sono uno dei costi più pesanti per chi gestisce affitti brevi. Airbnb trattiene in media il 3% all'host (più il 14-16% al guest), mentre Booking.com applica commissioni che vanno dal 15% al 25% sul prezzo lordo. Su un fatturato di 30.000€ annui, stiamo parlando di 4.500–7.500€ che escono dalla tua tasca ogni anno.

La buona notizia: esistono strategie concrete e legittime per ridurre questo costo, senza violare i termini di servizio delle piattaforme e senza perdere visibilità. Vediamole nel dettaglio.

Capire la struttura delle commissioni

Prima di agire è utile sapere esattamente cosa stai pagando su ogni canale.

Airbnb

Airbnb offre due modelli:

• Split-fee (modello standard):l'host paga circa il 3%, il guest il 14-16%. È il modello più conveniente per l'host perché la commissione è quasi invisibile.
• Host-only fee:l'host paga il 14-16% su tutto il totale. Viene spesso imposto automaticamente per chi usa un software esterno o channel manager. Controlla le impostazioni del tuo account: molti host pagano la host-only fee senza saperlo.

Booking.com

Booking applica commissioni tra il 15% e il 25% in base alla destinazione e alla partecipazione a programmi Genius. Le strutture che aderiscono a livelli più alti di Genius (Livello 2 e 3, con sconti del 15-20% sul prezzo) pagano di fatto ancora di più in termini di margine perso, anche se la commissione percentuale rimane invariata.

Strategia 1: aumentare le prenotazioni dirette

La prenotazione diretta è quella su cui paghi zero commissioni alle OTA. Ogni ospite che prenota direttamente vale il doppio di uno che arriva da Airbnb o Booking. Per aumentarle:

• Crea un sito di prenotazione diretto:anche una landing page semplice con un motore di prenotazione integrato è sufficiente. Molti gestori non ce l'hanno e perdono prenotazioni che potrebbero arrivare via Google My Business o passaparola.
• Incoraggia il ritorno diretto:alla fine del soggiorno, spiega agli ospiti come prenotare direttamente la prossima volta. Non puoi farlo all'interno della piattaforma (violeresti i ToS), ma puoi farlo di persona o tramite un biglietto fisico lasciato in casa con il tuo sito.
• Ottimizza Google My Business: una scheda Google ben curata con link di prenotazione diretto intercetta chi cerca la tua struttura per nome. Scopri come farlo nella guida suGoogle My Business per affitti brevi.
• Costruisci una lista email: raccogli i contatti degli ospiti passati (nel rispetto del GDPR) e invia offerte stagionali per prenotazioni dirette.

Strategia 2: ottimizzare il modello commissionale su Airbnb

Se usi un channel manager o un software di gestione esterno, verifica subito il modello commissionale attivo sul tuo account Airbnb. Molti host scoprono di essere passati alla host-only fee senza accorgersene. Per controllare:

1. Vai su Airbnb > Account > Preferenze
2. Cerca la sezione “Struttura tariffe host”
3. Verifica se sei nel modello split-fee (più conveniente) o host-only. Se sei host-only e non usi channel manager che lo richiedono obbligatoriamente, puoi richiedere il cambio.

Strategia 3: diversificare i canali riduce la dipendenza

Concentrare il 90% delle prenotazioni su Booking.com significa essere in balia delle sue politiche. Diversificare su più canali (Airbnb, VRBO, Tripadvisor Rentals, portali locali) riduce il potere contrattuale di ogni singola OTA e ti permette di spostare gradualmente il volume verso quelli con commissioni più basse.

Un channel managersincronizza automaticamente il calendario tra tutti i canali: non devi temere doppie prenotazioni e puoi presidiare più OTA senza lavoro manuale aggiuntivo.

Strategia 4: negoziare con Booking.com

Booking.com non rende pubblici i margini di negoziazione, ma le strutture con buone performance possono ottenere condizioni migliori. Se superi certi soglie di fatturato o di prenotazioni annue, contatta il tuo account manager di Booking e chiedi esplicitamente una riduzione della commissione o condizioni preferenziali. Non succede automaticamente: bisogna richiederlo.

Alcuni programmi come Preferred Partnersembrano aumentare la visibilità ma comportano commissioni più alte. Valuta sempre se l'incremento di prenotazioni compensa il maggior costo unitario.

Strategia 5: calibrare i prezzi per assorbire le commissioni

Se non puoi eliminare le commissioni, puoi almeno includerle correttamente nella tua struttura di prezzo. Un errore comune è costruire il prezzo pensando al netto ricevuto e poi scoprire che il margine è inferiore alle aspettative.

La formula corretta:

• Calcola il tuo prezzo minimo accettabile (costi fissi + variabili + margine desiderato).
• Aggiungi la commissione della piattaforma sopra quel valore: se vuoi incassare 100€ netti e la commissione è il 20%, il prezzo da impostare è 100 ÷ (1 − 0,20) = 125€ lordi.
• Verifica che il prezzo risultante sia competitivo per la tua destinazione.

Per approfondire il calcolo del prezzo corretto consulta la guida sucome calcolare il prezzo a notte.

Strategia 6: agire sulla tariffa pulizie

Booking.com e Airbnb calcolano la commissione sul totale incluse le spese di pulizia. Questo significa che su una pulizia da 60€ paghi anche 9-15€ di commissione. Alcune strutture spostano parte della pulizia nel prezzo a notte (es. nessuna cleaning fee esplicita ma prezzo leggermente più alto) per avere più flessibilità nella struttura dei costi. È una scelta che va valutata caso per caso in base alla durata media dei soggiorni.

Cosa NON fare

È fondamentale non violare i termini di servizio delle piattaforme nel tentativo di aggirare le commissioni. Le pratiche vietate includono:

• Comunicare le proprie coordinate di pagamento agli ospiti tramite messaggi in-app
• Chiedere agli ospiti di cancellare e riprenotare direttamente
• Inserire link o contatti diretti nella descrizione dell'annuncio

Le piattaforme monitorano queste pratiche e possono sospendere o eliminare l'account in modo definitivo. Il danno sarebbe molto superiore al risparmio di commissioni.

Il vero obiettivo: un mix sostenibile

Ridurre le commissioni non significa abbandonare le OTA — che restano fondamentali per la visibilità e il riempimento del calendario, soprattutto nelle prime fasi. L'obiettivo realistico è costruire nel tempo un mix in cui il 20-30% delle prenotazioni arriva dai canali diretti, abbassando il costo medio di acquisizione complessivo.

Chi gestisce più appartamenti può automatizzare questo processo con strumenti dedicati che centralizzano prenotazioni, comunicazioni e reportistica, rendendo sostenibile la presenza su più canali contemporaneamente.