Quanto Guadagna un Airbnb a Roma: Dati per Zona e Calcolo del Netto

Roma è il mercato degli affitti brevi più grande d'Italia per numero di annunci attivi, ma è anche uno dei più eterogenei: un monolocale a Trastevere e un bilocale alla Marconi possono generare ricavi anche doppi, pur avendo metratura simile. Capire quanto rende davvero un appartamento a Roma significa guardare zona, stagionalità e costi fissi insieme, non solo la tariffa media per notte.

In questa guida vediamo i numeri concreti — occupazione, tariffa media, ricavo lordo per zona — e il calcolo del netto dopo commissioni, pulizie, tasse e gestione, per capire cosa resta davvero in tasca a un host romano nel 2026.

Quanto incide la zona sul guadagno

A Roma la domanda turistica non è uniforme: si concentra nelle aree a pochi minuti a piedi dai siti più visitati e lungo le linee di trasporto che portano al centro. Indicativamente, con dati di mercato aggiornati al 2026, la tariffa media per notte e il tasso di occupazione annuale di un appartamento ben gestito si distribuiscono così:

• Centro storico (Trastevere, Campo de' Fiori, Pantheon, Monti): 90–150 €/notte, occupazione 70–80%. È la fascia più redditizia, ma anche la più regolamentata e con i prezzi di acquisto/affitto più alti.
• Prati, San Giovanni, Testaccio, Esquilino: 60–100 €/notte, occupazione 60–75%. Zone ben collegate, richieste da chi vuole il centro senza pagare i prezzi di Trastevere.
• Marconi, Tuscolana, Garbatella, zone EUR: 45–70 €/notte, occupazione 50–65%. Convengono soprattutto a chi ha acquistato a prezzi più contenuti e punta su soggiorni più lunghi (lavoratori, studenti, famiglie).
• Periferia e zone fuori dall'anello ferroviario: 35–55 €/notte, occupazione 40–55%, salvo vicinanza a stazioni metro o fiere/eventi.

Questi intervalli sono indicativi e variano con la dimensione dell'immobile, la qualità dell'arredo, le foto dell'annuncio e la reattività nella gestione dei messaggi. Per un quadro più ampio sui guadagni medi in Italia, vedi la nostra guida su quanto si guadagna con Airbnb in Italia.

Esempio di calcolo: bilocale in zona Prati

Prendiamo un bilocale da 45 mq in zona Prati, tariffa media 80 €/notte, occupazione 65% (circa 237 notti occupate su 365):

• Ricavo lordo annuo: 80 € × 237 notti = 18.960 €
• Commissione piattaforma (15,5% tariffa unica Airbnb): −2.939 €
• Pulizie(addebitate separatamente all'ospite in gran parte dei casi, ma con un margine di gestione da considerare): circa −1.200 €/anno di costi non recuperati (prodotti, lavanderia, imprevisti)
• Utenze e internet: −1.800 €/anno
• Manutenzione e piccole riparazioni: −800 €/anno
• Tassa di soggiorno (versata dall'ospite, non è un costo per l'host, ma va gestita correttamente)

Ricavo netto prima delle imposte: circa 12.220 €/anno. Su questo importo si applica poi la fiscalità scelta: con la cedolare secca al 21% (valida dal 2026 solo sulla prima unità scelta in dichiarazione, mentre una eventuale seconda unità paga il 26%), restano in tasca circa 9.650 €/anno netti da imposte dirette.

Perché due appartamenti identici rendono diversamente

A parità di zona, la differenza tra un host che guadagna il 20-30% in più e uno che resta sotto la media non è quasi mai la posizione, ma la gestione:

• Tempo di risposta: Airbnb e Booking.com premiano in classifica gli annunci che rispondono entro poche ore, con più visibilità e più prenotazioni.
• Pricing dinamico: tariffe fisse tutto l'anno lasciano sul tavolo margine nei periodi di alta domanda (Giubileo, eventi, alta stagione) e perdono prenotazioni nei periodi morti se non scendono di prezzo.
• Occupazione reale vs teorica: un calendario con troppi blocchi manuali o una sincronizzazione mancata tra Airbnb, Booking.com e un sito proprio genera overbooking o notti vuote non necessarie.
• Velocità di turnover: pulizie organizzate male allungano i tempi tra un ospite e l'altro, riducendo le notti disponibili soprattutto nei weekend ad alta domanda.

Molti di questi fattori si gestiscono bene solo con un minimo di automazione: esistono gestionali che sincronizzano i calendari di tutte le piattaforme, calcolano in automatico la tassa di soggiorno e tengono traccia delle scadenze di registrazione ospiti, liberando tempo da reinvestire nella cura dell'annuncio e nella relazione con gli ospiti.

I costi fissi che spesso si sottovalutano a Roma

Chi arriva nuovo al settore tende a calcolare solo tariffa × notti, dimenticando voci che a Roma pesano più che altrove:

• Spese condominiali: nei palazzi del centro storico, spesso più alte per la presenza di ascensori datati, portierato e manutenzione di facciate vincolate.
• Assicurazione: una polizza che copra danni causati da ospiti è fortemente consigliata, soprattutto negli immobili di pregio del centro.
• CIN nazionale e CIR regionale: non hanno un costo di gestione rilevante, ma la loro assenza o il mancato aggiornamento comporta sanzioni che vanno messe a budget come rischio, non come eventualità remota. Il quadro completo è nella nostra guida alla normativa affitti brevi a Roma.
• Imposta di registro sul contratto, se non si opta per la cedolare secca.

Soggiorni brevi vs soggiorni lunghi: quale conviene a Roma

Nelle zone centrali, i soggiorni brevi (2-4 notti) di turisti internazionali danno la tariffa media più alta, ma comportano più turnover, più pulizie e più registrazioni su Alloggiati Web. Nelle zone semi-centrali e periferiche, puntare su soggiorni più lunghi (business traveler, lavoratori in trasferta, studenti universitari fuori dal periodo delle lezioni) riduce il carico operativo e stabilizza l'occupazione nei mesi di bassa stagione, anche se la tariffa per notte è più contenuta.

La scelta dipende anche dalla propria capacità di gestione: chi non vive a Roma o non ha un co-host/property manager spesso ottiene un ricavo netto migliore puntando su soggiorni più lunghi, anche a fronte di un ricavo lordo teorico inferiore.

In sintesi

A Roma un host può realisticamente aspettarsi un ricavo netto (prima delle imposte) compreso tra il 55% e il 65% del ricavo lordo, a seconda di zona, dimensione dell'immobile e qualità della gestione. Le imposte successive — cedolare secca al 21% sulla prima unità o tassazione ordinaria — vanno sempre calcolate a parte, con il supporto di un commercialista che conosca le specificità del mercato romano e gli obblighi aggiornati su CIN, CIR e tassa di soggiorno.