Come Preparare un Appartamento per il Primo Affitto Breve

Hai deciso di mettere in affitto breve un appartamento. Hai creato l'annuncio su Airbnb, hai caricato le foto, hai impostato un prezzo. Poi arriva la prima prenotazione e ti rendi conto che ci sono mille cose da fare prima che l'ospite arrivi. Questa guida è il tuo punto di partenza: tutto quello che devi preparare prima di accogliere i primi ospiti.

Gli adempimenti burocratici obbligatori

Prima ancora di pensare ai cuscini e alle piante ornamentali, ci sono obblighi di legge che non si possono saltare:

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 2024, tutti gli affitti brevi in Italia devono avere un CIN(Codice Identificativo Nazionale), da esporre nell'annuncio e all'ingresso dell'immobile. Si ottiene tramite il portale del Ministero del Turismo. Senza CIN, le piattaforme sono obbligate a non pubblicare l'annuncio. Per i dettagli, leggi la guida completa sul CIN per affitti brevi.

Comunicazione al Comune e SCIA

A seconda della regione e del comune, potresti dover presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o semplicemente una comunicazione di inizio attività. I requisiti variano: in alcune regioni basta una comunicazione, in altre è richiesta una SCIA con requisiti strutturali minimi.

Alloggiati Web (Polizia di Stato)

Ogni ospite deve essere registrato sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo. Per farlo devi essere accreditato al portale: registrazione con documento di identità, approvazione dalla questura locale (di solito 1-5 giorni lavorativi). Fallo prima di ricevere la prima prenotazione, non dopo. Per i dettagli sulla procedura, consultala guida completa ad Alloggiati Web.

Tassa di soggiorno

Se il comune in cui si trova l'appartamento applica la tassa di soggiorno, devi registrarti come soggetto riscossore, incassarla dagli ospiti e versarla periodicamente al comune. I termini e le modalità variano da comune a comune.

La preparazione fisica dell'appartamento

Dotazioni minime indispensabili

Gli ospiti si aspettano un livello minimo di comfort e attrezzatura. Prima di aprire le prenotazioni, verifica che ci siano:

• Lenzuola e federe pulite per ogni letto (almeno 2 set per letto).
• Asciugamani (almeno 2 per ospite: uno da bagno, uno da viso).
• Copertura WiFi in tutto l'appartamento.
• Detersivi per lavastoviglie e lavatrice (se presente).
• Prodotti di cortesia in bagno: sapone, shampoo, gel doccia.
• Carta igienica extra (almeno 2 rotoli per bagno).
• Sacchi dell'immondizia.
• Fornelli e almeno un set base di pentole, posate e stoviglie.

Sicurezza

Obbligatori o fortemente raccomandati:

• Rilevatore di fumo: obbligatorio in molte regioni, raccomandato ovunque. Uno per piano, uno in cucina (tipo termico, non ottico).
• Rilevatore di monossido di carbonio: obbligatorio se ci sono apparecchi a gas o a combustione.
• Estintore: 1 kg in cucina, facilmente accessibile.
• Cassetta di pronto soccorso: con i contenuti minimi di base.
• Numeri di emergenza: esposti visivamente in cucina o in ingresso (112, 115, 118).

Piccole riparazioni

Fai un giro completo dell'appartamento con occhio critico. Tapparelle che si inceppano, perdite d'acqua, prese elettriche che non funzionano, porte che non chiudono bene: risolvi tutto prima dell'arrivo del primo ospite. Le piccole cose trascurate diventano inevitabilmente critiche nelle recensioni.

Sistemi di accesso

Come accederà l'ospite all'appartamento? Le opzioni principali:

• Consegna chiavi di persona: semplice ma ti vincola a essere sempre disponibile all'ora di arrivo.
• Cassetta portachiavi con codice: economica (20-50€), non richiede la tua presenza.
• Smart lock: accesso tramite codice temporaneo o app. Più sicuro e professionale, costo 100-300€. Leggi la guida sugli smart lock per affitti brevi.

Welcome book e istruzioni

Prepara un welcome book fisico (un raccoglitore o un libretto) con le istruzioni per tutti gli elettrodomestici, il codice WiFi, le regole di casa, i numeri utili, i consigli sui ristoranti e attrazioni locali. Riduce le domande degli ospiti e migliora l'esperienza. Un buon welcome book è uno dei dettagli più apprezzati dagli ospiti nelle recensioni.

Test finale prima del check-in

Prima del primo check-in, fai un sopralluogo come se fossi tu l'ospite: entra dalla porta principale, prova il WiFi, accendi tutti gli elettrodomestici, controlla che tutte le luci funzionino, verifica che ci sia acqua calda. Annota ogni problema e risolvilo. È meglio scoprirlo prima tu che l'ospite.