Affitti Brevi in Molise: Normativa, Registrazione e Obblighi per gli Host

Il Molise è la più piccola regione peninsulare d'Italia — due province, Campobasso e Isernia, poco più di 290.000 abitanti — eppure offre un patrimonio paesaggistico e culturale ancora poco sfruttato dal turismo di massa. Il mercato degli affitti brevi in Molise è in crescita, trainato da chi cerca borghi autentici, natura incontaminata e prezzi più contenuti rispetto ad altre destinazioni del Sud Italia.

Se gestisci o stai valutando un affitto breve in Molise, questa guida raccoglie gli adempimenti normativi principali: dalla registrazione della struttura alla comunicazione degli ospiti alla Questura, fino alla tassa di soggiorno. Come sempre in materia fiscale e normativa, verifica le disposizioni aggiornate presso il tuo Comune o un consulente esperto.

Il quadro normativo regionale

La disciplina delle strutture ricettive in Molise è regolata dalla Legge Regionale n. 7 del 2002e dalle successive modifiche, che classificano le tipologie ricettive e definiscono i requisiti per l'esercizio dell'attività. La legge distingue tra strutture alberghiere (alberghi, residenze turistico-alberghiere) e strutture extralberghiere, categoria che comprende:

• Case vacanze (o case per ferie)
• B&B (bed and breakfast)
• Affittacamere
• Agriturismi

Per le locazioni turistichein forma non imprenditoriale — il privato che affitta il proprio appartamento su Airbnb o Booking.com senza aprire partita IVA — valgono le disposizioni nazionali dell'art. 4 del D.L. 50/2017 (la cosiddetta norma sugli “affitti brevi”) e la disciplina civilistica del codice civile.

Apertura della struttura: SCIA al Comune

Prima di accogliere il primo ospite, chi esercita come casa vacanze, B&B o affittacamere deve presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)allo Sportello Unico del proprio Comune. La SCIA è immediata: si può iniziare l'attività il giorno stesso della presentazione, salvo diversa indicazione comunale.

La documentazione tipicamente richiesta comprende planimetria dell'immobile, dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, certificato di agibilità e, per i B&B, l'autocertificazione che il gestore risiede nell'immobile (o nelle immediate vicinanze, secondo le norme locali). Verifica i requisiti specifici presso lo Sportello Unico del tuo Comune, perché le modulistiche variano.

Chi affitta occasionalmente l'immobile come locazione turistica non imprenditoriale non è tenuto alla SCIA, ma deve comunque rispettare gli obblighi di comunicazione degli ospiti e, dal 2024, disporre del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal settembre 2024, la legge nazionale (D.L. 145/2023, convertito in L. 191/2023, e il relativo decreto attuativo del MIMIT) prevede l'obbligo del CIN per tutte le strutture ricettive e le locazioni turistiche, incluse quelle in Molise. Il codice si ottiene attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) sul portale del Ministero del Turismo.

Il CIN deve essere esposto:

• All'ingresso della struttura (targa o cartello visibile)
• In tutti gli annunci pubblicati su piattaforme digitali (Airbnb, Booking.com, sito proprio)

Le sanzioni per chi opera senza CIN o non lo espone vanno da 500 a 5.000€. Per approfondire la procedura di richiesta, consulta la nostra guida sul Codice Identificativo Nazionale.

Comunicazione degli ospiti alla Questura: Alloggiati Web

Ogni struttura ricettiva e locazione turistica in Italia — Molise incluso — ha l'obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alla Questura di competenza entro 24 ore dall'arrivo, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

Per accedere al portale serve registrarsi presso la Questura di Campobasso o di Isernia (a seconda della provincia in cui si trova la struttura) e ottenere le credenziali di accesso (Username, Password e WsKey). La comunicazione deve avvenire per ogni ospite maggiorenne che soggiorna nella struttura, con dati anagrafici e documento di identità.

Chi non esegue la comunicazione entro i termini previsti rischia sanzioni amministrative. Per evitare gli errori più comuni nella compilazione delle schede, leggi la guida su Alloggiati Web: errori frequenti e come evitarli.

Tassa di soggiorno in Molise

La tassa di soggiorno non è obbligatoria in tutta Italia: spetta ai singoli Comuni decidere se istituirla e con quale importo. In Molise, Campobasso ha istituito la tassa di soggiorno con tariffe differenziate per tipologia di struttura ricettiva (consultare il sito del Comune per le tariffe aggiornate). Altri Comuni molisani possono averla introdotta o essere in procinto di farlo.

Se operi in un Comune che ha adottato la tassa di soggiorno, devi:

1. Riscuotere l'importo dagli ospiti al momento del check-in o durante il soggiorno
2. Emettere una ricevuta separata per la tassa (non è parte del prezzo del pernottamento)
3. Versare il gettito al Comune secondo le scadenze stabilite dal regolamento comunale
4. Compilare le dichiarazioni periodiche richieste dal Comune

Alcune categorie di ospiti sono esenti dalla tassa di soggiorno (minori, lavoratori, pazienti ospedalieri): verifica il regolamento del tuo Comune per i dettagli. Per una panoramica degli obblighi generali, consulta la guida su tassa di soggiorno per host.

Statistiche ISTAT sul turismo

Le strutture ricettive che svolgono attività in forma ricettiva aperta al pubblico (con SCIA) sono obbligate a comunicare i dati statistici mensili all'ISTAT attraverso il portale RicercaStatistichedella regione di competenza. Le comunicazioni riguardano arrivi, presenze, nazionalità degli ospiti e tasso di occupazione.

Le locazioni turistiche non imprenditoriali sono in genere escluse dall'obbligo ISTAT, ma verificare con il Comune o la Regione è sempre consigliabile, perché le normative si aggiornano periodicamente.

Fiscalità: cedolare secca e dichiarazione dei redditi

I proventi derivanti da locazioni turistiche brevi (fino a 30 giorni) sono soggetti a tassazione. Il regime più diffuso tra i privati è la cedolare secca al 21%(o 26% oltre le 4 unità immobiliari) sul reddito lordo, che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro. In alternativa si può optare per la tassazione ordinaria IRPEF con possibilità di dedurre alcune spese.

Le piattaforme come Airbnb, in qualità di intermediari, trattengono la ritenuta d'acconto del 21% e la versano all'Erario: la riceverai nel CU (Certificazione Unica) a fine anno. Devi comunque includere i redditi nella dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF).

Se l'attività supera la soglia dell'occasionalità o è esercitata in forma professionale (più unità immobiliari, gestione a titolo prevalente), potrebbe essere necessaria l'apertura di partita IVA. Consulta un commercialista per valutare la tua situazione specifica.

Il Molise, terra di opportunità per gli affitti brevi

Il turismo in Molise è ancora poco sfruttato rispetto alle regioni limitrofe: i borghi medievali di Agnone, Venafro, Sepino e Trivento, i parchi naturali e la costa adriatica offrono esperienze autentiche a chi cerca il “turismo lento”. La concorrenza tra host è ancora limitata, il che significa che strutture ben gestite e con annunci ottimizzati possono posizionarsi velocemente e ottenere buoni risultati.

La normativa regionale molisana è in linea con il quadro nazionale, quindi chi ha già esperienza di affitti brevi in altre regioni troverà adempimenti familiari. La differenza principale sta nella dimensione del mercato: più piccolo, ma con spazi di crescita interessanti per chi arriva con una gestione professionale.