Aprire una Casa Vacanze in Italia: Requisiti e Adempimenti 2024

Vuoi mettere a reddito un appartamento o una casa per le vacanze in Italia? Prima di pubblicare il primo annuncio su Airbnb o Booking.com ci sono adempimenti burocratici precisi da completare. Alcuni sono nazionali, altri variano da regione a regione e persino da comune a comune. In questa guida trovi una mappa completa di cosa fare, in che ordine, e a chi rivolgerti.

Attenzione: le normative sugli affitti brevi cambiano con frequenza. Verifica sempre le disposizioni aggiornate del tuo Comune e della tua Regione, e considera di affidarti a un professionista (avvocato o commercialista specializzato) per i passaggi più delicati.

1. Definisci il tipo di struttura

Il primo passo è capire in quale categoria rientra la tua attività, perché i requisiti cambiano radicalmente:

• Locazione breve:affitti a privati per meno di 30 giorni consecutivi, senza prestazione di servizi aggiuntivi (pulizia a inizio e fine soggiorno è ammessa). Non richiede partita IVA se sei privato. È il regime più semplice.
• Casa vacanze non imprenditoriale: struttura ricettiva extralberghiera gestita da persona fisica senza organizzazione imprenditoriale. Prevista in molte leggi regionali. Richiede segnalazione al Comune e comunicazione alla Questura.
• Casa vacanze imprenditoriale / B&B / affittacamere:attività organizzata con prestazione di servizi, potenzialmente con personale. Richiede partita IVA, SCIA e spesso requisiti strutturali più severi.

Questa guida si concentra sulla locazione breve e sulla casa vacanze non imprenditoriale, che coprono la grande maggioranza degli host italiani.

2. Ottieni il CIN — Codice Identificativo Nazionale

Dal 2 novembre 2024 il CIN (Codice Identificativo Nazionale)è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e per gli affitti brevi su tutto il territorio italiano, in attuazione della legge n. 191/2023. Senza CIN non puoi legalmente pubblicare annunci su piattaforme come Airbnb e Booking.com, che sono tenute a verificarne la presenza.

Come ottenerlo:

1. Accedi alla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) sul portale del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it) tramite SPID o CIE.
2. Inserisci i dati dell'immobile (indirizzo, tipologia, numero di posti letto, planimetria catastale, attestato APE se richiesto dalla tua regione).
3. Il sistema genera automaticamente il CIN, che devi esporre nell'annuncio online e all'esterno dell'immobile (targa o cartello leggibile dall'esterno).

Le sanzioni per chi opera senza CIN vanno da 800 a 8.000 euro per la mancata esposizione e da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione negli annunci. Leggi la nostra guida completa sul CIN per affitti brevi per tutti i dettagli.

3. Comunica alla Questura (Alloggiati Web)

Chiunque ospiti persone in un immobile — anche come locazione breve privata — ha l'obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alla Questura competente per territorio entro 24 ore dall'arrivo. Questa comunicazione avviene tramite il portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato.

Per iniziare:

1. Presenta una dichiarazione alla Questura della tua provincia per ottenere le credenziali di accesso al portale.
2. Per ogni ospite trasmetti: cognome, nome, sesso, data di nascita, luogo di nascita, cittadinanza, tipo e numero di documento.
3. L'obbligo vale per ogni ospite adulto e per i minori non accompagnati da genitori.

Saltare questa comunicazione è un reato penale (art. 109 TULPS): non sottovalutarlo. Molti gestionali per affitti brevi integrano l'invio automatico ad AlloggiatiWeb, riducendo il rischio di dimenticanze.

4. Verifica gli obblighi comunali (SCIA o comunicazione)

La normativa sulle strutture ricettive extralberghiere è in gran parte delegata alle Regioni, che a loro volta possono delegare ulteriormente ai Comuni. Questo significa che le procedure variano sensibilmente da luogo a luogo.

In molte Regioni la locazione breve non imprenditoriale non richiede alcuna SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ma potrebbe essere necessaria una comunicazione al Comuneo alla Regione. In alcune aree — come Milano, Firenze, Roma — esistono regolamenti specifici che limitano il numero di giorni di affitto breve annuali o richiedono autorizzazioni aggiuntive.

Le case vacanze in forma imprenditoriale richiedono invece quasi sempre la SCIA al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune, con allegata documentazione tecnica (planimetria, certificato APE, dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, ecc.).

5. Adempimenti fiscali iniziali

Se operi come privato in cedolare secca:

• Nessuna apertura di partita IVA richiesta. I redditi si dichiarano nel 730 o nel modello Redditi PF, optando per la cedolare secca (aliquota 21% per il primo immobile, 26% dal secondo).
• Nessuna registrazione del contrattoin forma privata per locazioni inferiori a 30 giorni (non è obbligatoria la registrazione all'Agenzia delle Entrate, a differenza dei contratti annuali).
• Se utilizzi piattaforme online, queste versano per te la ritenuta d'acconto del 21%sull'importo lordo, da recuperare in dichiarazione.

Se operi in forma imprenditoriale, dovrai aprire partita IVA con il codice ATECO appropriato (55.20.51 per affittacamere, 55.20.10 per villaggi turistici, ecc.) e scegliere il regime fiscale (forfettario, ordinario, semplificato).

6. Verifica i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza

Indipendentemente dalla forma giuridica, l'immobile che ospita turisti deve rispettare requisiti minimi:

• Superficie minima dei locali:le normative regionali fissano standard minimi per camere (spesso 9 m² per una persona, 14 m² per due) e per i servizi igienici.
• Impianto elettrico a norma(dichiarazione di conformità dell'elettricista), impianto gas a norma, caldaia revisionata.
• Rilevatore di fumo e CO obbligatorio in molte regioni e fortemente raccomandato ovunque.
• Estintoree uscite di sicurezza segnalate, per strutture ricettive con più unità abitative o più piani.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica): non obbligatorio per le locazioni brevi di singoli privati, ma richiesto in fase di CIN in alcune Regioni.

7. Tassa di soggiorno

I Comuni turistici applicano la tassa di soggiorno (imposta di soggiorno o contributo di soggiorno). Come host sei tenuto a riscuoterla dagli ospiti e versarla al Comune nelle scadenze previste.

L'importo varia da Comune a Comune (da pochi centesimi a 10 € a notte per persona nelle località più care) e dipende spesso dalla categoria della struttura e dalla stagione. Le piattaforme come Airbnb raccolgono automaticamente la tassa in molti Comuni: verifica se il tuo Comune ha attivato questa integrazione o se devi gestirla tu direttamente. Per approfondire, leggi la nostra guida completa alla tassa di soggiorno.

Checklist riepilogativa

• Accedi al portale BDSR e ottieni il CIN
• Esponi il CIN nell'annuncio e all'esterno dell'immobile
• Registrati su AlloggiatiWeb (Questura) per la comunicazione ospiti
• Verifica se il tuo Comune richiede comunicazione o SCIA per locazioni brevi
• Controlla le limitazioni locali (numero massimo di giorni, numero di strutture)
• Verifica i requisiti igienico-sanitari dell'immobile
• Installa rilevatore di fumo e CO
• Gestisci la tassa di soggiorno (autonomamente o tramite piattaforma)
• Imposta la dichiarazione dei redditi con cedolare secca

Avviare un affitto breve in regola richiede qualche ora di lavoro burocratico iniziale, ma una volta impostato correttamente il sistema gira quasi da solo. Strumenti digitali specializzati aiutano a non dimenticare le comunicazioni obbligatorie (come AlloggiatiWeb) e a tenere traccia degli adempimenti periodici come la tassa di soggiorno.