Limite 90 Giorni Affitti Brevi: Dove si Applica

Negli ultimi anni alcune città italiane ed europee hanno introdotto un limite massimo di 90 giorni all'annoentro cui è possibile affittare un appartamento in modalità breve. Roma, Milano, Firenze e Venezia si sono già mosse in questa direzione, sull'onda di analoghe restrizioni adottate da Parigi, Barcellona e Amsterdam. Per gli host, capire questa normativa è fondamentale per non rischiare sanzioni o la perdita della licenza.

In questa guida spieghiamo cos'è il limite dei 90 giorni, dove si applica, come viene conteggiato e cosa fare se superi la soglia.

Cos'è il limite dei 90 giorni

Il limite dei 90 giorni è una restrizione comunale (o regionale) che impone un tetto massimo annuale alle locazioni turistiche brevi. Oltre questo limite, l'immobile non può essere affittato per brevi periodi senza una specifica licenza commerciale o cambio di destinazione d'uso. La logica è che sopra i 90 giorni l'attività cessa di essere “occasionale” e assume carattere imprenditoriale, sottraendo appartamenti al mercato residenziale.

Dove si applica in Italia

La situazione è in rapida evoluzione, ma ecco la situazione aggiornata al 2026:

• Roma:il Comune ha adottato regolamenti restrittivi per il centro storico, con limite di 90 giorni per le locazioni brevi nelle zone A e B. Chi supera il tetto deve registrare l'attività come impresa.
• Firenze:nelle aree Unesco e nel centro storico è vietata l'apertura di nuovi affitti brevi. Chi ha già un'attività attiva può continuare, ma con vincoli stringenti.
• Venezia: il Comune ha introdotto misure per limitare la pressione turistica, con restrizioni specifiche per le aree insulari.
• Milano: in discussione ulteriori limitazioni nelle zone centrali. Attualmente prevale la normativa regionale lombarda, che non fissa un limite di giorni ma richiede la registrazione CIR.
• Altre città:molti Comuni stanno adottando regolamenti simili. Verifica sempre le ordinanze locali prima di avviare un'attività di affitto breve.

Come viene conteggiato il limite

Il conteggio dei 90 giorni si riferisce generalmente alle notti effettivamente affittatenell'anno solare (1 gennaio – 31 dicembre), non alle notti disponibili sul calendario. In alcune regolamentazioni si contano i giorni di disponibilità sull'annuncio, in altre solo le prenotazioni confermate: leggi attentamente il regolamento del tuo Comune.

Le piattaforme come Airbnb hanno introdotto strumenti automatici che bloccano le prenotazioni una volta raggiunto il limite nei Comuni che lo richiedono. Tuttavia, non fare affidamento solo su questi sistemi: è responsabilità dell'host monitorare il proprio conteggio.

Cosa succede se superi il limite

Se affitti oltre i 90 giorni senza le autorizzazioni necessarie, rischi:

• Sanzioni amministrative da parte del Comune (importi variabili a seconda del regolamento locale)
• Revoca del CIN o del codice identificativo regionale
• Obbligo di cambio destinazione d'uso dell'immobile
• Riqualificazione fiscale dell'attività come imprenditoriale, con conseguente obbligo di Partita IVA e regime ordinario

Strategie per rispettare il limite

Se il tuo Comune applica il limite dei 90 giorni, ecco alcune strategie per ottimizzare i ricavi pur rimanendo nei parametri legali:

• Concentra le prenotazioni nei periodi ad alta stagione, dove ilpricing dinamicoti consente di ottenere tariffe più alte per lo stesso numero di notti.
• Aumenta la durata minima del soggiornoin bassa stagione, preferendo soggiorni di una settimana o più che ottimizzano il rendimento per notte.
• Valuta contratti di locazione a medio termine (30-90 giorni) per i periodi restanti: non rientrano nelle locazioni turistiche brevi e non scalano dal limite.
• Tieni un registro preciso delle notti affittate con date di check-in e check-out. GuestSuite registra automaticamente ogni soggiorno, rendendo semplice il monitoraggio del contatore annuale.

Limite 90 giorni e cedolare secca

Il superamento dei 90 giorni non impatta direttamente sulla cedolare secca, che rimane applicabile per i contratti di locazione turistica breve (sotto i 30 giorni consecutivi). Tuttavia, se la tua attività viene riqualificata come imprenditoriale, la cedolare secca decade e si applicano le norme fiscali delle imprese. Per approfondire gli aspetti fiscali, leggi la nostra guida fiscale 2026 per gli affitti brevi.

Come monitorare le notti affittate

Per tenere sotto controllo il contatore annuale, puoi:

• Usare il pannello host di Airbnb o Booking.com, che mostra le prenotazioni completate per periodo
• Impostare un foglio di calcolo mensile con le notti occupate
• Affidarti a un software gestionale come GuestSuite, che tiene traccia di tutte le prenotazioni da tutti i canali in un unico calendario sincronizzato via iCal

Avere una visione aggregata di tutti i canali è fondamentale, specialmente se gestisci più piattaforme contemporaneamente: il limite si applica all'immobile, non alla singola piattaforma.

Il futuro della normativa

La tendenza a livello europeo è chiaramente restrittiva. Il regolamento europeo 2024/1028 sul data sharing obbliga le piattaforme a condividere i dati sulle locazioni brevi con le autorità locali, rendendo più facile per i Comuni verificare i superamenti del limite. Questo significa che l'era delle “zone grigie” è destinata a chiudersi: rispettare i limiti locali non è solo un obbligo legale, ma una condizione necessaria per operare in modo sostenibile nel lungo periodo.

Per restare aggiornato sulle normative nazionali, consulta anche il nostro articolo sullanormativa affitti brevi 2025.