Come Valutare se un Immobile è Adatto agli Affitti Brevi

Hai un appartamento e stai pensando di metterlo su Airbnb o Booking. Oppure stai valutando l'acquisto di un immobile da destinare agli affitti brevi come investimento. In entrambi i casi, la domanda fondamentale è: questo immobile è adatto agli affitti brevi?

Non tutti gli appartamenti sono uguali. La posizione, le caratteristiche strutturali, la dimensione, la concorrenza locale: sono decine i fattori che determinano se un immobile sarà redditizio come struttura ricettiva o se diventerà un peso difficile da gestire. Questa guida ti aiuta a fare una valutazione completa prima di investire tempo e denaro.

1. La posizione: il fattore più importante

Nel settore immobiliare si dice che contano tre cose: posizione, posizione, posizione. Per gli affitti brevi è ancora più vero. Ma che cosa rende una posizione “buona” per gli affitti brevi?

• Vicinanza a attrazioni turistiche:monumenti, mare, montagna, lago, centri storici. Maggiore è l'attrattiva turistica della zona, più alta sarà la domanda.
• Accesso ai trasporti:una fermata della metro a 5 minuti a piedi vale oro. Gli ospiti, soprattutto stranieri, valutano molto l'autonomità negli spostamenti.
• Servizi di base:supermercato, ristoranti, farmacia, bancomat nelle vicinanze. Un appartamento in una zona isolata riduce la qualità dell'esperienza dell'ospite.
• Sicurezza percepita:una zona con cattiva reputazione spaventa gli ospiti, anche se l'appartamento in sé è ottimo.
• Fiere, centri congressi, ospedali:la prossimità a queste strutture garantisce domanda anche nei periodi di bassa stagione turistica.

2. Analisi della domanda locale

Prima di procedere, devi capire quanta domanda c'è per gli affitti brevi nella tua zona. Strumenti utili:

• AirDNA o Mashvisor:piattaforme a pagamento che forniscono dati sull'occupancy rate medio, le tariffe medie giornaliere e il numero di annunci attivi nella tua area.
• Airbnb stesso: cerca appartamenti simili al tuo nella zona e guarda quante recensioni hanno (indicatore di frequenza delle prenotazioni) e a quali prezzi sono disponibili.
• Google Trends:cerca il nome della tua città o zona con termini come “case vacanze” o “appartamento affitto [città]” per capire la stagionalità e il trend della domanda.

Se nella tua zona ci sono già molti annunci con buone recensioni e buona occupancy, è un segnale positivo: la domanda esiste. Se invece il mercato è saturo di annunci con poche o nessuna recensione, potrebbe essere difficile emergere.

3. Caratteristiche strutturali dell'immobile

Non tutti gli appartamenti si prestano allo stesso modo agli affitti brevi. Ecco cosa valutare:

Dimensioni e layout

• Monolocali e bilocali: ideali per coppie e viaggiatori singoli. Alta rotazione, facili da pulire, meno spazio da arredare. Ottima scelta per chi inizia.
• Trilocali e oltre:adatti a famiglie e gruppi. Tariffe più alte, ma pulizie più lunghe e costose. Richiede un mercato locale con domanda per questo segmento.
• Monolocali molto piccoli (<30 mq): difficili da arredare in modo funzionale e confortevole. Spesso generano recensioni negative sulla dimensione.

Piano e esposizione

I piani alti con vista vendono meglio. Gli appartamenti al piano terra con affaccio sulla strada possono essere problematici per il rumore e la sicurezza percepita dagli ospiti. L'esposizione a sud garantisce luce naturale, che fotografa meglio e rende gli spazi più accoglienti.

Parcheggio

In molte città italiane, disporre di un posto auto incluso o nelle vicinanze può essere un elemento differenziante significativo. In zona ZTL, invece, è importante informare chiaramente gli ospiti sull'impossibilità di accedere in auto.

Ascensore

Un appartamento al quarto piano senza ascensore è un problema per ospiti con valigie pesanti, per anziani e per famiglie con bambini. Inseriscilo onestamente nell'annuncio: è meglio che un ospite lo sappia prima di prenotare che lasciare una recensione negativa per questo.

4. Aspetti normativi e burocratici

Prima di mettere un appartamento su Airbnb, devi verificare:

• Regolamento condominiale: alcuni condomini vietano esplicitamente le locazioni turistiche brevi. Leggi il regolamento prima di procedere.
• Normativa comunale:molte città italiane hanno introdotto limitazioni al numero di giorni di affitto breve o requisiti specifici. Verifica le regole del tuo Comune.
• Codice CIN:da novembre 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale per tutte le strutture ricettive. Senza CIN non puoi pubblicare annunci.
• Requisiti di sicurezza: estintore, rilevatore di monossido di carbonio, piano di evacuazione: verifica quali sono obbligatori nella tua regione.

Leggi il nostro articolo sul CIN e come ottenerlo per evitare sanzioni che possono arrivare a migliaia di euro.

5. Analisi economica preliminare

Prima di iniziare, fai un calcolo di massima dei ricavi potenziali e dei costi:

• Ricavi potenziali:tariffa media giornaliera della zona × occupancy rate stimato × numero di notti disponibili all'anno.
• Costi fissi: mutuo (se presente), TARI, assicurazione, manutenzione ordinaria.
• Costi variabili:pulizie (circa 30-60€ a soggiorno), commissioni piattaforme (3-20% a seconda della piattaforma), utenze proporzionate, consumabili (carta igienica, saponi, caffè, ecc.).
• Tasse:cedolare secca al 21% (o 26% per i proprietari con più di un immobile in locazione breve) o IRPEF se in regime ordinario.

Se dopo questo calcolo il margine netto è positivo e soddisfacente, l'immobile è potenzialmente adatto. Se è negativo o marginale, potrebbe non valere l'impegno. Leggi la nostra guida al calcolo del rendimento degli affitti breviper fare simulazioni più precise.

6. Considerazioni pratiche

Infine, considera questi aspetti spesso trascurati:

• Sei pronto a gestirlo?Gli affitti brevi richiedono tempo, disponibilità e cura. Se non puoi dedicargli attenzione, valuta un property manager.
• Puoi automatizzare il check-in?Un appartamento senza self check-in è molto più vincolante da gestire.
• Chi fa le pulizie?Avere un riferimento affidabile per le pulizie è fondamentale. Senza, l'operatività dell'intera struttura è a rischio.