Tassazione del Co-Host negli Affitti Brevi: Come Dichiarare i Compensi in Italia

Il co-hosting negli affitti brevi è diventato un modello diffusissimo: il proprietario dell'immobile si affida a un co-host che gestisce operativamente la struttura — comunicazione con gli ospiti, check-in, pulizie, prezzi — e in cambio riceve una percentuale dei proventi. Ma come viene tassato questo compenso? E chi è responsabile di cosa nei confronti del Fisco?

La risposta non è banale, perché dipende da come è strutturato il rapporto contrattuale. Questa guida offre un quadro pratico, ma per la situazione specifica è sempre necessario confrontarsi con un commercialista.

Co-host: chi è e cosa fa

Il co-host è la persona (o società) che affianca il proprietario nella gestione di uno o più appartamenti. Le attività tipiche includono:

• Gestione delle prenotazioni e comunicazione con gli ospiti
• Organizzazione del check-in e check-out
• Supervisione delle pulizie e della manutenzione ordinaria
• Ottimizzazione dei prezzi e degli annunci
• Rendiconto periodico al proprietario

In cambio, il co-host riceve solitamente una percentuale sull'incasso lordo(tra il 10% e il 30%, a seconda delle mansioni) oppure un compenso fisso mensile.

Le due strutture principali e il loro trattamento fiscale

1. Co-hosting occasionale: compenso come reddito diverso

Se il co-hosting è un'attività occasionale — cioè non svolta in modo abituale e professionale — il compenso rientra tra i redditi diversi(art. 67 TUIR). In questo caso:

• Non serve la Partita IVA (sotto una certa soglia e senza abitualità).
• Il proprietario che paga il co-host deve applicare la ritenuta d'acconto del 20%se è un sostituto d'imposta (es. imprenditore, professionista). Se è una persona fisica senza P.IVA, non è sostituto e il co-host versa le imposte in autonomia.
• Il compenso va dichiarato nel Quadro RL del 730 o Redditi PF.
• Non si applica la cedolare secca: quella è riservata ai redditi da locazione del proprietario.

2. Co-hosting professionale: attività d'impresa o lavoro autonomo

Se il co-host gestisce più immobili in modo continuativo e organizzato, l'attività è considerata abitualee richiede l'apertura della Partita IVA. Le opzioni principali sono:

• Regime forfettario:se i ricavi annui non superano 85.000 €, è possibile applicare il regime forfettario con un'aliquota del 15% (5% per i primi 5 anni di attività). Il codice ATECO di riferimento è solitamente il 68.20.01 (gestione di beni immobili per conto terzi) o 68.20.02, ma verificate con il commercialista la classificazione corretta.
• Regime ordinario:oltre la soglia del forfettario, si applica l'IRPEF sulle aliquote progressive, con possibilità di dedurre i costi effettivi (software, chilometri, materiali, collaboratori).
• Società:chi gestisce un numero elevato di immobili potrebbe valutare una S.r.l. o una S.a.s., con tassazione IRES al 24% + IRAP, e possibilità di strutturare meglio i costi.

Il contratto di co-hosting: perché è fondamentale

Indipendentemente dal regime fiscale, il rapporto tra proprietario e co-host deve essere regolato da un contratto scritto. Senza contratto si rischia che il rapporto venga riqualificato come lavoro subordinato, con tutte le conseguenze del caso (contributi INPS, TFR, ecc.). Il contratto deve specificare:

• Le attività incluse e quelle escluse (es. pulizie a parte)
• La percentuale o il compenso fisso concordato
• Le modalità di rendicontazione e pagamento
• La responsabilità per danni o reclami degli ospiti
• La durata e le cause di risoluzione

Consulta anche la nostra guida alcontratto di co-hosting per affitti breviper un modello di riferimento.

Chi paga le imposte sui canoni di locazione?

Un punto critico: le imposte sui redditi da locazione restano sempre in capo al proprietario dell'immobile, non al co-host. Il proprietario può scegliere la cedolare secca (21%) sui canoni, indipendentemente da chi gestisce operativamente. Il co-host paga le imposte solo sul proprio compenso di gestione, che è una voce separata dal canone.

Attenzione al modello “gestione in conto terzi”: se il co-host incassa i canoni per conto del proprietario e poi gli riversa il netto, è essenziale che i flussi siano tracciabili e documentati. Le piattaforme come Airbnb permettono di impostare un co-host con pagamento diretto al proprietario o suddiviso: scegli la modalità coerente con il contratto.

Ritenuta d'acconto e Certificazione Unica

Se il proprietario è un sostituto d'imposta (es. gestisce l'attività come impresa), deve applicare la ritenuta del 20% sui compensi pagati al co-host senza P.IVA, versarla tramite F24 entro il 16 del mese successivo e rilasciare la Certificazione Unicaentro il 31 marzo dell'anno successivo.

Se invece entrambe le parti sono persone fisiche private senza P.IVA, non scatta l'obbligo di ritenuta: il co-host dichiara il compenso autonomamente.

Co-host e contributi INPS

Il co-host occasionale (redditi diversi) non è soggetto a contributi INPS sulla prestazione occasionale, a condizione che il compenso annuo non superi i 5.000 € per committente. Oltre quella soglia, il committente deve iscrivere il collaboratore alla Gestione Separata INPS. Il co-host con P.IVA versa i contributi in autonomia (Gestione Separata o altra cassa di appartenenza).

Errori comuni da evitare

• Non dichiarare il compensoperché “tanto è poco”: qualsiasi compenso è imponibile e tracciabile tramite bonifico.
• Confondere il canone con il compenso: sono due redditi distinti con trattamenti fiscali diversi.
• Applicare la cedolare secca al compenso del co-host:non è possibile. La cedolare è solo per i redditi da locazione del proprietario.
• Operare senza contrattofidandosi di accordi verbali: in caso di contestazione o accertamento fiscale, è impossibile dimostrare la natura del rapporto.

Prima di strutturare un'attività di co-hosting — sia come co-host sia come proprietario — confrontati sempre con un commercialista esperto di affitti brevi per scegliere la forma contrattuale e il regime fiscale più adatti alla tua situazione.