Affitti Brevi e Reddito da Lavoro Dipendente: Come Dichiarare nel 730

Hai un lavoro a tempo indeterminato e nel weekend o durante le vacanze metti su Airbnb il tuo appartamento o una stanza. Oppure sei un dipendente che ha deciso di sfruttare la seconda casa al mare o in montagna per guadagnare qualcosa in più. La domanda che ti poni a ogni primavera è sempre la stessa: come dichiaro questi redditi? Li devo sommare allo stipendio? Perdo qualche agevolazione? Cambio aliquota?

In questa guida rispondiamo in modo chiaro a tutte queste domande, partendo dal presupposto che ogni situazione fiscale è personale: i concetti generali li spieghiamo noi, ma per l'applicazione al tuo caso specifico è sempre consigliabile confrontarsi con un commercialista.

Il regime fiscale per chi affitta da lavoratore dipendente

Un lavoratore dipendente che affitta il proprio immobile a uso turistico può scegliere tra due regimi fiscali principali:

1. Cedolare secca

È l'opzione scelta dalla grande maggioranza degli host. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che si applica sui redditi da locazione breve in luogo dell'IRPEF ordinaria e delle addizionali regionali e comunali. L'aliquota è:

• 21%sul primo immobile concesso in locazione breve nel corso dell'anno fiscale.
• 26%dal secondo immobile in poi (novità introdotta dalla legge di bilancio 2024, applicabile dal 2023 in avanti). Se nel corso dell'anno hai affittato due o più immobili diversi, solo uno può beneficiare dell'aliquota ridotta al 21%.

Il grande vantaggio della cedolare secca è che i redditi da affitto non si sommano al reddito da lavoro dipendenteper calcolare l'IRPEF. Restano una tassazione separata e proporzionale. Questo significa che anche se sei in uno scaglione IRPEF alto per via dello stipendio, i tuoi guadagni da Airbnb vengono tassati al 21% (o 26%) indipendentemente.

2. Tassazione ordinaria IRPEF

In alternativa, puoi includere i redditi da locazione breve nel reddito complessivo e pagarci sopra l'IRPEF ordinaria secondo gli scaglioni vigenti. Questa scelta è quasi sempre svantaggiosa rispetto alla cedolare secca per un lavoratore dipendente, perché aggiunge i redditi da affitto allo stipendio, potenzialmente spingendoti in uno scaglione IRPEF più alto. L'unica eccezione è se il tuo reddito complessivo è talmente basso da rientrare nel primo scaglione (23%), ma anche in quel caso la cedolare secca al 21% è raramente svantaggiosa.

Come dichiarare: modello 730 o Redditi PF?

Un lavoratore dipendente presenta normalmente il modello 730, che è più semplice e permette di ottenere il rimborso eventuali crediti direttamente in busta paga. Anche con i redditi da locazione breve, il 730 è generalmente la scelta giusta, a patto che tu abbia un sostituto d'imposta (il tuo datore di lavoro o l'ente pensionistico) che possa effettuare le operazioni di conguaglio.

Se hai situazioni più complesse (attività all'estero, partita IVA in regime ordinario, redditi da capitale esteri) potresti dover usare il modello Redditi PF. In caso di dubbi, il commercialista o il CAF ti indirizzerà sul modello corretto.

Nel 730, i redditi da locazione breve con cedolare secca si inseriscono nel quadro B(fabbricati), con l'apposita scelta del regime della cedolare secca. L'importo dichiarato è il lordo percepito, prima di qualsiasi ritenuta applicata dalla piattaforma.

La ritenuta delle piattaforme: come funziona

Airbnb, Booking.com e le altre piattaforme operanti in Italia fungono da sostituti d'imposta per le locazioni brevi. Questo significa che trattengono una ritenuta del 21%sul canone lordo prima di versarti il pagamento. Questa ritenuta non è la tua tassa finale: è un acconto che poi si compensa nella dichiarazione dei redditi.

A gennaio/febbraio dell'anno successivo, Airbnb e Booking ti inviano la Certificazione Unica (CU), il documento che riepiloga il totale dei compensi lordi ricevuti e le ritenute subite nell'anno. Questo documento è indispensabile per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

Se hai optato per la cedolare secca al 21%, la ritenuta del 21% copre esattamente la tua imposta. In questo caso non hai ne' un debito aggiuntivo né un rimborso da cedolare (i conti tornano). Se invece hai scelto l'aliquota al 26% (perché hai più immobili), dovrai versare la differenza del 5%. Per approfondire, leggi la nostra guida sulla ritenuta d'acconto applicata da Airbnb e Booking.com.

Il caso delle prenotazioni dirette (senza piattaforma)

Se hai anche prenotazioni dirette, ossia ospiti che pagano direttamente a te senza passare da Airbnb o Booking, non c'è nessun sostituto d'imposta che trattiene la ritenuta. In questo caso:

• Devi dichiarare anche questi redditi nel quadro B del 730, inserendo il canone lordo ricevuto.
• Se hai optato per la cedolare secca, paghi l'imposta a saldo in dichiarazione (o in acconto se i tuoi redditi da locazione diretta sono significativi).
• Non è obbligatorio emettere una ricevuta per le locazioni brevi private (se non superi i limiti che richiedono la fatturazione), ma è buona prassi farlo sia per il tuo registro sia in caso di controlli.

Compatibilità con il regime forfettario

Se oltre al lavoro dipendente hai anche una partita IVA in regime forfettario (sempre più comune tra professionisti e consulenti), devi fare attenzione: i redditi da locazione breve devono comunque essere dichiarati separatamente dalla partita IVA. La cedolare secca si applica ai redditi fondiari (da immobili), che sono distinti dai redditi da lavoro autonomo.

I redditi da locazione breve, quando si opta per la cedolare secca, non rientrano nel calcolo del limite annuo di ricavi del regime forfettario (85.000€ nel 2024). Questo è un vantaggio: puoi avere guadagni da Airbnb senza che questi erodano lo spazio del tuo forfettario. Tuttavia, alcune interpretazioni fiscali meritano attenzione: se l'attività di affitto breve è esercitata in modo imprenditoriale (più immobili, organizzazione strutturata), potrebbe configurarsi come attività d'impresa e non come locazione privata. In quel caso il trattamento fiscale cambia completamente. Consulta un commercialista per valutare la tua situazione.

Deduzioni e detrazioni: cosa cambia con la cedolare secca

Chi sceglie la cedolare secca rinuncia alla possibilità di dedurre analiticamente i costi dell'immobile (manutenzioni, forniture, spese condominiali) dal reddito da locazione. La cedolare secca si paga sull'intero canone lordo, senza possibilità di scaricare nulla.

Questo è un compromesso accettabile per la maggior parte degli host privati, perché l'aliquota (21% o 26%) è comunque conveniente rispetto alle aliquote IRPEF sulle fasce di reddito medie. Ma se le spese per l'immobile sono molto elevate (ristrutturazioni, arredi nuovi, forniture costose), potrebbe valere la pena valutare con un commercialista se la tassazione ordinaria con deduzione delle spese non sia più vantaggiosa in quell'anno specifico.

La scelta del regime si fa ogni anno in dichiarazione e può variare: non sei vincolato per sempre alla cedolare secca.

Scadenze da ricordare

Per un lavoratore dipendente con redditi da locazione breve, le scadenze fiscali chiave sono:

• Gennaio–febbraio: ricevi la Certificazione Unica da Airbnb e Booking. Conservala.
• Marzo: il tuo datore di lavoro ti consegna la CU del lavoro dipendente.
• Aprile–luglio:presentazione del modello 730 (tramite CAF, patronato o commercialista) o modello Redditi PF in autonomia tramite software o con delega al professionista. Verifica le scadenze esatte dell'anno in corso sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
• Giugno–luglio:versamento del saldo IRPEF e degli eventuali acconti per l'anno successivo (primo acconto), se dovuti.
• Novembre: versamento del secondo acconto IRPEF, se dovuto.

Per una panoramica completa delle scadenze fiscali annuali per gli host, consulta il nostro articolo sullo scadenzario fiscale per gli affitti brevi.

Conclusione: dipendente e host si conciliano bene

Avere un lavoro dipendente e affittare un immobile a uso turistico è una situazione fiscalmente gestibile e, in molti casi, conveniente. La cedolare secca protegge i tuoi guadagni da affitto dall'aliquota marginale IRPEF applicata al tuo stipendio, mantenendo una tassazione separata e prevedibile. L'importante è non trascurare la dichiarazione, raccogliere e conservare le Certificazioni Uniche delle piattaforme e confrontarsi con un commercialista almeno la prima volta per impostare correttamente la propria situazione.