Spese Deducibili negli Affitti Brevi: Cosa Puoi Scaricare dalle Tasse

Una delle domande più frequenti tra gli host italiani è: “Quali spese posso scaricare dalle tasse degli affitti brevi?”La risposta dipende dal regime fiscale scelto, ma in linea generale esistono molte spese deducibili che possono ridurre significativamente il carico fiscale. Conoscerle significa guadagnare di più – o pagare meno – a parità di ricavi.

In questo articolo facciamo chiarezza su cosa si può e non si può dedurre, con esempi pratici per chi gestisce B&B, case vacanze o locazioni turistiche in Italia.

Premessa: regime fiscale e deducibilità delle spese

Prima di elencare le spese, è fondamentale capire che il regime fiscale che hai scelto determina se e come puoi dedurre le spese:

• Cedolare secca (21% o 26%):è un regime sostitutivo forfettario. Non è possibile dedurre nessuna spesa: paghi un'aliquota fissa sul reddito lordo da locazione, senza possibilità di abbattimento. La cedolare secca conviene quando le spese sono basse.
• IRPEF con deduzione forfettaria del 5%: se opti per la tassazione ordinaria, puoi dedurre forfettariamente il 5% dei canoni percepiti senza dover documentare nulla.
• Regime ordinario con spese analitiche:se hai partita IVA e gestisci gli affitti come attività d'impresa, puoi dedurre analiticamente tutte le spese inerenti e documentate.
• Regime forfettario (partita IVA):il reddito imponibile è calcolato applicando un coefficiente di redditività al fatturato (67% per le locazioni). Non si deducono spese specifiche.

Per un approfondimento completo sulla scelta del regime, leggi la nostra guida fiscale completa per affitti brevi 2026.

Spese deducibili in regime ordinario con partita IVA

Se gestisci gli affitti brevi con partita IVA in regime ordinario, le spese che puoi dedurre sono ampie. Eccole nel dettaglio:

Spese per le pulizie

Le spese per la pulizia dell'appartamento tra un ospite e l'altro sono pienamente deducibili. Questo include i compensi versati alla persona di pulizia, i costi delle agenzie di pulizia professionale e i prodotti detergenti acquistati. Conserva sempre le ricevute o fatture.

Commissioni delle piattaforme

Le commissioni pagate ad Airbnb, Booking.com, Vrbo e altre OTA (Online Travel Agency) sono costi inerenti all'attività e sono interamente deducibili. Airbnb fornisce un riepilogo annuale delle commissioni trattenute; scaricalo e conservalo.

Abbonamenti e software gestionali

I costi per strumenti come channel manager, PMS, software di check-in digitale, piattaforme di gestione della comunicazione con gli ospiti sono spese deducibili perché inerenti all'attività. Anche gli abbonamenti a servizi come GuestSuite rientrano in questa categoria.

Ammortamento degli arredi e attrezzature

Se acquisti mobili, elettrodomestici, smart TV, smart lock o altri beni durevoli per l'appartamento, questi non si deducono interamente nell'anno di acquisto ma si ammortizzanonel tempo, secondo le aliquote previste dalla legge (in genere il 15-25% annuo per beni d'arredamento). Le quote di ammortamento annuali sono deducibili.

Spese di manutenzione ordinaria

Riparazioni, piccoli interventi di manutenzione, sostituzione di lampadine o elettrodomestici rotti: tutto ciò che serve a mantenere l'appartamento in buone condizioni operative è deducibile. La manutenzione straordinaria (ristrutturazioni importanti) segue invece le regole degli investimenti e viene ammortizzata nel tempo.

Utenze proporzionate all'uso

Se l'appartamento affittato ha utenze intestate a te, puoi dedurre la quota parte delle bollette (luce, gas, acqua, internet) proporzionale ai periodi di locazione effettiva. Serve un calcolo ragionevole e documentato: ad esempio, se l'appartamento è affittato per 6 mesi l'anno, deduci il 50% delle utenze.

Assicurazioni

I premi assicurativi per l'immobile locato (assicurazione casa, polizza furto, responsabilità civile verso ospiti) sono deducibili nella misura in cui riguardano l'attività di locazione.

Spese di marketing e promozione

Se investi in fotografie professionali, video, campagne pubblicitarie online, creazione di un sito web dedicato o strumenti di email marketing, queste spese sono deducibili come costi promozionali.

Compensi a collaboratori

Se hai un cohost, un property manager o altri collaboratori che ti aiutano nella gestione, i compensi versati loro sono deducibili. È fondamentale regolarizzare il rapporto (contratto, ricevuta o fattura) per poter dedurre la spesa.

Interessi passivi sul mutuo

Se l'appartamento è gravato da un mutuo e lo usi esclusivamente per locazioni brevi, la quota interessi del mutuo può essere dedotta. La quota capitale invece no. In caso di uso promiscuo (abitazione principale + locazione part-time), la deducibilità va proporzionata.

Spese non deducibili

Alcune spese sembrano inerenti ma non sono deducibili:

• Spese personali: cibo, abbigliamento, viaggi non connessi all'attività
• Spese per parti di immobile non destinate alla locazione
• Tassa di soggiorno incassata per conto del comune: non è un ricavo tuo, quindi non è nemmeno una spesa deducibile
• Sanzioni e interessi di mora (multe, sanzioni tributarie)

Come documentare le spese

La documentazione è tutto. Anche la spesa più legittima diventa indeducibile se non è correttamente documentata. Ecco le regole base:

• Richiedi sempre la fattura ai fornitori, intestata a te o alla tua impresa
• Conserva tutti i giustificativi per almeno 5 anni (termine di decadenza dell'accertamento)
• Separa i conti: avere un conto corrente dedicato all'attività rende molto più semplice tracciare entrate e uscite
• Registra tutto in contabilità: il tuo commercialista può aiutarti a tenere un registro delle spese corretto

Il consiglio del commercialista

La fiscalità degli affitti brevi è complessa e cambia frequentemente. Affidarsi a un commercialista esperto in locazioni turistiche non è una spesa: è un investimento. Un professionista può aiutarti a scegliere il regime fiscale più conveniente per la tua situazione specifica e a massimizzare le deduzioni legittime.

Leggi anche come funziona la cedolare secca per affitti brevi e quando conviene rispetto alla tassazione ordinaria, e il nostro articolo sulla partita IVA per affitti breviper capire quando è obbligatoria e quando conviene aprirla.