F24 e Cedolare Secca per Affitti Brevi: Codici Tributo, Scadenze e Come Compilarlo

Hai scelto la cedolare secca per i tuoi affitti brevi, ma ti trovi davanti al modello F24 senza sapere bene come compilarlo? Non sei solo. Il pagamento della cedolare secca tramite F24 spaventa molti host alle prime armi, ma segue una logica precisa che, una volta capita, diventa quasi automatica. In questa guida ti spieghiamo tutto: codici tributo, scadenze, acconto e saldo, e cosa fare se Airbnb o Booking.com hanno già trattenuto la ritenuta.

Nota:le aliquote e le scadenze fiscali possono variare. Consulta sempre un commercialista e verifica le istruzioni aggiornate sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Cos'è la cedolare secca e quando si usa

La cedolare seccaè un regime fiscale sostitutivo che consente di tassare i redditi da locazione breve con un'aliquota fissa al posto dell'IRPEF progressiva e delle addizionali. Per le locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) le aliquote sono:

• 21% per il primo immobile affittato tramite piattaforme (o per affitti diretti).
• 26% dal secondo immobile in poi nel caso di locazioni brevi intermediate da piattaforme come Airbnb e Booking.com (modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2024).

La cedolare secca si applica solo se sei una persona fisicache affitta al di fuori dell'esercizio di impresa. Se gestisci gli affitti con partita IVA in regime d'impresa, questo regime non si applica. Per approfondire il confronto tra i diversi regimi, leggi il nostro articolo sucedolare secca vs ritenuta d'acconto.

Quando devi versare la cedolare secca con F24

Se affitti tramite Airbnb, Booking.com o altri intermediari, questi applicano automaticamente una ritenuta d'acconto del 21%su ogni pagamento e la versano all'Erario per tuo conto. Questo non ti esime dal presentare la dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF), ma riduce o annulla il debito residuo da pagare.

Se invece gestisci prenotazioni dirette (senza piattaforma intermediaria), nessuno trattiene la ritenuta: devi versare autonomamente la cedolare secca tramite F24 in due momenti:

1. Acconto (novembre):pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente, suddiviso in due rate (40% entro giugno, 60% entro novembre) oppure in un'unica rata a novembre se l'importo è inferiore a 257,52 euro. Anche chi ha solo affitti tramite piattaforma può dover versare l'acconto se la ritenuta del 21% non copre l'intera imposta (es. chi è tassato al 26%).
2. Saldo (giugno):la differenza tra l'imposta dovuta per l'anno e quanto già versato come acconto o trattenuto come ritenuta.

I codici tributo per la cedolare secca

Questa è la parte che genera più confusione. Nel modello F24, la cedolare secca si versa nella sezione Erario, usando i seguenti codici tributo:

• 1840— Cedolare secca locazioni, acconto prima rata (o unica rata se dovuta in giugno)
• 1841— Cedolare secca locazioni, acconto seconda rata (novembre)
• 1842— Cedolare secca locazioni, saldo (giugno)

Nel campo “anno di riferimento”inserisci l'anno d'imposta a cui si riferisce il pagamento (es. 2025 per i redditi del 2025 che paghi nel 2026). Non confonderlo con l'anno in cui effettui materialmente il versamento.

La rateazionedell'acconto (prima e seconda rata) è indicata dal codice tributo stesso: 1840 per la prima, 1841 per la seconda. Se versi un'unica rata ad acconto, usi 1840 con la data di giugno.

Come si compila il modello F24

Il versamento avviene attraverso l'F24 precompilato dall'Agenzia delle Entrate (accessibile dal cassetto fiscale online), oppure compilando manualmente i campi su F24 cartaceo o tramite il servizio online “F24 web” dell'Agenzia. I campi da compilare nella sezione Erario sono:

1. Codice tributo: scegli tra 1840, 1841 o 1842 in base al tipo di versamento.
2. Anno di riferimento:l'anno d'imposta (4 cifre).
3. Importo a debito: la somma da versare in euro e centesimi (senza segno meno).
4. Importi a credito:eventuale ritenuta già versata dalla piattaforma (riportata nella Certificazione Unica ricevuta da Airbnb/Booking) che compensa il debito.

Se la ritenuta trattenuta dalla piattaforma supera l'imposta dovuta, risulti a credito e puoi richiedere il rimborso in dichiarazione o usarlo in compensazione per altri tributi. Per capire come funziona questo meccanismo, leggi la nostra guida sulrimborso della ritenuta d'acconto Airbnb e Booking.

Le scadenze da tenere a mente nel 2026

Le scadenze standard per il pagamento della cedolare secca sono le stesse dell'IRPEF. Per il 2026, i termini orientativi (verifica sempre sul sito dell'Agenzia delle Entrate per eventuali proroghe):

• 30 giugno 2026— Saldo cedolare secca 2025 + Prima rata acconto cedolare secca 2026 (se in due rate)
• 30 novembre 2026— Seconda rata acconto cedolare secca 2026 (o unica rata se non versata a giugno)

È possibile versare con una maggiorazione dello 0,40% entro il 30 luglio senza sanzioni (proroga estiva). Oltre tale data, si applicano sanzioni e interessi, a meno di non ricorrere al ravvedimento operoso.

F24 a saldo zero: quando non versi nulla

Se il totale delle ritenute trattenute da Airbnb e Booking.com copre esattamente l'imposta dovuta, l'F24 risulta a saldo zero. In questo caso non devi presentare l'F24(a differenza di altri tributi, l'F24 a saldo zero non va trasmesso per la cedolare secca). Il risultato emerge dalla dichiarazione dei redditi che presenti tramite il 730 o il Modello Redditi PF.

Errori frequenti da evitare

• Confondere l'anno di riferimento con l'anno di versamento:se a giugno 2026 paghi il saldo della cedolare 2025, l'anno di riferimento da inserire è 2025, non 2026.
• Dimenticare l'acconto se tassato al 26%:chi ha due o più immobili intermediatamente da piattaforme deve verificare se la ritenuta del 21% copre l'intera imposta al 26%. La differenza del 5% va versata come acconto e poi saldo.
• Non richiedere la Certificazione Unica alle piattaforme:Airbnb e Booking.com sono obbligati a emettere la CU (generalmente entro marzo dell'anno successivo). Usala per riconciliare le ritenute versate e compilare correttamente la dichiarazione.
• Confondere cedolare secca con imposta di registro:per le locazioni brevi (sotto 30 giorni) non è obbligatorio registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate, quindi non c'è imposta di registro da versare.

Riepilogo: quando compili l'F24 e quando no

In sintesi, ecco quando ti serve effettivamente l'F24 per la cedolare secca:

• Sì, F24: affitti diretti senza intermediario; affitti su piattaforma tassati al 26% (differenza da colmare); pagamento acconto se il debito supera 257,52 euro.
• No, F24:ritenuta del 21% già trattenuta dalla piattaforma che copre tutta l'imposta dovuta; saldo a zero in dichiarazione.

Se gestisci più appartamenti o hai situazioni miste (prenotazioni dirette + piattaforme), l'aiuto di un commercialista esperto in affitti brevi è spesso la scelta più conveniente: un errore nell'F24 può generare sanzioni superiori al costo della consulenza. Gli strumenti gestionali moderni permettono anche di esportare i dati sui redditi in un formato pronto da passare al commercialista, riducendo al minimo il lavoro di raccolta dati.