Prezzi per Persona negli Affitti Brevi: Come Impostare il Sovrappresso

Quanti ospiti possono stare nel tuo appartamento? Se la risposta è “fino a 6 persone”, allora probabilmente stai lasciando dei soldi sul tavolo. Molti host fissano un prezzo base per l'appartamento e si dimenticano di applicare un sovrappresso per personaoltre un certo numero di occupanti. In questa guida spieghiamo come funziona il modello di pricing per persona, perché conviene e come impostarlo correttamente su Airbnb e Booking.com.

Cos'è il sovrappresso per persona

Il sovrappresso per persona (in inglese extra guest fee) è una tariffa aggiuntiva che si applica per ogni ospite oltre una soglia base. Ad esempio: il prezzo base è 80€ a notte per 2 persone, + 15€ per ogni persona aggiuntiva fino a un massimo di 6. Un gruppo di 5 persone paga 80 + (3 × 15) = 125€ a notte.

Questo modello ha senso per diversi motivi: più ospiti significa più consumo di energia, più usura dei materiali, più biancheria da lavare, più tempo per le pulizie. Il sovrappresso compensa questi costi variabili.

Perché il prezzo piatto non sempre è la scelta migliore

Con un prezzo piatto, un gruppo di 6 persone e una coppia pagano la stessa cifra. Questo crea due problemi:

• Sottoprezzi per i grandi gruppi: stai offrendo lo stesso prezzo indipendentemente dai costi aggiuntivi che il gruppo genera.
• Prezzi poco competitivi per le coppie:se il tuo prezzo è ottimizzato per un gruppo di 6, una coppia lo troverà eccessivo rispetto ad altre soluzioni.

Il modello con sovrappresso ti permette di essere competitivo per coppie e famiglie piccole (che rappresentano la maggior parte delle prenotazioni) e di essere adeguatamente remunerato quando arrivano i gruppi più numerosi.

Come impostare il sovrappresso su Airbnb

Su Airbnb, vai su Gestisci il tuo annuncio → Prezzi e disponibilità → Tariffe personalizzate. Troverai il campo “Costo per ospite aggiuntivo”. Puoi impostare:

• Il numero di ospiti base inclusi nel prezzo (di solito 2)
• Il costo per ospite aggiuntivo (importo fisso per persona a notte)

Airbnb mostrerà automaticamente il prezzo totale agli ospiti durante la ricerca, tenendo conto del numero di ospiti che hanno inserito. Questo aumenta la trasparenza e riduce le sorprese al momento del checkout.

Come impostare il sovrappresso su Booking.com

Su Booking.com il processo è diverso. Vai su Struttura → Sistemazioni → modifica la tua unità. Nella sezione prezzi troverai la possibilità di impostare tariffe per occupancy diversa. In alternativa, puoi creare piani tariffari (rate plans) differenziati per 2, 4 e 6 ospiti.

Un'altra opzione è usare il campo “extra charge per child/adult” nelle impostazioni avanzate delle tariffe. Verifica quale metodo è più adatto alla tua struttura nel pannello extranet.

Quanto far pagare per ogni persona aggiuntiva

Non esiste una regola fissa, ma alcuni benchmark utili:

• Appartamenti standard: il sovrappresso per ospite aggiuntivo si aggira tra 10€ e 20€ a notte per persona.
• Case di lusso o con servizi premium:si arriva a 25-40€ per persona a notte.
• Bambini:molti host applicano un sovrappresso ridotto (5-10€) o esentano i bambini sotto i 3-5 anni.

Il sovrappresso dovrebbe riflettere i costi reali aggiuntivi: consumo di energia, biancheria, pulizie. Se la tua tariffa di pulizia è fissa, considera di aumentarla leggermente in base all'occupancy invece di usare il sovrappresso per persona. I due meccanismi si possono combinare.

Comunicare il sovrappresso nella descrizione

È importante essere trasparenti nella descrizione dell'annuncio. Indica chiaramente la capacità base inclusa nel prezzo e il costo per persona aggiuntiva. Questo evita incomprensioni e riduce le recensioni negative legate a “prezzi inaspettati”. Le piattaforme mostrano il costo totale in automatico, ma gli ospiti apprezzano trovare questa informazione anche nel testo.

Sovrappresso, tassa di soggiorno e IVA

Il sovrappresso per persona fa parte del corrispettivo totale del soggiorno e rientra nella base imponibile ai fini fiscali. Anche latassa di soggiorno, in molti Comuni, è calcolata per persona per notte: assicurati di riscuoterla correttamente per tutti gli ospiti, inclusi quelli aggiuntivi.

Impatto sul tasso di conversione

Alcuni host temono che un sovrappresso per persona riduca le prenotazioni. In realtà, l'esperienza di molti host mostra che la struttura “prezzo base basso + sovrappresso” migliora il tasso di conversione per le coppie (il segmento più ampio) senza sacrificare il revenue sui gruppi. Se il tuo obiettivo è massimizzare il rendimento, considera anche l'adozione di un sistema dipricing dinamico che aggiusta le tariffe in base alla domanda.