Serve la Partita IVA per Affitti Brevi? La Risposta Definitiva

“Serve la partita IVA per fare affitti brevi?” è una delle domande più frequenti tra chi vuole iniziare a gestire un B&B o una casa vacanze in Italia. La risposta dipende da quanti appartamenti gestisci, da come li gestisci e dalla frequenza con cui affitti.

In questa guida ti spieghiamo quando la partita IVA è obbligatoria, quando è opzionale e quali regimi fiscali si applicano agli affitti brevi in Italia.

Attenzione: la normativa fiscale cambia frequentemente e le situazioni individuali variano molto. Questo articolo ha scopo informativo generale. Per la tua situazione specifica, consulta sempre un commercialista abilitato.

Affitti brevi senza partita IVA: quando è possibile

Chi affitta fino a 4 appartamentiin modo non organizzato e non imprenditoriale può farlo senza aprire una partita IVA, assoggettando i redditi derivanti alla cedolare secca.

La cedolare secca per affitti brevi è un regime fiscale agevolato che prevede un'aliquota fissa sul reddito da locazione turistica, senza aggiungere altri costi (niente IRPEF progressiva sul reddito degli affitti, niente addizionali regionali e comunali su quella parte di reddito).

Per rientrare in questo regime, l'attività deve essere svolta in modo occasionaleo non organizzato: non puoi avere dipendenti, non puoi offrire servizi aggiuntivi strutturati (colazione tutti i giorni, pulizie quotidiane, trasporto, ecc.) e la tua attività non deve configurarsi come imprenditoriale.

Quando scatta l'obbligo di partita IVA

L'Agenzia delle Entrate e la normativa vigente indicano alcune situazioni in cui gli affitti brevi diventano attività d'impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA:

• Più di 4 appartamenti gestiti:superata questa soglia, l'attività è considerata imprenditoriale per presunzione di legge.
• Servizi para-alberghieri:se offri colazione, cambio biancheria giornaliero, pulizie quotidiane o altri servizi tipici degli alberghi, l'attività è assimilata a quella alberghiera e richiede partita IVA.
• Attività organizzata e continuativa: se gestisci gli affitti con organizzazione sistematica (dipendenti, ufficio, marketing strutturato), anche con meno di 4 appartamenti potresti essere considerato imprenditore.
• Property management per conto terzi:se gestisci appartamenti altrui ricevendo un compenso, stai svolgendo un'attività di intermediazione che richiede partita IVA.

La cedolare secca per affitti brevi: come funziona

Fino alla soglia dei 4 appartamenti, la cedolare secca è il regime fiscale più vantaggioso per chi affitta con finalità turistiche. Ecco i punti chiave:

• Aliquota:a partire dal 2024, la Legge di Bilancio ha introdotto aliquote differenziate. Il primo appartamento in affitto breve è tassato al 21%. Dal secondo appartamento in poi (fino al quarto), l'aliquota sale al 26%.
• Base imponibile:il reddito lordo da locazione, senza deduzioni di costi. È un regime sostitutivo, quindi semplice da calcolare.
• Dichiarazione: il reddito da cedolare secca si dichiara nel Modello 730 o nel Modello Redditi PF, nel quadro dedicato ai redditi fondiari.
• Acconti:come per gli altri regimi IRPEF, potrebbero essere richiesti acconti nel corso dell'anno successivo.

Partita IVA per affitti brevi: quali regimi esistono

Se sei obbligato ad aprire la partita IVA (o scegli di farlo volontariamente), hai diverse opzioni:

Regime forfettario

Il regime più semplice e vantaggioso per chi inizia o ha ricavi contenuti. Prevede una tassazione agevolata (15% o 5% per i primi 5 anni con determinati requisiti) su un reddito imponibile calcolato applicando un coefficiente di redditività ai ricavi. Limite di ricavi per il 2024: 85.000 euro annui. Non si applica l'IVA alle operazioni.

Regime ordinario con IVA

Se superi le soglie del forfettario o scegli volontariamente il regime ordinario, le locazioni turistiche brevi sono tipicamente esenti IVA ai sensi dell'art. 10 DPR 633/72. Tuttavia, se offri servizi aggiuntivi assimilabili a quelli alberghieri, potrebbe applicarsi l'IVA al 10%.

Il codice ATECO per affitti brevi con partita IVA

Se apri la partita IVA per gestire affitti brevi, dovrai scegliere il codice ATECO corretto. I più comuni in questo settore sono:

• 55.20.10- Villaggi turistici: per chi gestisce più unità o strutture con servizi.
• 55.20.51- Affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed & breakfast, residence: il più usato per B&B e case vacanze.
• 68.20.01 - Locazione immobiliare di beni propri: per la locazione pura senza servizi.

La scelta del codice ATECO influenza il coefficiente di redditività nel regime forfettario e alcune agevolazioni. Sceglilo con il supporto del tuo commercialista.

Il problema del reddito da piattaforma: Airbnb e la ritenuta

A partire dall'applicazione della direttiva DAC7 europea, le piattaforme come Airbnb sono obbligate a comunicare all'Agenzia delle Entrate i redditi generati dagli host italiani. Questo significa che l'Agenzia delle Entrate sa già quanto hai guadagnato su Airbnb.

Airbnb è anche sostituto d'imposta in Italia: applica una ritenuta del 21% sui pagamenti agli host che non hanno partita IVA, versandola direttamente all'erario. In sede di dichiarazione, questa ritenuta verrà conteggiata come anticipo sull'imposta dovuta.

Tassa di soggiorno e obblighi collaterali

Avere o meno la partita IVA non cambia gli altri obblighi fiscali e burocratici:

• La tassa di soggiorno va riscossa e versata indipendentemente dal regime fiscale scelto.
• La comunicazione ad Alloggiati Web è obbligatoria per tutti, con o senza partita IVA.
• Il CIN (Codice Identificativo Nazionale)va richiesto per ogni immobile, indipendentemente dallo status fiscale.

Conviene aprire la partita IVA anche se non è obbligatorio?

In alcuni casi sì. Se prevedi di crescere e superare la soglia dei 4 appartamenti, aprire la partita IVA fin dall'inizio ti permette di strutturare correttamente l'attività e dedurre i costi (arredamento, manutenzione, software gestionali, ecc.).

Il regime forfettario è molto semplice e vantaggioso: se sei nei limiti, può essere conveniente anche con uno o due appartamenti, soprattutto se hai costi significativi che nel regime cedolare non puoi detrarre.

La risposta definitiva, ancora una volta, dipende dalla tua situazione. Parla con un commercialista esperto di locazioni turistiche prima di decidere.