INPS e Contributi Previdenziali per chi Gestisce Affitti Brevi: Guida Completa

Quando si parla di affitti brevi e tasse, si pensa subito alla cedolare secca o all'IRPEF. Ma c'è una domanda che tanti host si fanno e alla quale è difficile trovare una risposta chiara: devo pagare i contributi INPS sui redditi da affitto breve?

La risposta dipende da come è organizzata la tua attività e da quanti immobili gestisci. In questo articolo ti spieghiamo quando scatta l'obbligo contributivo, quanto si paga e come si versa. Come sempre per la parte fiscale, prima di prendere decisioni consulta un commercialista che conosce la tua situazione specifica.

La regola di base: locazione turistica non imprenditoriale = niente INPS

Chi affitta in modo non imprenditoriale— cioè fino a 4 immobili gestiti in proprio senza struttura aziendale — non deve versare contributi previdenziali INPS sui redditi da locazione turistica. Il reddito è tassato tramite cedolare secca (21% o 26% sopra i 4 immobili) oppure IRPEF ordinaria, ma non genera obbligo di iscrizione all'INPS né versamento di contributi previdenziali.

Questo vale sia per chi ha una cedolare secca come unica fonte di reddito, sia per chi la affianca a un lavoro dipendente o a una pensione. I contributi INPS, come la gestione separata o l'artigiani/commercianti, riguardano le attività di natura imprenditorialeo professionale— non i redditi da locazione passiva.

Quando scatta l'obbligo: l'attività imprenditoriale

Dal 2024, la legge italiana (D.Lgs. 273/2023, attuativo della delega fiscale) prevede che chi affitta in affitto breve 5 o più immobilinello stesso anno d'imposta sia presunto svolgere attività imprenditoriale. In questo caso:

• Non si può più applicare la cedolare secca (riservata ai non imprenditori)
• I redditi entrano nel reddito d'impresa e sono soggetti a IRPEF ordinaria (o IRES se si opera in forma societaria)
• Scatta l'obbligo di apertura della partita IVA
• Di conseguenza, se l'attività è classificata come commerciale,si è tenuti all'iscrizione INPS nella gestione commercianti/artigiani o nella gestione separata, a seconda della struttura scelta

La soglia dei 5 immobili è importante: non è il numero di unità che possiedi, ma il numero di unità che locate in affitto breve nello stesso anno fiscale.

Quanto si paga: le aliquote contributive

Se l'attività è imprenditoriale e si è obbligati all'INPS, le opzioni più comuni per chi gestisce affitti brevi tramite impresa individuale sono:

• Gestione Artigiani e Commercianti INPS:aliquota intorno al 24–25% sul reddito imponibile, con un minimale contributivo fisso annuo (nel 2025 circa 4.400 € l'anno anche se il reddito è inferiore). Versamento trimestrale tramite F24.
• Gestione Separata INPS(per collaboratori e lavoratori autonomi senza cassa professionale): aliquota del 26,07% (2025) per chi non è già iscritto ad altra forma previdenziale. Applicabile in alcuni casi specifici di struttura giuridica.
• Regime forfettario con partita IVA:chi apre partita IVA in regime forfettario è iscritto alla gestione artigiani/commercianti INPS con un'aliquota ridotta al 24% e nessuna contribuzione minima obbligatoria nei primi 3 anni di attività (agevolazione start-up). Dal quarto anno si applica il regime ordinario.

Il caso del lavoratore dipendente che gestisce affitti brevi

Se sei un lavoratore dipendente e gestisci (fino a 4) immobili in affitto breve non imprenditoriale, non hai nessun obbligo aggiuntivo verso l'INPS: sei già coperto dalla gestione dipendenti tramite il tuo datore di lavoro, e i redditi da locazione turistica non richiedono contribuzione separata.

Lo stesso vale per i pensionati: chi è in pensione e affitta uno o più appartamenti (fino a 4) in modo non imprenditoriale non deve versare ulteriori contributi INPS. Il reddito si dichiara nella propria dichiarazione dei redditi con cedolare secca o IRPEF, senza toccare la pensione né le trattenute previdenziali.

Co-host e gestori per conto terzi: attenzione ai compensi

Se gestisci gli appartamenti di altri proprietari a fronte di un compenso o percentuale, la situazione cambia. Il tuo reddito non è da locazione ma da prestazione di servizi: è reddito professionale o d'impresa, con tutti gli obblighi contributivi che ne derivano. Questo vale anche se formalmente sei intestatario del contratto con la piattaforma ma l'immobile è di un terzo.

In questi casi è quasi sempre necessaria la partita IVA e la conseguente iscrizione alla gestione previdenziale più adatta. Consulta la guida su gestione per conto terzi negli affitti brevi per capire come strutturare correttamente il rapporto.

Come si versa: F24 e scadenze

Se sei obbligato all'INPS come imprenditore, i versamenti avvengono tramite modello F24in quattro rate trimestrali (febbraio, maggio, agosto, novembre), calcolate sul reddito presunto dell'anno in corso con conguaglio al saldo della dichiarazione dei redditi.

L'iscrizione alla gestione commercianti/artigiani avviene presentando domanda all'INPS entro 30 giorni dall'avvio dell'attività imprenditoriale. Il ritardo comporta sanzioni, quindi è importante regolarizzarsi subito quando si supera la soglia dei 5 immobili.

Riepilogo pratico

• 1–4 immobili, non imprenditoriale: nessun obbligo INPS, solo tassazione sul reddito (cedolare secca o IRPEF)
• 5+ immobili (dal 2024):presunzione di impresa, obbligo partita IVA, obbligo INPS nella gestione più adatta
• Gestione per conto terzi con compenso: obbligo di partita IVA e INPS indipendentemente dal numero di immobili
• Lavoratore dipendente o pensionato con affitti non imprenditoriali: nessun obbligo contributivo aggiuntivo

Per approfondire la gestione fiscale degli affitti brevi leggi anche la guida completa su cedolare secca e tassazione degli affitti brevi. E ricorda: ogni situazione è diversa. Un commercialista esperto di locazioni turistiche è la risorsa più preziosa per ottimizzare la tua struttura contributiva e fiscale.