Forza Maggiore e Cancellazioni negli Affitti Brevi: Quando Si Rimborsa e Cosa Dice la Legge

Un terremoto, un'alluvione, una pandemia, la morte improvvisa di un familiare. Ci sono eventi che nessuno può prevedere o evitare, e che rendono impossibile o inopportuno un soggiorno. Come funzionano le cancellazioni per forza maggiore negli affitti brevi? Chi rimborsa chi? E cosa prevede la normativa italiana e le politiche delle piattaforme?

In questo articolo facciamo chiarezza su uno degli argomenti più confusi nella gestione degli affitti brevi.

Cosa si intende per forza maggiore

In diritto, la forza maggioreè un evento imprevedibile, irresistibile ed esterno alla volontà delle parti che rende impossibile adempiere a un'obbligazione contrattuale. L'art. 1256 del Codice Civile italiano prevede che se la prestazione diventa impossibile per causa non imputabile al debitore, l'obbligazione si estingue e il debitore è liberato da responsabilità.

In pratica, gli eventi che possono qualificarsi come forza maggiore nel contesto degli affitti brevi:

• Calamità naturali (terremoto, alluvione, incendio, valanga)
• Pandemie o emergenze sanitarie dichiarate dalle autorità
• Provvedimenti governativi che vietano la circolazione o il turismo
• Morte o grave malattia del titolare della prenotazione
• Incidente grave che impedisce fisicamente il viaggio

Attenzione: non tutti gli imprevisti sono forza maggiore. Un cambio di programma, un problema lavorativo, una prenotazione sbagliata o la paura di viaggiare non rientrano in questa categoria.

La politica delle “circostanze attenuanti” di Airbnb

Airbnb ha una propria politica, chiamata Extenuating Circumstances Policy(Politica delle Circostanze Attenuanti), che si sovrappone alla cancellation policy impostata dall'host in determinati casi eccezionali.

Quando si applica:

• Decessi improvvisi di ospiti, host o loro familiari stretti
• Malattie gravi o emergenze mediche documentate
• Restrizioni governative ai viaggi o al turismo
• Disastri naturali o emergenze che colpiscono il luogo di soggiorno o di residenza dell'ospite

In questi casi, Airbnb può autorizzare la cancellazione con rimborso completo all'ospite,indipendentemente dalla cancellation policy dell'host. Questo è un punto critico che molti host non conoscono: la tua politica “non rimborsabile” può essere superata da Airbnb senza il tuo consenso.

Come funziona su Booking.com

Booking.com segue un approccio diverso. Di norma applica la cancellation policy impostata dall'host in modo più rigido. Tuttavia, in caso di eventi di forza maggiore su larga scala (come accaduto durante il Covid-19), Booking ha applicato politiche di rimborso straordinarie che hanno esulato dalle policy standard.

In situazioni individuali (malattia, lutto), Booking è più restio ad intervenire rispetto ad Airbnb: di solito invita le parti a trovare un accordo diretto.

La forza maggiore nella legge italiana: cosa dice il Codice Civile

Dal punto di vista del diritto italiano, il contratto di locazione turistica prevede che in caso di impossibilità sopravvenuta per cause di forza maggiore, entrambe le parti siano liberate dalle proprie obbligazioni. In pratica:

• L'ospite non deve pagare (o ottiene il rimborso se aveva già pagato)
• L'host non deve mettere a disposizione l'alloggio (e non deve compensazioni aggiuntive)

Questo vale per eventi di forza maggiore oggettiviche impediscono fisicamente il soggiorno. Se la struttura è inaccessibile perché coinvolta in un'alluvione, è un caso chiaro. Se l'ospite semplicemente non vuole venire per timore, non lo è.

Come proteggere il tuo reddito in caso di forza maggiore

Gli host non possono evitare le cancellazioni per forza maggiore, ma possono attenuarne l'impatto:

• Assicurazione cancellazione ospiti:alcune polizze per host coprono le perdite di reddito da cancellazioni, incluse quelle per cause eccezionali. Valuta questa opzione se gestisci un'attività con volumi significativi.
• Diversificazione delle piattaforme:non dipendere solo da Airbnb. Se Airbnb applica una politica di rimborso straordinaria, potresti avere più protezione su Booking o tramite prenotazioni dirette.
• Prenotazioni dirette con contratto:per i clienti abituali, un contratto diretto ti permette di concordare condizioni più equilibrate in caso di forza maggiore.
• Acconto non rimborsabile ridotto: chiedere una piccola caparra non rimborsabile (es. il 10-20% della prenotazione) riduce le perdite in caso di cancellazione anche per cause eccezionali. Deve essere chiaramente indicata nel contratto e nel listing.

Come comportarsi quando un ospite richiede un rimborso per forza maggiore

Quando ricevi una richiesta del genere:

• Ascolta e chiedi documentazione: certificato medico, atti ufficiali, articoli di stampa sull'evento. La documentazione è necessaria anche per le piattaforme.
• Valuta la situazione caso per caso: un lutto è diverso da una “emergenza” autoproclamata.
• Offri alternative: cambio data, voucher per soggiorno futuro, rimborso parziale. Spesso l'ospite accetta soluzioni intermedie.
• Documenta tutto: conserva la comunicazione scritta sulla piattaforma, non gestire queste situazioni al telefono.

Per approfondire la gestione dei rimborsi in termini generali, leggi il nostro articolo sucome gestire i rimborsi agli ospiti e la guida sullacancellation policy per affitti brevi.