Contratto di Locazione Turistica: Fac-Simile e Guida Clausola per Clausola

Il contratto di locazione turistica è il documento che formalizza il rapporto tra host e ospite in un affitto breve. Molti gestori improvvisano o usano modelli trovati online senza verificarne la correttezza, rischiando di trovarsi senza protezione legale in caso di controversie.

In questa guida forniamo un fac-simile di contratto di locazione turistica con spiegazione clausola per clausola, le indicazioni per adattarlo alla tua situazione specifica e le norme di legge che regolano questo tipo di contratto.

Cos'è il contratto di locazione turistica

La locazione turistica è disciplinata dall'articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), che la definisce come la locazione di immobili a uso abitativo per finalità turistiche. La legge 431/1998 all'articolo 1, comma 2, lettera c) esclude esplicitamente queste locazioni dall'applicazione della normativa sulle locazioni abitative ordinarie quando:

• La durata è inferiore a 30 giorni
• Lo scopo è turistico
• Non sussiste il requisito di abitazione principale per l'ospite

Per durate superiori ai 30 giorni, si applicano regole diverse e è consigliabile consultare un legale specializzato.

Le clausole essenziali del contratto

1. Parti contraenti

Identifica chiaramente locatore (host) e conduttore (ospite) con nome completo, codice fiscale o numero di documento, e indirizzo. Per gli ospiti stranieri, usa il numero di passaporto.

2. Oggetto del contratto

Descrivi l'immobile con precisione: indirizzo completo, piano, unità immobiliare, eventuale codice CIN. Specifica cosa è incluso nell'immobile (arredi, elettrodomestici, posto auto).

3. Durata del soggiorno

Indica le date esatte di check-in e check-out con giorno, mese, anno e ora. Chiarisci che il contratto si risolve automaticamente alla scadenza senza necessità di disdetta.

4. Corrispettivo

Specifica:

• Il canone totale del soggiorno
• La quota per le pulizie (se separata)
• La tassa di soggiorno (se applicabile, specificare importo per persona per notte)
• Il deposito cauzionale (importo, modalità di pagamento e condizioni di restituzione)
• Le modalità di pagamento accettate

5. Numero massimo di ospiti

Indica il numero massimo di persone che possono soggiornare nell'immobile. Specifica che il superamento di questo numero costituisce grave inadempimento e può comportare la risoluzione immediata del contratto.

6. Regole di utilizzo

Questa è una delle sezioni più importanti per la tutela dell'host. Includi:

• Divieto di fumo (specificare se totale o limitato ad aree esterne)
• Politica sugli animali domestici
• Orari di silenzio
• Divieto di feste o eventi non autorizzati
• Divieto di sublocazione a terzi
• Obbligo di utilizzo conforme all'uso abitativo (no attività commerciali)

7. Responsabilità per danni

Specifica che il conduttore è responsabile dei danni causati all'immobile, agli arredi e alle attrezzature oltre al normale uso. Indica che il deposito cauzionale può essere trattenuto in tutto o in parte a copertura dei danni accertati. Definisci la procedura di verifica danni (sopralluogo entro X ore dal check-out, comunicazione scritta entro Y giorni).

8. Risoluzione anticipata

Indica le condizioni che consentono la risoluzione anticipata del contratto: violazione del numero massimo di ospiti, comportamento molesto verso i vicini, mancato pagamento. Specifica le conseguenze economiche per ciascun caso.

9. Privacy e trattamento dei dati

Informa l'ospite che i suoi dati personali vengono trattati ai sensi del GDPR (Regolamento UE 2016/679) per le finalità contrattuali e per l'adempimento degli obblighi di legge (comunicazione alla Polizia di Stato tramite Alloggiati Web). Indica il titolare del trattamento (l'host) e il periodo di conservazione.

10. Foro competente

In caso di controversie, specifica il tribunale competente (solitamente il tribunale del luogo dove è situato l'immobile).

Devo registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate?

Per le locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni, la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate non è obbligatoria. Il contratto mantiene comunque piena validità legale tra le parti e costituisce prova documentale in caso di controversia.

Per soggiorni superiori ai 30 giorni, la registrazione diventa obbligatoria e si applicano regole diverse. Leggi il nostro approfondimento su contratti di affitto breve turisticoper tutti i dettagli.

Contratto digitale: è valido?

Sì, il contratto firmato digitalmente ha piena validità legale. Le modalità accettate sono:

• Firma elettronica semplice: una checkbox di accettazione online o l'invio di un'email di conferma possono costituire firma.
• Firma elettronica qualificata (FEQ): equivalente alla firma autografa, massima validità probatoria.
• OTP via SMS: la firma tramite codice OTP è considerata firma elettronica avanzata.

Per la gestione automatizzata dei contratti e della documentazione degli ospiti, strumenti come GuestSuite integrano la raccolta dati, la firma digitale e la comunicazione ad Alloggiati Web in un unico flusso, eliminando la burocrazia manuale del check-in. Leggi anche la nostra guida sul check-in online per affitti brevi.