Cedolare Secca Affitti Brevi: Come Calcolare Acconto e Saldo
Se affitti un appartamento o una casa vacanze, la cedolare seccaè quasi sempre la scelta fiscale più conveniente. Ma quando si tratta di capire quanto versare,quando e come, molti host si trovano in difficoltà: acconto di novembre, saldo di giugno, percentuali diverse, codici tributo… In questa guida pratica vediamo come funziona il calcolo della cedolare secca per gli affitti brevi, passo dopo passo.
Prima di tutto, una precisazione: questa guida è a scopo informativo. Le scadenze e le aliquote fiscali possono cambiare. Verifica sempre con un commercialista o con l'Agenzia delle Entrate la situazione aggiornata per la tua specifica situazione.
Cos'è la cedolare secca e chi può applicarla
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF ordinaria sui redditi da locazione. Invece di sommare i proventi degli affitti al reddito complessivo e applicare l'aliquota marginale (che può arrivare al 43%), con la cedolare secca si paga un'imposta sostitutiva fissa.
Per gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni consecutivi con persone fisiche), le aliquote sono:
- 21%per il primo immobile concesso in locazione breve (la prima unità immobiliare per cui si sceglie il regime).
- 26%dalla seconda unità immobiliare in poi (novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, applicabile dal 2024).
Possono optare per la cedolare secca le persone fisicheproprietarie (o titolari di diritto reale) che non agiscono nell'esercizio di impresa o professione. Se gestisci gli affitti in forma imprenditoriale (ditta individuale, SRL, ecc.), la cedolare secca non si applica.
La base imponibile: su cosa si calcola
Il calcolo parte dal totale dei canoni incassatinell'anno solare (gennaio-dicembre). Attenzione: si tassano i canoni percepiti, non quelli maturati. Se hai riscosso anticipi o cauzioni nel 2024 per soggiorni che avverranno nel 2025, queste somme vanno dichiarate nel 2024.
Sono comprese nel reddito imponibile anche le eventuali spese accessorie addebitate agli ospiti (pulizie, biancheria, parcheggio) se incluse nel prezzo totale del soggiorno. Se invece emetti fattura distinta per quei servizi, la situazione si complica: consulta un professionista.
Non si applicano deduzioni forfettarie (come il 30% previsto per il regime ordinario): la cedolare secca si applica sul lordo incassato.
Come si versano acconto e saldo
La cedolare secca si versa in due tranche, come l'IRPEF:
Saldo (entro il 30 giugno o 31 luglio con maggiorazione)
Il saldo è la differenza tra l'imposta definitiva dell'anno precedente e l'acconto già versato. Si paga insieme alla dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF):
- Entro il 30 giugno senza maggiorazione.
- Entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.
Il codice tributo sul modello F24 per il saldo cedolare secca è 1842.
Acconto (novembre)
L'acconto si versa entro il 30 novembredi ogni anno e riguarda l'imposta stimata per l'anno in corso. Esistono due metodi di calcolo:
- Metodo storico: si versa il 100% dell'imposta cedolare dell'anno precedente. Se nel 2023 hai pagato 2.000€ di cedolare secca, a novembre 2024 devi versare altri 2.000€ come acconto per il 2024.
- Metodo previsionale: si stima il reddito del 2024 e si versa il 100% della cedolare che si prevede di dover pagare. Utile se nel 2024 hai affittato meno che nel 2023 (es. lavori, cambio di destinazione). Attenzione: se la previsione è troppo bassa, si pagano interessi e sanzioni.
Il codice tributo per l'acconto cedolare secca è 1840. Se l'acconto supera 257,52€, si può dividere in due rate: 40% entro il 30 giugno (codice 1840 prima rata) e 60% entro il 30 novembre (codice 1841 seconda rata).
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Supponiamo che Marco abbia affittato il suo appartamento tramite Airbnb e Booking.com nel 2024, incassando in totale 12.000€. È il suo unico immobile in locazione breve, quindi si applica l'aliquota del 21%.
- Cedolare secca 2024: 12.000 × 21% = 2.520€
- Saldo (giugno 2025): 2.520€ − acconto già versato nel 2024. Se nel novembre 2024 Marco aveva versato come acconto 1.900€ (100% del 2023), il saldo sarà 2.520 − 1.900 = 620€.
- Acconto per il 2025 (novembre 2025): con il metodo storico verserà il 100% dell'imposta 2024, cioè 2.520€.
Se Marco ha anche un secondo appartamento affittato brevemente, i proventi di quell'unità si tassano al 26%. I due redditi vanno dichiarati separatamente e la scelta di quale unità tassare al 21% spetta al contribuente (conviene attribuire l'aliquota ridotta all'immobile con il reddito più elevato).
Piattaforme e ritenuta del sostituto d'imposta
Se affitti tramite Airbnb, Booking.com o altre piattaforme, dal 2024 queste operano comesostituti d'imposta: trattengono una ritenuta del 21% sui pagamenti che ti erogano per soggiorni fino a 30 giorni. Questa ritenuta è a titolo di acconto (non definitiva): la ritrovi nella Certificazione Unica (CU)che la piattaforma ti invia entro marzo dell'anno successivo e che devi usare per la dichiarazione dei redditi.
La ritenuta subita va poi scomputata dall'imposta dovuta: in pratica, parte dell'imposta l'ha già pagata Airbnb per tuo conto. Questo riduce (o azzera) il saldo di giugno. Controlla sempre che la CU ricevuta dalla piattaforma corrisponda ai pagamenti effettivamente ricevuti prima di procedere con la dichiarazione.
Cedolare secca e piattaforme straniere
Alcune piattaforme (VRBO, Tripadvisor Rentals, Holidu) non operano come sostituti d'imposta perché hanno sede all'estero e non rientrano nell'obbligo. In quel caso ricevi l'intero compenso lordo e sei tu a dichiararlo e versare la cedolare secca attraverso il normale ciclo acconto/saldo. Tieni traccia scrupolosa di tutti i pagamenti ricevuti da queste piattaforme.
Come tenere la contabilità (anche senza partita IVA)
Anche senza obblighi contabili formali, è fondamentale tenere un registro degli incassi:
- Data prenotazione e date del soggiorno.
- Importo incassato (al netto delle commissioni di piattaforma).
- Piattaforma di provenienza.
- Ritenute già trattenute dalla piattaforma.
Esistono gestionali per affitti brevi che aggregano automaticamente i dati di incasso da tutte le piattaforme, semplificando enormemente questo lavoro a fine anno. Questo tipo di strumento può far risparmiare ore di raccolta dati prima della dichiarazione dei redditi.
Per un confronto tra cedolare secca e regime ordinario, leggi anche la nostra guida suregime forfettario e affitti brevi e quella sugli errori fiscali comuni degli host.
Domande frequenti
Posso cambiare regime ogni anno?
Sì. L'opzione per la cedolare secca si esercita nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si percepiscono i canoni. Non c'è un vincolo pluriennale: puoi scegliere ogni anno se optare o meno per la cedolare.
Cosa succede se non verso l'acconto?
Il mancato versamento dell'acconto comporta sanzioni del 30%sull'importo non versato, più interessi. È possibile ravvedersi spontaneamente con sanzioni ridotte tramite ravvedimento operoso entro certi limiti di tempo.
La cedolare secca copre anche la tassa di soggiorno?
No. La tassa di soggiorno è un tributo locale che l'host riscuote per conto del Comune e che non entra nel reddito imponibile: è un'operazione di tesoreria, non un ricavo. La cedolare secca non incide su questo obbligo.