Affitti Brevi a Roma: CIR Lazio, Tassa di Soggiorno e Normativa 2026

Roma è la destinazione turistica più visitata d'Italia e uno dei mercati degli affitti brevi più grandi d'Europa. Ma gestire un appartamento a Roma nel 2026 significa muoversi in un panorama normativo sempre più articolato: CIR regionale, tassa di soggiorno tra le più alte d'Italia, obblighi di registrazione ospiti e un contesto politico che guarda sempre più alle restrizioni.

In questa guida raccogliamo tutto quello che devi sapere per gestire gli affitti brevi a Roma in modo legalmente corretto nel 2026.

Il Codice Identificativo Regionale (CIR) nel Lazio

Il Lazio ha implementato il proprio sistema di registrazione per le strutture ricettive e le locazioni brevi attraverso il Codice Identificativo Regionale (CIR). Questo codice alfanumerico identifica univocamente ogni unità immobiliare destinata all'affitto breve e deve essere indicato obbligatoriamente in tutti gli annunci pubblicati su piattaforme come Airbnb e Booking.com.

Il CIR laziale si integra con il Codice Identificativo Nazionale (CIN)introdotto dalla Legge n. 191/2023, che ha creato un sistema di registrazione centralizzato a livello nazionale gestito dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive). Nella pratica, per un host romano questo significa ottenere entrambi i codici e assicurarsi che siano aggiornati e visibili in ogni annuncio. Per approfondire il CIN nazionale, consulta la nostra guida al Codice Identificativo Nazionale per le locazioni brevi.

Come ottenere il CIR a Roma

La procedura per il CIR nel Lazio è gestita a livello regionale tramite lo sportello telematico della Regione Lazio. I passi principali sono:

1. Accedi al portale regionale: utilizza le credenziali SPID o CIE per autenticarti sul sistema di registrazione online della Regione Lazio.
2. Inserisci i dati dell'immobile: indirizzo, piano, numero di stanze, posti letto, servizi offerti e, nel caso di strutture ricettive non imprenditoriali, la tipologia (appartamento per vacanze, casa vacanze, ecc.).
3. Allega la documentazione richiesta: documento di identità, visura catastale o documento attestante la titolarità dell'immobile, eventuale autorizzazione se l'appartamento è in locazione.
4. Ricevi il CIR: il codice viene generalmente rilasciato in modo automatico o entro breve tempo dalla registrazione.

Nota: le procedure regionali sono soggette ad aggiornamenti frequenti. Ti consigliamo di verificare le istruzioni aggiornate sul sito ufficiale della Regione Lazio o presso lo Sportello Unico del Comune di Roma prima di procedere.

La tassa di soggiorno a Roma: importi e categorie

Roma ha una delle tasse di soggiorno più elevate d'Italia. Nel 2024 il Comune di Roma ha aggiornato le tariffe, differenziate per categoria di struttura e fascia di prezzo della camera. Per le locazioni brevi (appartamenti affittati tramite piattaforme) le aliquote sono calcolate in percentuale sul prezzo della notte:

• Locazioni brevi con prezzo fino a 60 €/notte: 4% per notte per persona (con un minimo di 3,50 €).
• Locazioni brevi con prezzo tra 60 e 120 €/notte: 6% per notte per persona.
• Locazioni brevi con prezzo superiore a 120 €/notte: 7,5% per notte per persona.

Importante: le tariffe sono soggette a revisione annuale da parte del Comune. Verifica sempre le tariffe aggiornate sul sito del Comune di Roma o attraverso un commercialista.

La tassa di soggiorno si applica per le prime 10 notti consecutivedi soggiorno, dopodiché non è dovuta. Alcune categorie di ospiti sono esenti.

Chi è esente dalla tassa di soggiorno a Roma

Le esenzioni principali dalla tassa di soggiorno a Roma riguardano:

• Minori di 10 anni
• Persone con disabilità e loro accompagnatori (con documentazione)
• Degenti ricoverati e loro familiari che li assistono
• Autisti di pullman e accompagnatori turistici in servizio
• Residenti a Roma (per soggiorni nella propria città)

Per una guida completa alle esenzioni dalla tassa di soggiorno in Italia, consulta la nostra guida alla tassa di soggiorno per host.

Chi deve versare la tassa di soggiorno: l'obbligo del sostituto d'imposta

A Roma, come in tutta Italia, l'host (o la struttura ricettiva) agisce da sostituto d'imposta: raccoglie la tassa dagli ospiti al momento del pagamento del soggiorno e la versa periodicamente al Comune. Airbnb e Booking.com in molti casi effettuano la riscossione automatica e il versamento per conto dell'host, ma è fondamentale verificare le impostazioni del proprio account per sapere esattamente chi è responsabile del versamento nel tuo caso specifico.

Gli host che gestiscono prenotazioni dirette devono versare autonomamente la tassa di soggiorno secondo le scadenze stabilite dal Comune di Roma, che tradizionalmente prevede versamenti mensili o trimestrali.

Obblighi di registrazione ospiti: Alloggiati Web

Ogni host romano che affitta il proprio immobile è obbligato a registrare gli ospiti nel portale Alloggiati Web della Polizia di Statoentro 24 ore dall'arrivo. Questo obbligo vale per tutti gli ospiti maggiorenni (i minori vengono registrati come accompagnatori del genitore/tutore).

La registrazione richiede i dati del documento di identità di ogni ospite: nome, cognome, data e luogo di nascita, nazionalità, tipo di documento e numero. Per gli ospiti stranieri extra-UE, i requisiti di documentazione sono più stringenti.

I gestionali per affitti brevi possono semplificare enormemente questo processo, permettendo di inviare i dati degli ospiti ad Alloggiati Web in modo automatico o semi-automatico, riducendo il rischio di errori e dimenticanze che comportano sanzioni.

CIN nazionale e CIR regionale: come si coordinano

Con il Regolamento UE 2024/1028 entrato in vigore nel maggio 2026, il panorama dei codici identificativi si è ulteriormente articolato. La situazione per un host romano è la seguente:

• CIN nazionale: obbligatorio per legge (L. 191/2023), rilasciato dalla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo. Va esposto fisicamente nell'immobile e inserito in tutti gli annunci online.
• CIR regionale Lazio: richiesto dalla normativa regionale, identifica la struttura nel database regionale.
• Codice europeo: ai sensi del Regolamento UE, il CIN italiano è riconosciuto come numero di registrazione valido anche per i requisiti europei.

In pratica, l'host romano deve assicurarsi di avere sia il CIN che il CIR in regola, e di esporli in tutti i punti richiesti dalla normativa.

Limitazioni di notti: Roma verso le restrizioni?

A differenza di Firenze — che ha introdotto un limite di 90 notti all'anno per gli affitti brevi nel centro storico — Roma nel 2026 non ha ancora implementato un tetto formale al numero di notti affittabili per le abitazioni residenziali. Tuttavia, il dibattito politico in Campidoglio è aperto: diverse proposte di delibera sono state presentate negli ultimi anni, e la pressione dei residenti e delle associazioni di quartiere è crescente.

Per un confronto con le normative di altre grandi città italiane, consulta la guida alla normativa affitti brevi a Milano nel 2026.

È fortemente consigliabile monitorare le delibere comunali romani e iscriversi alle newsletter delle associazioni di categoria (come AIAV, Federalberghi Roma) per ricevere aggiornamenti tempestivi su eventuali nuove restrizioni.

Checklist pratica per host romani

• Ottieni il CIN nazionaletramite la piattaforma BDSR del Ministero del Turismo e apponilo all'ingresso dell'appartamento.
• Registra la struttura e ottieni il CIR Lazio tramite il portale regionale.
• Verifica le tariffe aggiornate della tassa di soggiorno di Roma e configura la riscossione sulle piattaforme (o gestiscila in autonomia per prenotazioni dirette).
• Attiva l'account su Alloggiati Webdella tua Questura di competenza e registra ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo.
• Verifica il regolamento condominiale per assicurarti di non avere vincoli che limitino gli affitti brevi.
• Controlla la tua polizza assicurativa: verifica se copre i danni causati dagli ospiti in caso di affitto breve e aggiorna la copertura se necessario.
• Tieniti aggiornato sulle proposte di restrizione delle notti a Roma seguendo le notizie comunali.

La normativa sugli affitti brevi è in continua evoluzione. Per qualsiasi dubbio di natura fiscale o legale, rivolgiti sempre a un commercialista o a un avvocato specializzato in locazioni turistiche con esperienza nel territorio romano.