Affitti Brevi e Agenzia delle Entrate: Obblighi Fiscali, Cedolare Secca e Dichiarazione Redditi

Avviare un affitto breve in Italia non significa solo pubblicare un annuncio su Airbnb e aspettare le prenotazioni. Prima di incassare il primo euro, è necessario essere in regola con l'Agenzia delle Entrate: dalla comunicazione dei redditi alla corretta applicazione della cedolare secca, passando per la ritenuta d'acconto applicata dalle piattaforme. Questa guida ti spiega tutto quello che devi sapere dal punto di vista fiscale.

Devo comunicare qualcosa all'Agenzia delle Entrate prima di iniziare?

La risposta dipende dalla tua situazione. Se sei un privato che affitta senza partita IVA e con meno di 4 appartamenti gestiti in modo occasionale, non esiste una comunicazione obbligatoria preventiva all'Agenzia delle Entrate. Tuttavia, devi essere in regola con:

• Comunicazione al Comune: in molte città è richiesta la SCIA o una notifica al SUAP prima di iniziare l'attività.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligatorio dal 2024 per ogni immobile adibito ad affitto breve, da esporre nell'annuncio.
• Dichiarazione dei redditi annuale: tutti i redditi da locazione turistica vanno dichiarati, indipendentemente dall'importo.

Cedolare secca: cos'è e quando si applica

La cedolare seccaè il regime fiscale più vantaggioso per chi affitta immobili a privati. Prevede un'aliquota fissa al posto dell'IRPEF progressiva. Per gli affitti brevi:

• Aliquota al 21%per il primo immobile destinato agli affitti brevi. Si applica al reddito lordo percepito, senza possibilità di dedurre spese.
• Aliquota al 26%dal secondo immobile in poi (modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2024). Questo per disincentivare la proliferazione degli affitti brevi nelle città turistiche.

L'opzione per la cedolare secca si esercita in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), indicandola nel quadro corrispondente ai redditi fondiari.

La ritenuta d'acconto applicata da Airbnb e Booking

Dal 2017, le piattaforme di affitto breve che operano come intermediari in Italia sono obbligate ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% sui compensi versati agli host. Questo significa che:

• Airbnb, Booking.com e simili trattengono il 21% prima di pagarti.
• Questo importo viene versato direttamente all'Agenzia delle Entrate per tuo conto.
• Nella dichiarazione dei redditi, questa ritenuta si detrae dall'imposta dovuta.

Ogni anno la piattaforma ti invia una certificazione delle ritenute(simile al CUD per i lavoratori dipendenti), che dovrai allegare o comunque conservare per la dichiarazione. Controlla sempre la sezione “Pagamenti” o “Dichiarazione fiscale” del tuo account host.

Come dichiarare i redditi da affitti brevi

I redditi da locazione turistica vanno indicati nel quadro RB del modello Redditi PF, oppure nel quadro corrispondente del modello 730. I passaggi chiave sono:

• Raccoglie i pagamenti ricevuti dalle piattaforme (al lordo delle commissioni della piattaforma).
• Indicali come redditi fondiari con l'opzione cedolare secca.
• Scomputa le ritenute già versate dalle piattaforme.
• Verifica se ti spetta un rimborso o se devi versare una differenza.

Un errore comune è considerare come reddito solo il netto ricevuto, escludendo le commissioni della piattaforma. In realtà, il reddito imponibile è il lordoaddebitato all'ospite al netto di eventuali rimborsi, ma al lordo delle commissioni trattenute da Airbnb o Booking.

Obbligo di fattura o ricevuta?

I privati che operano in regime di cedolare secca non sono obbligati a emettere fattura. Tuttavia, se l'ospite è un'azienda che richiede documentazione fiscale, potresti dover emettere una ricevuta con ritenuta. In caso di prenotazioni dirette (senza piattaforma), è buona pratica tenere un registro delle entrate con data, importo e dati dell'ospite.

Cosa succede se non dichiaro i redditi?

L'Agenzia delle Entrate dispone di strumenti sempre più sofisticati per incrociare i dati delle piattaforme con le dichiarazioni dei redditi. Dal 2021, le piattaforme digitali sono obbligate a trasmettere i dati dei propri host all'Amministrazione finanziaria. Omettere i redditi da affitti brevi è quindi un rischio concreto: le sanzioni vanno dal 100% al 200% dell'imposta evasa, più interessi di mora.

Se hai iniziato ad affittare senza dichiarare, puoi regolarizzare la posizione tramite il ravvedimento operoso, che riduce significativamente le sanzioni in base a quanto tempo è trascorso dall'omissione.

Tassa di soggiorno: come funziona dal lato fiscale

La tassa di soggiorno non è un reddito dell'host, ma una tassa che l'host raccoglie dagli ospiti per conto del Comune. Va versata periodicamente (mensile o trimestrale, a seconda del regolamento comunale) e non va dichiarata come reddito personale. Tieni una contabilità separata per questi importi.

Strumenti utili per restare in regola

Gestire la parte fiscale degli affitti brevi è più semplice con un sistema organizzato. GuestSuite, ad esempio, registra ogni prenotazione con importo, date e dati degli ospiti, fornendoti un riepilogo annuale delle entrate già pronto per il commercialista. Abbinato alla funzione di Alloggiati Web automatico, ti permette di essere in regola sia sul fronte fiscale che su quello della sicurezza pubblica.

Per approfondire il tema della dichiarazione dei redditi, leggi anche la nostra guida almodello 730 per gli affitti brevi.