Scadenzario Fiscale Annuale per Host di Affitti Brevi: Mese per Mese

Gestire gli affitti brevi in Italia significa fare i conti con un calendario fiscale che, se non si tiene sotto controllo, può riservare brutte sorprese. Scadenze perse, sanzioni, interessi di mora: il rischio è reale e, soprattutto, completamente evitabile con un po' di organizzazione. Questa guida raccoglie tutte le principali scadenze fiscali dell'anno, mese per mese, pensata per l'host italiano che gestisce uno o più appartamenti.

Nota bene: le scadenze possono variare leggermente di anno in anno in base a provvedimenti legislativi. Verifica sempre le date precise con il tuo commercialista o sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Questo calendario è indicativo per il 2026.

Gennaio

• 16 gennaio — Versamento IVA (se in regime IVA): versamento IVA mensile relativo a dicembre dell'anno precedente, per chi è in regime ordinario con liquidazioni mensili.
• 31 gennaio — Comunicazione dati catastali: nei comuni che la richiedono, comunicazione dei dati catastali degli immobili locati per la cedolare secca.
• Entro gennaio — Aggiornamento registro corrispettivi: se tieni un registro delle entrate, aggiorna i dati di dicembre e chiudi l'anno.

Febbraio

• Entro febbraio — Verifica ritenute Airbnb/Booking: Airbnb e Booking.com applicano una ritenuta alla fonte del 21% sugli affitti brevi italiani. Verifica di avere tutta la documentazione delle ritenute operate nell'anno precedente per la dichiarazione.
• Entro febbraio — Raccolta documentazione: inizia a raccogliere le ricevute delle spese deducibili dell'anno precedente: manutenzioni, assicurazioni, forniture, commissioni piattaforme.

Marzo

• 16 marzo — Versamento saldo IRPEF societario (se applicable): per le società con esercizio solare, versamento saldo imposte.
• Entro marzo — Preparazione dichiarazione: raccogli tutta la documentazione necessaria per la dichiarazione dei redditi: CU (certificazione unica) da datori di lavoro se sei dipendente, ritenute piattaforme, spese deducibili.

Aprile

• 30 aprile — Tassa di soggiorno (se trimestrale): molti comuni prevedono versamento trimestrale della tassa di soggiorno. Verifica le scadenze del tuo comune specifico.
• Entro aprile — Modello F24 per eventuali imposte: se hai importi da versare relativi all'anno precedente non coperti da ritenute, prepara i versamenti.

Maggio

• Entro maggio — Precompilato 730: l'Agenzia delle Entrate rende disponibile il modello 730 precompilato. Se sei dipendente e/o pensionato, controlla i dati relativi agli affitti brevi già inseriti (ritenute Airbnb/Booking).
• Entro maggio — Rinnovo polizza assicurativa: se la tua polizza scade in primavera, non rimandare il rinnovo. Verifica la copertura per danni da ospiti e responsabilità civile verso terzi.

Giugno

• 16 giugno — Acconto IMU prima rata: se possiedi immobili soggetti a IMU (seconda casa, immobili locati), versa la prima rata. Calcola l'importo sulla base delle aliquote del tuo comune. Approfondisci su IMU seconda casa e affitti brevi.
• 30 giugno — Tassa di soggiorno (se semestrale): alcuni comuni prevedono versamento semestrale della tassa di soggiorno. Consulta il regolamento comunale.
• 30 giugno — Termine presentazione 730: termine per la presentazione del modello 730 tramite CAF o professionista.

Luglio

• 31 luglio — Termine redditi persone fisiche (Redditi PF): per chi non presenta il 730 ma il modello Redditi PF, questo è il termine di presentazione. Contiene il quadro specifico per i redditi da locazione (con o senza cedolare secca).
• Luglio — Verifica TARI: la TARI (tassa rifiuti) viene solitamente bollettata in estate. Verifica se sei in regola o se devi presentare una dichiarazione variazione (es. nuovo appartamento aggiunto al portafoglio).

Agosto

• 20 agosto — Versamento IMU (se proroga ferragosto): se la scadenza del 16 luglio cade in periodo di sospensione, può essere prorogata al 20 agosto. Verifica ogni anno.
• Agosto — Alta stagione, tassa di soggiorno: è il mese più redditizio per molti host. Assicurati di raccogliere e versare correttamente la tassa di soggiorno per ogni pernottamento, come previsto dal tuo comune.

Settembre

• 30 settembre — Acconto cedolare secca (prima rata): la cedolare secca prevede il versamento di acconti. La prima rata (pari al 40% dell'acconto totale dovuto, oppure unica rata se inferiore a 257,52 euro) va versata entro il 30 novembre ma molti la pianificano in settembre. Verifica le istruzioni aggiornate.
• Settembre — Revisione caldaia annuale: non è una scadenza fiscale, ma è obbligatoria per legge. Pianificala in autunno, prima della stagione invernale.

Ottobre

• 31 ottobre — Tassa di soggiorno (se trimestrale): terza rata trimestrale della tassa di soggiorno, se il tuo comune prevede questo schema.
• Entro ottobre — Pianificazione fiscale di fine anno: valuta con il commercialista se conviene fare operazioni di ottimizzazione fiscale prima di chiudere l'anno (es. anticipare spese deducibili, valutare il regime più conveniente per l'anno successivo). Consulta la guida fiscale completa.

Novembre

• 30 novembre — Acconto cedolare secca (seconda rata): la seconda rata dell'acconto cedolare secca (60% dell'acconto dovuto) va versata entro il 30 novembre. Usa il modello F24 con codice tributo 1841.
• 30 novembre — Acconto IRPEF (seconda rata): per chi non è in cedolare secca, seconda rata acconto IRPEF.
• Entro novembre — Verifica registrazioni Alloggiati Web: controlla che tutte le comunicazioni alla Questura siano state inviate correttamente durante l'anno. Sanzioni per omessa comunicazione possono arrivare fino a 206 euro per ospite.

Dicembre

• 16 dicembre — Seconda rata IMU: versamento saldo IMU (conguaglio sulla base delle aliquote definitive del comune per l'anno in corso).
• 31 dicembre — Tassa di soggiorno (se annuale o quarta rata): alcuni comuni prevedono il versamento annuale entro fine anno. Verifica il regolamento specifico del tuo comune.
• Dicembre — Archiviazione documenti: prima di chiudere l'anno, archivia tutta la documentazione: contratti, ricevute, estratti conto, certificazioni piattaforme. Conserva per almeno 5 anni.

Scadenze Ricorrenti (Verificare Ogni Anno)

• CIR/CIN: il Codice Identificativo Regionale (e il Codice Identificativo Nazionale in fase di implementazione) può richiedere rinnovi o comunicazioni periodiche. Verifica le scadenze della tua regione.
• SCIA: la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, ove richiesta, va aggiornata in caso di variazioni.
• Tassa di soggiorno: ogni comune ha le sue regole su importi, esenzioni e scadenze. Verifica ogni anno eventuali modifiche al regolamento.

Strumenti per non Dimenticare Nulla

Un calendario condiviso (Google Calendar, Notion) con promemoria a 30 e 7 giorni prima di ogni scadenza è il sistema più semplice ed efficace. In alternativa, il tuo commercialista può fornirti un promemoria personalizzato basato sulla tua situazione specifica. Non affidarti alla memoria: le scadenze fiscali non perdonano.