Affitti Brevi in Lazio: Normativa 2026, CIN, Tassa di Soggiorno e Obblighi

Il Lazio è una delle regioni italiane dove gli affitti brevi hanno registrato la crescita più sostenuta negli ultimi anni, trainata dalla domanda turistica di Roma ma anche da destinazioni come la costa laziale, i Castelli Romani, la Tuscia e il litorale pontino. Se gestisci una struttura ricettiva in questa regione, conoscere il quadro normativo è indispensabile per operare in regola ed evitare sanzioni.

Questa guida raccoglie le regole vigenti nel 2026 per gli affitti brevi in Lazio: dalla normativa regionale agli obblighi comunali di Roma, fino agli adempimenti nazionali come il CIN e AlloggiatiWeb.

La normativa regionale del Lazio sugli affitti brevi

Il Lazio disciplina le strutture ricettive e le locazioni turistiche principalmente attraverso la Legge Regionale n. 13 del 6 agosto 2007(“Organizzazione del sistema turistico laziale”) e le successive modifiche. La normativa distingue tra diverse tipologie:

• Locazioni turistiche brevi(durata inferiore a 30 giorni, senza servizi aggiuntivi): non richiedono SCIA né iscrizione al Registro Regionale. Rientrano nella disciplina del Codice Civile e del D.L. 50/2017.
• Case e Appartamenti per Vacanze (CAV): richiedono la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune e l'iscrizione nella banca dati regionale delle strutture ricettive. Possono erogare servizi accessori (kit di benvenuto, biancheria fornita a ogni soggiorno, pulizie intermedie).
• Bed & Breakfast: richiedono SCIA, operano in abitazione del gestore (almeno un nucleo familiare residente) e prevedono la colazione. Limite generalmente di 3 camere e 6 posti letto per la gestione non imprenditoriale.
• Affittacamere: struttura para-alberghiera che può operare anche in assenza del gestore, fino a 6 camere, con SCIA e requisiti strutturali specifici.

Prima di avviare qualsiasi attività, verifica sul portale del tuo Comune e sul sito della Regione Lazio le classificazioni aggiornate: la normativa può evolversi e alcuni Comuni hanno adottato regolamenti integrativi più restrittivi.

Il CIN: obbligatorio anche in Lazio

Dal 2 novembre 2024 il Codice Identificativo Nazionale (CIN)è obbligatorio per tutte le strutture ricettive italiane, incluse quelle del Lazio. Il CIN va richiesto attraverso la piattaforma BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it) e deve essere esposto:

• All'esterno dell'immobile (targa o cartello ben visibile)
• In tutti gli annunci pubblicati su piattaforme come Airbnb, Booking.com, VRBO e simili
• Nel sito web diretto, se presente

Le sanzioni per chi non espone il CIN o pubblica annunci senza il codice vanno da 500 a 5.000 euro. Le piattaforme OTA sono tenute a verificare la presenza del CIN negli annunci degli host italiani. Per una guida completa, consulta il nostro articolo suCIN: tutto quello che devi sapere.

Roma: il limite dei 120 giorni e le aree vincolate

Roma Capitale ha introdotto specifiche restrizioni per le locazioni turistiche brevi nel centro storico e nelle zone a più alta pressione turistica. Le regole principali per il Comune di Roma nel 2026 sono:

• Limite di 120 giorni annuiper le locazioni turistiche brevi nelle zone centrali (Municipio I e aree limitate del Municipio II). Superato il limite, l'attività diventa “ricettiva” a tutti gli effetti e richiede SCIA.
• Obbligo di comunicazione al Comune di Roma tramite il portale dedicato (SUAP telematico) per le strutture che superano la soglia o che operano come CAV.
• Norme urbanistiche: in alcune zone il cambio d'uso da residenziale a ricettivo richiede il permesso del Municipio competente e può essere soggetto a oneri di urbanizzazione.

Per i dettagli specifici su Roma, leggi la nostra guidaaffitti brevi a Roma: normativa aggiornata.

Tassa di soggiorno nel Lazio: quanto si paga e come si versa

L'imposta di soggiorno in Lazio varia significativamente da Comune a Comune. Ecco una panoramica delle principali località turistiche della regione (dati 2026 indicativi — verifica sempre sul sito del tuo Comune la delibera aggiornata):

• Roma: da 3,50 a 10 euro per persona per notte, con tariffe progressive per categoria di struttura. Le strutture extra-alberghiere (locazioni brevi, B&B) rientrano nelle fasce più basse.
• Viterbo: 1-2 euro per persona per notte nelle strutture extra-alberghiere.
• Latina e Litorale Pontino: molti Comuni applicano 0,50-1,50 euro in bassa stagione e fino a 2 euro in alta stagione.
• Castelli Romani (Frascati, Castel Gandolfo, Albano): 1-2 euro, con esenzioni per soggiorni superiori a 7 giorni e per minori di 14 anni.
• Rieti e provincia: molti Comuni non applicano ancora la tassa; dove è prevista, le tariffe sono generalmente basse (0,50-1 euro).

Come host, sei responsabile della riscossione dell'imposta dagli ospiti e del successivo versamento al Comune nelle scadenze previste (spesso trimestrali o semestrali). È consigliabile tenere un registro analitico degli ospiti e delle somme riscosse.

AlloggiatiWeb: l'obbligo di comunicazione alla Polizia

Tutti gli host di strutture ricettive — comprese le locazioni turistiche brevi — sono tenuti a trasmettere i dati degli ospiti alla Polizia di Stato tramite il portaleAlloggiatiWeb entro 24 ore dall'arrivo(6 ore per gli arrivi notturni, ossia dopo le 18:00). L'obbligo vale per tutti gli ospiti, italiani e stranieri.

Per registrarsi ad AlloggiatiWeb occorre rivolgersi alla Questura di competenza (per il Lazio, quella della Provincia in cui si trova l'immobile: Roma, Frosinone, Latina, Rieti o Viterbo) e ottenere le credenziali di accesso. Le sanzioni per omessa comunicazione possono arrivare a2.065 euro.

Molti gestori utilizzano software gestionali che automatizzano l'invio delle schedine alloggiati direttamente dal sistema di prenotazione, eliminando il rischio di dimenticare la trasmissione manuale.

Obblighi fiscali: cedolare secca e ritenuta d'acconto

Dal punto di vista fiscale, le locazioni brevi in Lazio seguono le regole nazionali:

• Cedolare secca al 21%(26% dal terzo immobile in poi per i privati): imposta sostitutiva che si applica al lordo del canone. È la scelta più semplice per chi affitta come privato senza partita IVA.
• Ritenuta d'acconto al 21%: le piattaforme OTA come Airbnb e Booking.com la applicano automaticamente ai compensi degli host persone fisiche e la versano all'Erario. Come host ricevi quindi il netto e devi poi dichiarare il lordo nella dichiarazione dei redditi, usando la ritenuta come credito.
• IRPEF ordinaria: se si supera la soglia di imprenditorialità (più di 4 immobili destinati a locazione breve contemporaneamente, oppure struttura con servizi ricettivi), l'attività è considerata d'impresa e richiede partita IVA.

Consulta sempre un commercialista prima di scegliere il regime fiscale, specialmente se gestisci più di un immobile o stai valutando l'apertura di un'attività strutturata.

Checklist degli adempimenti per host nel Lazio

1. Richiedi e ottieni il CINtramite il portale BDSR e apponilo nell'annuncio e all'esterno dell'immobile.
2. Valuta se la tua attività rientra nelle locazioni brevi o richiede SCIA come CAV/B&B.
3. Registrati ad AlloggiatiWeb presso la Questura di competenza.
4. Verifica se il tuo Comune applica la tassa di soggiornoe le modalità di versamento.
5. Se sei a Roma e superi i 120 giorni, comunica la situazione allo Sportello SUAPdel Municipio competente.
6. Scegli il regime fiscalepiù adatto (cedolare secca o IRPEF ordinaria) con l'aiuto di un commercialista.
7. Stipula una polizza assicurativaadeguata che copra la responsabilità civile verso gli ospiti.

Nota: le normative locali sono soggette ad aggiornamenti frequenti. Verifica sempre le delibere comunali aggiornate e, in caso di dubbi, rivolgiti al SUAP del Comune o a un professionista del settore.