Affittacamere in Italia: Normativa, Requisiti e Tassazione

Hai una stanza libera in casa e vuoi metterla a reddito su Airbnb o Booking.com. Prima di pubblicare l'annuncio è fondamentale capire in quale categoria legale rientri, perché affittare stanze nella propria abitazione è regolamentato in modo diverso dall'affitto di un appartamento intero, e le conseguenze fiscali cambiano notevolmente.

In questa guida analizziamo la figura dell'affittacamerein Italia: chi è, cosa può fare, quali obblighi ha e come viene tassato.

Cos'è l'affittacamere (definizione legale)

L'affittacamereè un esercizio di ospitalità non imprenditoriale che consiste nell'affitto di camere all'interno di un'abitazione in cui il titolare risiede o dimora abitualmente. La distinzione fondamentale rispetto a un B&B o a una casa vacanze è questa: sei presente nell'immobiledurante il soggiorno degli ospiti (o almeno vi risiedi stabilmente).

La normativa base è contenuta nella Legge 217/1983e nelle leggi regionali che la recepiscono — ogni regione italiana ha legiferato in modo autonomo, per cui i limiti di camere e posti letto cambiano da regione a regione.

Affittacamere vs B&B: la differenza pratica

La distinzione tra affittacamere e B&B è spesso confusa, ma ha rilevanza pratica:

• Affittacamere:nessun pasto incluso (o colazione facoltativa), gestito in forma non imprenditoriale, il titolare è presente nell'abitazione.
• B&B:prevede la colazione inclusa nel prezzo (anche se è discrezionale in alcune regioni), può avere requisiti strutturali aggiuntivi.

In molte regioni le due categorie sono di fatto sovrapponibili o gestite dallo stesso quadro normativo. Verifica la normativa specifica della tua regione prima di scegliere come classificarti.

Quante camere puoi affittare

Il limite di camere per gli affittacamere è definito dalla normativa regionale. Le soglie più comuni sono:

• Fino a 3 camere (la più diffusa, con un massimo di 6-9 posti letto)
• Fino a 6 camere in alcune regioni per chi ha requisiti strutturali adeguati

Superare il limite di camere senza le autorizzazioni necessarie comporta sanzioni amministrative e la possibile classificazione come attività d'impresa non in regola. Controlla sempre la normativa regionale e quella del tuo Comune.

Obblighi burocratici e autorizzazioni

1. SCIA o comunicazione al Comune

Per avviare l'attività di affittacamere devi presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)o una comunicazione allo Sportello Unico del Comune. I moduli variano da Comune a Comune; molti usano il portale SUAP (Sportello Unico Attività Produttive).

2. CIN — Codice Identificativo Nazionale

Dal 2024, anche gli affittacamere devono ottenere il CINtramite la piattaforma del Ministero del Turismo. Il codice va esposto all'ingresso dell'immobile e inserito in tutti gli annunci sulle piattaforme OTA. Per approfondire, leggi la guida sul CIN per gli affitti brevi.

3. Comunicazione alla Questura (Alloggiati Web)

Come qualsiasi struttura ricettiva, anche l'affittacamere ha l'obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall'arrivo tramite il portaleAlloggiati Web della Polizia di Stato. Questo vale anche per i singoli ospiti di una sola stanza.

4. Tassa di soggiorno

Se il tuo Comune ha istituito la tassa di soggiorno, sei tenuto a riscuoterla dagli ospiti e a versarla all'ente locale secondo le scadenze previste. L'importo e la frequenza di versamento variano da Comune a Comune.

Tassazione dell'affittacamere

La tassazione dipende dal fatto che l'attività sia svolta in forma non imprenditoriale o imprenditoriale.

Regime non imprenditoriale: cedolare secca o IRPEF

Se l'attività rientra nei limiti della normativa regionale e non ha carattere imprenditoriale, i redditi sono classificabili come redditi fondiari da locazionee puoi optare per:

• Cedolare secca al 26%(aliquota standard sugli affitti brevi, applicata sulla somma incassata al lordo delle commissioni della piattaforma). È un'imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali.
• Tassazione IRPEF ordinariacon l'abbattimento forfettario del 5% sul reddito imponibile. Conviene solo in casi particolari (redditi molto bassi o deduzioni elevate).

Se le prenotazioni arrivano tramite Airbnb o Booking.com, le piattaforme applicano unaritenuta d'acconto del 21%che trovi indicata nei rendiconti mensili. Questa ritenuta è una parte dell'imposta già versata all'Erario per conto tuo: va riportata nella dichiarazione dei redditi come credito d'imposta.

Regime imprenditoriale: Partita IVA

Se superi i limiti regionali di camere, svolgi l'attività in modo sistematico con servizi aggiuntivi (ristorazione, noleggio bici, transfer) o hai più appartamenti, l'Agenzia delle Entrate potrebbe configurare un'attività d'impresa. In questo caso è necessaria la Partita IVAcon codice ATECO specifico (55.20.51 o 55.20.52 a seconda della tipologia), e la cedolare secca non è applicabile.

Il confine tra attività non imprenditoriale e imprenditoriale è uno dei temi più dibattuti nel settore. Consulta un commercialista specializzato in affitti brevi prima di avviare l'attività, soprattutto se prevedi di affittare più di 1-2 camere con continuità.

TARI e altri tributi locali

Gli affittacamere sono soggetti alla TARIcome qualsiasi immobile ad uso abitativo, ma la tariffa potrebbe cambiare se l'utilizzo è prevalentemente ricettivo. Alcuni Comuni applicano tariffe differenziate per le strutture turistiche. Verifica con l'ufficio tributi del tuo Comune la categoria tariffaria corretta.

Affittacamere e piattaforme OTA: cosa cambia

Su Airbnbpuoi pubblicare singole stanze private nella tua abitazione usando la tipologia “stanza privata”: gli ospiti condividono alcuni spazi comuni (cucina, bagno) con te. Questa è la forma più vicina al modello affittacamere.

Su Booking.comla piattaforma ti chiederà di classificare la struttura come “B&B” o “affittacamere” con tipologie di camere distinte. La classificazione influisce sulla visibilità nei filtri di ricerca: molti ospiti filtrano per “B&B” perché cercano un'esperienza più autentica e a conduzione familiare — un vantaggio per chi affitta stanze nella propria casa.

Consigli pratici per partire bene

• Verifica prima le norme regionali: i requisiti strutturali minimi (dimensione minima delle camere, finestre, bagni) variano molto. Alcune regioni richiedono un bagno ogni tot posti letto.
• Presenta la SCIA prima di pubblicare l'annuncio:iniziare ad affittare senza le autorizzazioni espone a sanzioni che possono superare i 5.000€ in alcune regioni.
• Tieni un registro degli ospiti:anche in assenza dell'obbligo formale (che in realtà esiste tramite Alloggiati Web), un registro fisico è utile per eventuali controlli.
• Verifica la polizza assicurativa:molte polizze casa standard non coprono l'attività ricettiva. Informa la tua compagnia assicurativa e valuta un'estensione della copertura.