Telecamere Affitti Brevi: Cosa Dice la Legge 2026

“Posso mettere una telecamera in casa?” è una delle domande più frequenti tra gli host di affitti brevi. La risposta non è semplice: dipende da dove la metti, come la usi e soprattutto se lo dichiari agli ospiti. In Italia, come in tutta Europa, la videosorveglianza negli spazi privati è regolata da norme precise che è fondamentale conoscere per non incorrere in sanzioni o perdere la fiducia degli ospiti.

In questa guida ti spieghiamo cosa puoi fare, cosa non puoi fare, come farlo correttamente e perché la trasparenza è sempre la scelta migliore.

Perché un host vuole le telecamere

Le motivazioni sono comprensibili: proteggere la proprietà da danni, monitorare l'accesso non autorizzato, scoraggiare feste o comportamenti scorretti, e avere prove in caso di contestazioni. Un campanello video all'ingresso, ad esempio, è ormai diffusissimo. Ma tra un campanello e una telecamera puntata sul divano c'è una differenza enorme — legale ed etica.

La normativa italiana e il GDPR

In Italia la videosorveglianza è regolata dal D.Lgs. 196/2003 (Codice Privacy) come aggiornato dal GDPR europeo (Reg. UE 679/2016) e dalle linee guida del Garante per la Protezione dei Dati Personali.

I principi fondamentali da ricordare:

• Informativa obbligatoria: chi installa telecamere deve informare le persone riprese. Negli affitti brevi questo significa dichiarare la presenza di telecamere nell'annuncio, nel contratto e/o nel welcome book.
• Finalità legittima: la sorveglianza deve avere uno scopo preciso e proporzionato (sicurezza, prevenzione danni), non il controllo indiscriminato degli ospiti.
• Minimizzazione dei dati: registrare solo ciò che è strettamente necessario, conservare le immagini il meno possibile (Garante raccomanda max 24-48 ore per uso privato).
• Divieto assoluto di riprendere zone private: camere da letto, bagni, docce e qualsiasi area in cui gli ospiti possano avere una ragionevole aspettativa di privacy sono assolutamente vietati.

Dove si può installare una telecamera

Zone lecite (con dichiarazione)

• Ingresso esterno/porta d'ingresso: è l'uso più comune e accettato. Un campanello video o una telecamera che riprende chi entra ed esce è generalmente considerato proporzionato.
• Garage o posto auto privato: se incluso nella locazione, può essere sorvegliato con dichiarazione.
• Aree esterne (cortile, terrazzo condominiale): possibile ma con attenzione a non riprendere proprietà o persone terze.

Zone vietate (senza eccezioni)

• Camere da letto
• Bagni, docce, toilette
• Spogliatoi
• Qualsiasi area in cui gli ospiti si trovano normalmente in situazioni intime

Zona grigia (soggiorno, cucina, aree comuni interne)

Installare una telecamera nel soggiorno o in cucina di un affitto breve è tecnicamente possibile a condizione che sia dichiarata chiaramente nell'annuncio e accettata dall'ospite. Tuttavia Airbnb, Booking.com e la maggior parte delle piattaforme hanno regole molto restrittive in merito: Airbnb vieta le telecamere negli spazi interni della struttura anche se dichiarate, salvo eccezioni molto limitate (es. baby monitor concordato).

Le regole delle piattaforme

Indipendentemente dalla legge italiana, ogni piattaforma ha le proprie policy:

• Airbnb: vieta le telecamere di sorveglianza all'interno di qualsiasi spazio al chiuso della struttura. Le telecamere esterne sono permesse se dichiarate nell'annuncio e non puntate verso aree di riposo o privacy.
• Booking.com: richiede che qualsiasi dispositivo di sorveglianza sia dichiarato nella struttura. Videocamere nascoste portano alla rimozione immediata della struttura.
• VRBO/Airbnb: regole simili, con tolleranza zero per telecamere non dichiarate.

Il campanello video: la soluzione più equilibrata

Per la maggior parte degli host, la soluzione più pratica ed equilibrata è il campanello video all'ingresso (come Ring, Nest Hello, Eufy). Questi dispositivi:

• Rilevano il movimento e avvertono lo host via app
• Registrano chi suona o si avvicina all'ingresso
• Permettono di parlare con gli ospiti a distanza
• Sono facilmente dichiarabili e accettati dalle piattaforme
• Scoraggiano comportamenti scorretti senza violare la privacy

Come dichiarare le telecamere agli ospiti

Se installi telecamere esterne, segui questi passaggi:

• Indica nella descrizione dell'annuncio la presenza di videocamere (es. “campanello video all'ingresso”)
• Aggiungi l'informazione nella sezione apposita della piattaforma (Airbnb ha un campo dedicato)
• Menziona le telecamere nel welcome book con una spiegazione semplice della finalità
• Non nascondere i dispositivi: devono essere visibili

Cosa rischi se installi telecamere nascoste

Le conseguenze di telecamere nascoste non dichiarate sono gravi:

• Rimozione immediata dalla piattaforma (ban permanente su Airbnb)
• Sanzioni del Garante Privacy fino a 20 milioni di euro o 4% del fatturato annuo
• Reato penale di interferenza illecita nella vita privata (art. 615-bis Codice Penale), punibile con reclusione fino a 4 anni
• Danno reputazionale irreparabile se la notizia diventa pubblica

Non vale la pena rischiare. Se vuoi proteggere la tua proprietà, usa smart lock con log degli accessi e deposito cauzionale adeguato per coprire eventuali danni.