Supplemento per Ospiti Aggiuntivi negli Affitti Brevi: Come Funziona e Come Impostarlo

Quando pubblichi il tuo annuncio su Airbnb o Booking.com, uno dei parametri che molti host impostano male — o ignorano del tutto — è il supplemento per ospiti aggiuntivi. Eppure, questa voce può fare una differenza significativa sui tuoi ricavi annuali, soprattutto se la tua struttura ospita spesso gruppi o famiglie numerose.

In questa guida vediamo come funziona il supplemento per persona su Airbnb e Booking.com, quando conviene usarlo e come impostarlo in modo strategico.

Cos'è il supplemento per ospiti aggiuntivi

Il supplemento per ospiti aggiuntivi è una tariffa extra che si attiva oltre una certa soglia di persone. Ad esempio: il prezzo base di 80€/notte vale per 1–2 persone; dal terzo ospite in su si aggiunge 15€ per persona per notte.

Questo meccanismo permette di:

• Mantenere un prezzo base basso e competitivo per coppie e viaggiatori soli
• Compensare i costi aggiuntivi reali (biancheria, consumabili, utenze) quando arrivano gruppi più numerosi
• Aumentare il ricavo totale senza alzare il prezzo “di vetrina”

Come impostarlo su Airbnb

Su Airbnb vai in Gestisci annuncio → Prezzi e disponibilità → Prezzi personalizzati. Troverai la voce “Supplemento per ospiti aggiuntivi” con due parametri:

• Ospiti inclusi nel prezzo base:di default è impostato a 1. Alzalo al numero di persone che il tuo prezzo base già copre (es. 2 per un bilocale).
• Prezzo per ospite aggiuntivo (per notte):l'importo che si aggiunge per ogni persona oltre la soglia.

Il supplemento viene mostrato chiaramente agli ospiti durante la ricerca e nella pagina dell'annuncio, quindi non ci sono sorprese: la trasparenza è garantita dalla piattaforma.

Come impostarlo su Booking.com

Su Booking.com il meccanismo è leggermente diverso perché i prezzi si definiscono per tipo di camera e capacità. Puoi creare tariffe separate per diversa occupazione(occupazione 1, occupazione 2, occupazione 3–4) con prezzi crescenti, oppure usare i supplementi per extra personanella configurazione della unità.

Vai in Proprietà → Tariffe e disponibilità → Piani tariffarie configura il supplemento per persona nella sezione dedicata all'occupazione massima. Anche qui Booking mostra il prezzo finale al momento della ricerca, quindi la differenza tariffaria è visibile agli ospiti prima della prenotazione.

Quanto far pagare per ospite aggiuntivo?

Non esiste una regola universale, ma ci sono due approcci principali:

Approccio costi-based

Calcola quanto ti costa realmente ogni persona in più:

• Set di biancheria (lenzuola + asciugamani): 3–5€ per ospite per soggiorno
• Consumabili extra (sapone, shampoo, carta igienica): 1–2€ per ospite
• Utenze aggiuntive (doccia, lavatrice, riscaldamento): 2–4€ per notte
• Usura aggiuntiva su materassi, divani, cucina: stima 2–3€ per ospite

Totale stimato per ospite aggiuntivo: 8–15€ per notte. Questo è il minimo che dovresti chiedere per coprire i costi. Il mercato tipicamente accetta 10–20€/persona/notte per strutture standard.

Approccio market-based

Cerca su Airbnb strutture simili nella tua zona, seleziona diversi numeri di ospiti nella ricerca e osserva come cambia il prezzo totale. Questo ti dà un riferimento diretto su cosa accetta il mercato.

Quando NON usare il supplemento per ospiti

Non sempre conviene attivare il supplemento. Alcune situazioni in cui è meglio includerlo nel prezzo base:

• Strutture con capacità fissa bassa: se il tuo appartamento ha un massimo di 2 ospiti, non ha senso configurare un supplemento.
• Target di mercato familiare:se ti posizioni specificamente come “ideale per famiglie con bambini”, un supplemento per ogni componente del nucleo familiare può risultare penalizzante rispetto alla concorrenza.
• Mercato molto price-sensitive:in alcune destinazioni gli ospiti filtrano per prezzo totale. Se il tuo prezzo finale con gruppo pieno è troppo alto rispetto ai competitor, perdi visibilità nelle ricerche multi-ospite.

Supplemento e tariffa pulizie: come combinarli

Attenzione a non sovrapporsi: se hai già una tariffa pulizieelevata che comprende il riassetto di tutti i posti letto, un supplemento per persona può sembrare una doppia penale all'ospite. Trova l'equilibrio:

• Tariffa pulizie bassa o zero + supplemento per persona più consistente
• Tariffa pulizie normale + supplemento per persona contenuto (solo per coprire biancheria/consumabili extra)

Evita di fare entrambe le cose in modo aggressivo: il totale percepito dall'ospite deve restare competitivo con il mercato.

Come testare e ottimizzare

Una volta impostato il supplemento, monitora per 4–6 settimane:

• Prenotazioni con 1–2 ospiti vs. gruppi numerosi:se i gruppi smettono di prenotarti e prima prenotavano, il supplemento è troppo alto.
• Tasso di conversione dell'annuncio:visualizzazioni vs. prenotazioni. Un calo potrebbe indicare che il prezzo totale per gruppi è diventato non competitivo.
• Ricavo per prenotazione: anche con meno prenotazioni da gruppi, il ricavo medio per notte potrebbe essere cresciuto. Guarda sempre il ricavo totale mensile, non solo il tasso di occupazione.

I gestionali moderni permettono di analizzare queste metriche in automatico, rendendo molto più semplice capire se la configurazione è ottimale o va corretta.

Il supplemento nei contratti diretti

Se gestisci prenotazioni dirette (sito web, telefono, bonifico), puoi indicare il supplemento direttamente nel preventivo e nel contratto. È buona pratica specificare:

• Il numero di ospiti inclusi nel prezzo base
• L'importo del supplemento per persona aggiuntiva per notte
• Il numero massimo di ospiti ammessi dalla struttura

Indicare questi parametri anche nel regolamento di casaevita malintesi al momento del check-in quando il gruppo è più numeroso di quanto dichiarato in fase di prenotazione.