Scadenze Fiscali 2026 per Affitti Brevi: Cedolare Secca, IMU, Tassa di Soggiorno e Dichiarazione

Giugno, luglio, novembre: per chi gestisce affitti brevi in Italia, il calendario fiscale ha ritmi precisi che non è possibile ignorare. Una scadenza mancata significa sanzioni e interessi che erodono il margine di mesi di lavoro. In questa guida raccogliamo tutte le scadenze fiscali 2026 per host e B&B, dalla cedolare secca alla tassa di soggiorno, passando per la Certificazione Unica e i versamenti F24.

Importante: questo articolo ha finalità informativa. Per la tua situazione specifica, consulta sempre un commercialista o un CAF aggiornato sulla normativa vigente.

Cedolare secca: le scadenze 2026

La cedolare secca al 21% (o al 26% sul quarto immobile e seguenti) è il regime fiscale più usato dagli host italiani per gli affitti brevi. Le scadenze principali per il 2026 sono:

Acconto cedolare secca (novembre 2026)

L'acconto della cedolare secca per l'anno 2026 va versato entro il30 novembre 2026(o la prima data lavorativa utile se cade in giorno festivo). L'importo è pari al 100% dell'imposta dovuta per il 2025(metodo storico) oppure al 100% dell'imposta presunta per il 2026 (metodo previsionale).

Se l'acconto supera 257,52€, va versato in due rate: la prima (40%) entro il30 giugno 2026 (congiuntamente al saldo 2025), la seconda (60%) entro il 30 novembre.

Saldo cedolare secca 2025 (giugno 2026)

Il saldo della cedolare secca relativo ai redditi 2025 va versato entro il30 giugno 2026 (o entro il 31 luglio 2026 con maggiorazione dello 0,40%). Si versa tramite modello F24, codice tributo 1842 per la cedolare secca.

Per una guida dettagliata sulla compilazione del modello F24, consulta il nostro articolo sucome compilare il modello F24 per la cedolare secca.

Certificazione Unica (CU) 2026

Le piattaforme come Airbnb, Booking.com e Vrbo che operano come sostituti d'imposta sono obbligate a rilasciarti la Certificazione Unica entro il28 febbraio 2026(per i redditi 2025). In questo documento troverai le ritenute del 21% già operate sulla tua quota di incassi.

Conserva la CU: ti servirà per la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF) per recuperare o conguagliare le ritenute versate. Se la piattaforma non ti ha inviato la CU o i dati sono errati, contatta il supporto host della piattaforma e, se necessario, l'Agenzia delle Entrate.

Dichiarazione dei redditi 2025 (presentazione 2026)

I redditi da affitto breve relativi al 2025 vanno dichiarati nel 2026:

• Modello 730: entro il 30 settembre 2026 (tramite CAF, commercialista o direttamente online se hai accesso alla dichiarazione precompilata).
• Modello Redditi PF: entro il 31 ottobre 2026in caso di invio telematico. Per i lavoratori autonomi o chi ha redditi complessi è spesso il modello appropriato.

Se hai usato la cedolare secca e le ritenute operate dalla piattaforma corrispondono all'imposta dovuta, la dichiarazione potrebbe risultare a zero o a credito (rimborso). Non saltare la dichiarazione anche in questi casi: è obbligatoria se hai superato i limiti di reddito esenti.

Tassa di soggiorno: scadenze di versamento

La tassa di soggiorno (imposta di soggiorno) va raccolta dall'host per ogni ospite soggetto e versata periodicamente al Comune. Le scadenze variano da Comune a Comune: alcuni richiedono versamenti mensili, altri trimestrali, altri ancora semestrali o annuali.

Cosa fare subito:verifica sul sito del tuo Comune (o tramite il portale dedicato, se disponibile) la periodicità di versamento e il modulo da usare. La mancata o tardiva trasmissione comporta sanzioni che in molti Comuni partono da 25€ fino al 30% dell'imposta non versata.

Per approfondire le esenzioni e i casi particolari, leggi la guida suesenzioni e rimborsi della tassa di soggiorno.

IMU seconda casa

Se l'immobile dove svolgi l'attività è una seconda casa (non abitazione principale), è soggetto a IMU. Le scadenze 2026 sono:

• Acconto IMU: entro il 16 giugno 2026. Si calcola come il 50% dell'IMU dovuta per l'anno precedente.
• Saldo IMU: entro il 16 dicembre 2026. Si calcola sull'imposta effettiva dell'anno, detraendo l'acconto già versato.

L'aliquota IMU per le seconde case è fissata dal Comune nel range 0,86-1,06%. Alcuni Comuni prevedono riduzioni per gli immobili locati a lungo termine, ma per gli affitti brevi tipicamente si applica l'aliquota standard.

TARI: la tassa sui rifiuti

La TARI per gli affitti brevi segue logiche diverse a seconda del Comune e del tipo di attività. Ricevere il bollettino TARI non significa che sia calcolato correttamente: verifica con il tuo Comune se la categoria tariffaria applicata è quella corretta per un'attività ricettiva non imprenditoriale vs. imprenditoriale.

Le scadenze TARI variano da Comune a Comune: tipicamente 2-4 rate distribuite nel corso dell'anno. Controlla il tuo avviso di pagamento per le date esatte.

Il calendario sintetico 2026

• 28 febbraio 2026 — Certificazione Unica da piattaforme (ricezione)
• 16 giugno 2026 — Acconto IMU seconda casa
• 30 giugno 2026 — Saldo cedolare secca 2025 + prima rata acconto 2026 (se >257,52€)
• 31 luglio 2026 — Termine con maggiorazione 0,40% per saldo cedolare
• 30 settembre 2026 — Modello 730 (tramite CAF/commercialista)
• 31 ottobre 2026 — Modello Redditi PF (telematico)
• 30 novembre 2026 — Seconda rata acconto cedolare secca 2026
• 16 dicembre 2026 — Saldo IMU seconda casa
• Variabile — Versamenti tassa di soggiorno (mensile/trimestrale/semestrale per Comune)

Consigli pratici per non dimenticare le scadenze

1. Agenda digitale con reminder: inserisci tutte le scadenze nel tuo Google Calendar o app preferita con notifica 7 giorni prima.
2. Fascicolo fiscale digitale: crea una cartella condivisa con il tuo commercialista dove carichi mensilmente le CU, le ricevute di versamento e i prospetti degli incassi per piattaforma.
3. Stima il debito fiscale in anticipo:accantonar il 21% degli incassi netti ogni mese ti permette di arrivare alle scadenze senza sorprese di liquidità.
4. Affidati a un commercialista specializzato:il settore degli affitti brevi ha complessità crescenti (cedolare secca, DAC7, CIN, normative regionali). Un commercialista che segue strutture ricettive vale molto di più del suo onorario.