In Quale Città Italiana Investire in Affitti Brevi nel 2026

Stai valutando di acquistare un immobile da destinare agli affitti brevi in Italia e ti chiedi quale città offra il miglior rapporto tra prezzo d'acquisto, redditività e prospettive future? La scelta della località è la decisione più importante che farai, e le variabili da considerare sono molte: domanda turistica, normativa locale, prezzi al metro quadro, concorrenza e stagionalità.

In questo articolo analizziamo le principali destinazioni italiane per gli affitti brevi, con un focus su redditività reale, rischi normativi e opportunità per il 2026.

I parametri chiave per valutare una destinazione

Prima di analizzare le singole città, è utile definire i parametri con cui valutare un investimento in affitti brevi:

• Occupancy rate medio: percentuale di notti occupate nell'arco dell'anno.
• ADR (Average Daily Rate): tariffa media giornaliera.
• RevPAR: ricavo per notte disponibile (occupancy × ADR).
• Prezzo al metro quadro: costo d'acquisto dell'immobile.
• Normativa locale: limiti di giorni, obbligo di CIN, regole condominiali.
• Stagionalità: quanto sono distribuiti i turisti durante l'anno.

Roma: mercato maturo con ottime opportunità di nicchia

Roma è il mercato più grande d'Italia per gli affitti brevi. La domanda turistica è costante tutto l'anno grazie al turismo culturale e religioso. I flussi di visitatori sono meno stagionali rispetto alle località balneari, con picchi a Pasqua, estate, Capodanno e durante gli eventi del Vaticano.

Il limite dei 120 giorni introdotto dal Comune di Roma per i centri storici e alcune zone limita il potenziale di reddito per chi non vi risiede. Chi è residente e affitta la propria abitazione principale può invece operare senza limitazioni di giorni. Le zone più redditizie sono Trastevere, Prati, Ostiense e il quartiere ebraico.

Firenze: alta redditività ma normativa restrittiva

Firenze offre tariffe tra le più alte d'Italia — una camera o un piccolo appartamento in centro può superare i 150-200 euro a notte in alta stagione. La domanda è elevatissima grazie al turismo culturale internazionale.

Tuttavia, Firenze è anche la città con la normativa più restrittiva: il Comune ha vietato nuovi affitti brevi nelle zone ZTL del centro storico e impone limiti severi per chi non abita nell'appartamento. Per un investitore non residente, è fondamentale verificare le normative vigenti prima dell'acquisto.

Milano: mercato business con alta domanda tutto l'anno

Milano ha una peculiarità rispetto alle altre grandi città italiane: la domanda è alimentata non solo dal turismo ma anche dai viaggiatori business, dai professionisti in trasferta e dagli studenti universitari. Questo garantisce una stagionalità molto più distribuita.

Le zone più performanti sono Porta Romana, Navigli, Isola e le aree vicino a Fiera Milano (Rho) durante le fiere internazionali. I prezzi al metro quadro sono tra i più alti d'Italia, ma i ricavi rispecchiano questa premialità. Il limite dei 90 giorni della Regione Lombardia per i soggiorni di breve durata è uno degli aspetti normativi più rilevanti da monitorare.

Napoli e la Costiera: rendimenti in crescita

Napoli sta vivendo una fase di forte crescita del turismo internazionale, con flussi che si distribuiscono meglio durante l'anno. Quartieri come Chiaia, il Vomero, il centro storico UNESCO e le zone vicino alle stazioni offrono rendimenti crescenti con prezzi di acquisto ancora inferiori alle grandi città del Nord.

La Costiera Amalfitana e i comuni di Positano, Ravello e Amalfi rappresentano mercati di lusso con stagionalità concentrata (aprile-ottobre) ma tariffe elevatissime. Un piccolo appartamento con vista mare può generare ricavi significativi in pochi mesi, ma richiede una gestione attenta durante la stagione alta.

Sicilia e Sardegna: il turismo balneare ad alto potenziale

Le isole italiane continuano ad attrarre flussi crescenti di turisti stranieri, in particolare nord-europei. Palermo, Catania, Siracusa, Taormina in Sicilia, e Olbia, Alghero, Cagliari in Sardegna offrono prezzi di acquisto più contenuti rispetto al Nord Italia ma rendimenti interessanti in alta stagione.

La sfida è la stagionalità: la stagione attiva è concentrata tra maggio e settembre, con picchi a luglio e agosto. I mesi invernali registrano occupazioni molto basse. Chi investe in queste zone deve essere preparato a ottimizzare i prezzi nei mesi di punta per compensare quelli di bassa stagione.

Destinazioni emergenti: le città minori da considerare

Alcune città di medie dimensioni offrono opportunità interessanti spesso trascurate:

• Bologna: turismo universitario, eventi fieristici, posizione strategica. Mercato meno saturo di Roma e Firenze.
• Venezia: domanda elevatissima ma normativa restrittiva e quote di accesso. Valutare attentamente prima di investire.
• Verona: turismo distribuito grazie all'opera, stagione culturale e posizione tra Milano e Venezia.
• Bari: in forte crescita come hub aeroportuale con voli low-cost, turismo pugliese in espansione.
• Lecce e il Salento: turismo balneare e culturale con prezzi al metro quadro ancora contenuti.

La normativa come fattore di rischio

Qualunque destinazione sceglierai, la normativa locale è una variabile fondamentale da valutare prima dell'acquisto. Molti comuni stanno introducendo limitazioni al numero di giorni di affitto, quote sugli appartamenti in zone centrali e obblighi di registrazione sempre più stringenti. Prima di investire, controlla:

• Il limite di giorni eventualmente imposto dal comune.
• La necessità del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e del CIR regionale.
• I regolamenti condominiali (se applicabili).
• Le prospettive normative future per quella destinazione.

Per approfondire la fiscalità degli affitti brevi, leggi la nostra guida fiscale completa per affitti brevi 2026e l'articolo sulle principali normative da conoscere per gli affitti brevi.