Dichiarazione dei Redditi per Affitti Brevi: Guida Pratica 2026

Ogni anno, con l'arrivo della stagione delle dichiarazioni dei redditi, molti host di affitti brevi si trovano di fronte agli stessi dubbi: Come dichiaro i proventi delle prenotazioni Airbnb? Dove li inserisco nel 730? La cedolare secca si calcola sul lordo o al netto delle commissioni? In questa guida rispondiamo a tutte le domande pratiche sulla dichiarazione dei redditi per affitti brevi, in modo chiaro e senza gergo tecnico.

Quando devo dichiarare i redditi da affitti brevi?

I redditi da affitti brevi vanno sempre dichiarati, indipendentemente dall'importo. Non esiste una soglia di esenzione analoga a quella prevista per altri redditi. L'unica eccezione è il caso in cui la ritenuta sia già stata versata dalla piattaforma (come fa Airbnb dal 2024), ma anche in questo caso la dichiarazione dei redditi è comunque obbligatoria per “quadrare” le ritenute subite.

Quale modello usare: 730 o Modello Redditi?

Dipende dalla tua situazione:

• Modello 730: adatto a lavoratori dipendenti o pensionati che affittano come privati. Semplice da compilare, possibile con il CAF o da solo tramite il 730 precompilato online.
• Modello Redditi PF (ex Unico):obbligatorio se hai partita IVA, se sei lavoratore autonomo o se hai redditi particolarmente complessi (più immobili, redditi esteri, ecc.). Anche chi non può usare il 730 usa questo modello.

Dove si inseriscono i redditi da affitti brevi nel 730

Nel modello 730, i redditi da locazione breve si inseriscono nel Quadro B(redditi da fabbricati). Per ogni immobile affittato:

• Indica il reddito catastale dell'immobile
• Specifica il numero di giorni di locazione nell'anno
• Indica il canone totale percepito
• Scegli il regime fiscale: cedolare secca (21% o 26%) o IRPEF ordinaria
• Se la piattaforma ha già effettuato la ritenuta, indicala come ritenuta subita

Cedolare secca: 21% o 26%?

Dal 2024, l'aliquota della cedolare seccaè cambiata:

• 21%:si applica sull'immobile destinato ad abitazione principale del locatore (prima casa affittata a uso abitativo) e sulle locazioni brevi di un solo immobile l'anno.
• 26%:si applica dal secondo immobile in poi, se affitti più appartamenti contemporaneamente nell'anno. La distinzione è a livello di unità immobiliare, non di prenotazione.

In pratica: se hai un solo appartamento in affitto breve, paghi il 21%. Se ne hai due o più, paghi il 21% sul primo e il 26% sugli altri (da definire nell'ordine che preferisci).

Il reddito imponibile: lordo o netto?

Uno dei punti di maggiore confusione riguarda la base imponibile. La risposta è chiara: il reddito imponibile è il compenso lordo ricevuto dagli ospiti, non il netto che ti accredita Airbnb al netto delle sue commissioni.

Esempio: se un ospite paga 1.000 euro e Airbnb ti accredita 850 euro (trattenendo 150 euro di commissione), il reddito imponibile è 1.000 euro, non 850. Le commissioni della piattaforma non sono deducibili dal reddito lordo nel regime della cedolare secca.

Airbnb, Booking e la ritenuta automatica

Dal 2024, le piattaforme digitali come Airbnb sono obbligate a versare direttamente all'Agenzia delle Entrate la ritenuta del 21%sull'importo lordo di ogni prenotazione. Questo significa:

• Airbnb ti versa il compenso al netto della ritenuta del 21%
• A fine anno ti invia la Certificazione Unica (CU) con le ritenute versate per tuo conto
• Nella dichiarazione dei redditi, indichi il reddito lordo e le ritenute subite: se hai scelto la cedolare secca al 21%, le ritenute si “azzerano” con l'imposta dovuta
• Se l'aliquota che devi pagare è il 26%, dovrai versare la differenza (5% aggiuntivo)

Booking.com e la ritenuta

Booking.com applica regole simili ma con alcune differenze operative. Controlla nel tuo account extranet le comunicazioni fiscali e verifica se Booking ha trattenuto ritenute per tuo conto. In caso contrario, sei tu a doverle versare tramite F24.

Prenotazioni dirette: come gestirle fiscalmente

Per le prenotazioni dirette (fuori piattaforma), nessuno versa la ritenuta per te. Dovrai:

• Emettere ricevuta con marca da bollo per ogni pagamento superiore a 77,47 euro
• Dichiarare il reddito nella tua dichiarazione annuale
• Eventualmente effettuare acconti d'imposta nel corso dell'anno (se l'importo è rilevante)

Scadenze fiscali da ricordare

• Fine febbraio – inizio marzo: disponibilità del 730 precompilato online
• 30 settembre: termine per presentare il modello 730 tramite CAF o commercialista
• 15 ottobre: scadenza per il Modello Redditi PF online
• 30 novembre: primo acconto IRPEF (se dovuto)
• 30 giugno anno successivo: saldo IRPEF (se dovuto)

Quando conviene affidarsi a un commercialista

Se hai un solo appartamento e usi solo cedolare secca, il 730 precompilato può essere sufficiente. Ma in questi casi è meglio consultare un commercialista:

• Più immobili affittati con aliquote diverse
• Mix di cedolare secca e prenotazioni con partita IVA
• Dubbi sulla corretta compilazione del Quadro B
• Redditi da piattaforme estere non soggette all'obbligo di ritenuta
• Situazioni di sublocazione o gestione per conto terzi

Per approfondire tutti gli aspetti fiscali, leggi la nostra guida fiscale completa per affitti brevi 2026.