DAC7 e Affitti Brevi: Cosa Devono Sapere gli Host sulla Segnalazione Fiscale delle Piattaforme

Dal 2023 le piattaforme digitali come Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili sono obbligate a raccogliere, verificare e comunicare all'Agenzia delle Entrate i redditi guadagnati da ogni host italiano. Lo impone la Direttiva DAC7(Direttiva UE 2021/514), recepita in Italia con il D.Lgs. 32/2023. Se hai affittato anche una sola notte su una di queste piattaforme nel 2023 o dopo, il Fisco sa già quanto hai guadagnato.

Eppure molti host scoprono l'esistenza di DAC7 solo quando arriva una lettera dall'Agenzia delle Entrate o quando il commercialista segnala una discrepanza. In questa guida spieghiamo cosa è DAC7, quali dati vengono trasmessi, cosa rischi se non dichiari e come metterti in regola.

Cos'è la Direttiva DAC7

DAC7 (Directive on Administrative Cooperation, settima versione) è una direttiva europea che obbliga le piattaforme digitali ad agire come intermediari fiscali: devono identificare i venditori/locatori attivi sulla piattaforma, raccogliere i loro dati fiscali (codice fiscale, partita IVA se presente, residenza) e segnalare ogni anno all'autorità fiscale del paese di residenza del locatore quanto hanno incassato.

Per gli affitti brevi la trasmissione riguarda:

• Totale dei canoni lordi ricevuti nell'anno solare
• Numero di giorni affittati e numero di annunci attivi
• Indirizzo di ogni immobile messo a reddito
• Eventuali rimborsi o storni operati dalla piattaforma
• Nome, cognome o ragione sociale, codice fiscale o partita IVA

La prima trasmissione, relativa all'anno 2023, è avvenuta entro il 31 gennaio 2024. Dal 2024 in poi la comunicazione è annuale. I dati vengono scambiati automaticamente tra le autorità fiscali dei diversi paesi UE: se sei residente in Italia e affitti un appartamento in Portogallo su Airbnb, anche l'Agenzia delle Entrate italiana riceve quei dati.

Chi è coinvolto

DAC7 si applica a tutte le piattaforme digitali che facilitano la locazione di immobili residenziali (ma anche la vendita di beni, i servizi personali e il noleggio di veicoli). Nel settore affitti brevi sono tenute alla comunicazione:

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo / HomeAway / Expedia Group
• Tripadvisor Rentals
• Qualsiasi altra piattaforma con sede UE o che facilita transazioni con locatori residenti nell'UE

Se affitti attraverso un sito proprio senza intermediari digitali soggetti a DAC7, non rientri nella segnalazione automatica — ma rimane comunque l'obbligo di dichiarare i redditi.

Cosa significa per te nella pratica

Il messaggio pratico è semplice: l'Agenzia delle Entrate sa già quanto hai incassato. Se nella dichiarazione dei redditi indichi meno di quanto trasmesso dalla piattaforma, il sistema di incrocio dati rileverà la discrepanza. Le conseguenze possono essere un avviso bonario, un accertamento o, nei casi peggiori, sanzioni per infedele dichiarazione (dal 90% al 180% dell'imposta evasa, più interessi).

Prima di DAC7, molti host in buona fede pensavano che i redditi da piattaforma fossero “invisibili” al Fisco perché pagati direttamente da Airbnb al conto corrente. Non è mai stato così in linea di principio, ma ora il controllo è sistematico e automatico.

DAC7 e la ritenuta d'acconto di Airbnb

Per gli host non professionisti(persone fisiche che non operano in regime di impresa), Airbnb applica già una ritenuta d'acconto del 21%sui canoni di affitto di immobili situati in Italia, come previsto dal D.L. 50/2017 (la normativa sugli affitti brevi). Questa ritenuta viene versata direttamente all'Erario da Airbnb per conto tuo: in sede di dichiarazione la recuperi come acconto d'imposta già versato.

Booking.com e altre piattaforme non hanno lo stesso obbligo di ritenuta su base normativa italiana, ma con DAC7 trasmettono comunque i dati all'Agenzia delle Entrate. Per approfondire la differenza tra cedolare secca e ritenuta d'acconto, leggi la nostra guida su cedolare secca vs ritenuta d'acconto negli affitti brevi.

Come verificare i dati trasmessi dalla piattaforma

Ogni piattaforma deve mettere a disposizione del locatore un riepilogo dei dati comunicatiall'autorità fiscale. Su Airbnb puoi scaricarlo dall'area host, sezione “Tasse” o “Documentazione fiscale”. Su Booking.com è nella sezione “Finanze” del portale extranet.

Prima di compilare la dichiarazione dei redditi, confronta questi dati con i tuoi estratti conto. Gli importi di riferimento sono i canoni lordi(prima che la piattaforma trattenga le sue commissioni). Le commissioni della piattaforma sono costi deducibili se utilizzi la cedolare secca in regime ordinario o se dichiari reddito d'impresa; non sono deducibili per i soggetti che optano per la cedolare secca semplificata.

Cosa fare se hai redditi non dichiarati degli anni precedenti

Se negli anni 2020–2022 hai percepito redditi da affitti brevi su piattaforme e non li hai dichiarati, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso(art. 13 D.Lgs. 472/1997): si versano le imposte dovute con una sanzione ridotta (da 1/10 a 1/5 del minimo, a seconda di quanto tempo è passato) e gli interessi legali. Farlo spontaneamente, prima che arrivi un controllo, riduce sensibilmente le sanzioni.

Rivolgiti sempre a un commercialista per calcolare l'importo esatto e scegliere il percorso più conveniente. L'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente per il tuo domicilio fiscale può fornire indicazioni preliminari gratuite.

Checklist: come essere in regola con DAC7

1. Aggiorna il tuo codice fiscale su ogni piattaforma— senza un CF valido la piattaforma non può adempiere all'obbligo di segnalazione e potrebbe bloccare i pagamenti.
2. Scarica il riepilogo annuale da Airbnb e Booking.com entro marzo e passalo al tuo commercialista.
3. Dichiara i redditi da affitti brevi nel quadro B (redditi fondiari, per cedolare secca) o nel quadro RL del 730/Unico, in coerenza con i dati trasmessi dalla piattaforma.
4. Conserva le ricevute di ogni prenotazione per almeno 5 anni (termine ordinario di decadenza accertamento).
5. Verifica il CIN— il Codice Identificativo Nazionale introdotto dal D.L. 145/2023 è collegato alla mappatura degli immobili a uso turistico e rafforza ulteriormente il controllo incrociato con i dati DAC7.

Per una panoramica completa degli obblighi fiscali, consulta la nostra guida su come dichiarare i redditi da affitti brevi.

Il futuro: DAC8 e la cripto-economy

L'Unione Europea ha già approvato DAC8 (Direttiva 2023/2226), che estende la segnalazione automatica ai proventi in criptovalute. Non riguarda direttamente gli affitti brevi, ma conferma la direzione: la trasparenza fiscale digitale è una tendenza strutturale, non reversibile. Chi gestisce affitti brevi in modo professionale farebbero bene a considerare fin d'ora strumenti che tengano traccia di incassi, spese e adempimenti in modo preciso, anche in vista di eventuali controlli.