Commissioni Airbnb, Booking.com e VRBO a Confronto: Quanto Paghi Davvero nel 2025

Quanto ti rimane davvero in tasca per ogni prenotazione? La risposta dipende dalla piattaforma che usi, dal modello di commissioni che hai scelto e da alcune voci che molti host scoprono solo sulla prima fattura. In questa guida analizziamo le commissioni di Airbnb,Booking.com e VRBO(noto in Italia anche come Vrbo/HomeAway), con numeri aggiornati al 2025, così puoi calcolare il tuo netto reale prima di scegliere su quale canale puntare.

Come funzionano le commissioni nelle piattaforme di affitti brevi

Ogni piattaforma ha un modello diverso. In generale esistono due approcci:

• Commissione solo sull'host: la piattaforma addebita una percentuale al proprietario e l'ospite non paga commissioni aggiuntive. Il prezzo che vede l'ospite è il prezzo netto (più tasse locali). Esempio: Booking.com.
• Commissione split host/ospite: una parte è trattenuta dall'host, una parte addebitata all'ospite come “spese di servizio”. Il prezzo che vede l'ospite è più alto del tuo listino. Esempio: Airbnb modello standard.
• Commissione solo sull'host (più alta): in alternativa allo split, alcune piattaforme offrono un modello “tutto sull'host” che rende il prezzo finale più competitivo per l'ospite. Esempio: Airbnb Plus / modello Pro.

Airbnb: le commissioni nel 2025

Airbnb offre agli host due modelli principali:

Modello standard (split)

• Commissione host:3% sull'importo della prenotazione (tariffa notte + pulizie + extra, esclusa la tassa di soggiorno). La percentuale sale al 14% per strutture con politica di cancellazione super rigida.
• Commissione ospite:tra il 14% e il 20% del subtotale, a carico dell'ospite. Airbnb la calcola in base alla destinazione, alla durata e all'importo della prenotazione. Commissioni più alte per prenotazioni di basso valore; più basse per prenotazioni di importo elevato.

Esempio pratico:hai una tariffa notte di 100€ + 30€ di pulizie = 130€. Airbnb trattiene 3,9€ (3% da te) e addebita all'ospite circa 18-22€ di spese di servizio. L'ospite paga ~150-155€, tu ricevi ~126€ (meno tasse).

Modello Solo Host (commissione unica)

Disponibile per alcuni tipi di struttura o host con requisiti specifici. La commissione per l'host è del 14-16%(più alta del modello split), ma l'ospite non paga spese di servizio aggiuntive. Questo rende il prezzo visibile più basso e potenzialmente più competitivo. Airbnb Plus, hotel e B&B registrati usano spesso questo modello.

Quando conviene il modello Solo Host:se sei in un mercato competitivo dove il prezzo finale è determinante, eliminare le spese di servizio visibili può aumentare il tasso di conversione delle visualizzazioni in prenotazioni.

Booking.com: le commissioni nel 2025

Booking.com utilizza esclusivamente il modello commissione sull'host: l'ospite non vede costi aggiuntivi separati, il tuo prezzo è il prezzo finale (più tassa di soggiorno dove applicabile).

• Commissione base: tra il 15% e il 18%per la maggior parte delle strutture, calcolata sull'importo totale (tariffa + eventuali extra inclusi).
• Programma Genius:se aderisci al programma fedeltà Genius (ospiti con status Genius ottengono sconti), Booking può richiedere sconti aggiuntivi del 10-15% a tuo carico, aumentando di fatto il costo totale.
• Preferred e Preferred Plus:etichette di visibilità premium che richiedono una commissione più alta (in genere +3-5 punti percentuali rispetto alla base). Il vantaggio è una posizione migliore nei risultati di ricerca.
• Fatturazione:Booking.com ti fattura la commissione mensilmente. Non trattiene direttamente dal pagamento dell'ospite (a meno che tu non usi i Pagamenti Booking): è tu a incassare e poi pagare la commissione.

Esempio pratico:tariffa notte 100€, commissione 15% → ricevi 85€. Se aderisci al Genius con sconto 10% → tariffa effettiva 90€, meno 15% commissione = ricevi 76,50€.

VRBO (Vrbo/HomeAway): le commissioni nel 2025

VRBO (di proprietà di Expedia Group) è meno diffuso in Italia rispetto ad Airbnb e Booking, ma ha una base di utenti forte nel mercato anglosassone, specialmente per ville e strutture di lusso. Offre due modelli:

Modello commissione per prenotazione (pay-per-booking)

• Commissione host:5% sull'importo della prenotazione (tariffa notte + pulizie + extra).
• Spese di servizio ospite:tra il 6% e il 12% a carico dell'ospite, calcolate in modo simile ad Airbnb.

Abbonamento annuale

VRBO offre un abbonamento annuale (circa 499 dollari/anno) che elimina la commissione per prenotazione. Conviene se hai almeno 10-12 prenotazioni annue attraverso VRBO, dato che altrimenti il pay-per-booking risulta più economico.

La commissione del 5% più bassa rispetto ad Airbnb e Booking la rende teoricamente più conveniente, ma la minore penetrazione nel mercato italiano significa spesso meno prenotazioni, il che vanifica il risparmio sulla commissione.

Tabella di confronto sintetica

Ecco un riepilogo delle commissioni host per ciascuna piattaforma:

• Airbnb (modello split): 3% host + 14-20% ospite
• Airbnb (modello Solo Host): 14-16% host, 0% ospite
• Booking.com (base): 15-18% host, 0% ospite
• Booking.com (Preferred): 18-23% host, 0% ospite
• VRBO (pay-per-booking): 5% host + 6-12% ospite
• VRBO (abbonamento): ~499$/anno host + 6-12% ospite

Cos'altro incide sul tuo netto: voci spesso dimenticate

La commissione è solo la componente principale. Ci sono altre voci da considerare nel calcolo del tuo netto reale:

• Costi di pagamento:alcune piattaforme applicano una commissione di processing per determinati metodi di pagamento (carte di credito internazionali). Di solito già inclusa nella commissione standard, ma verifica i termini.
• Scambi di valuta:se ospiti stranieri pagano in valuta diversa dall'euro, la conversione può erodere l'1-2% del ricavato, a seconda della piattaforma e del momento del cambio.
• Rimborsi e cancellazioni:in caso di rimborso all'ospite, alcune piattaforme trattengono comunque una parte della commissione. Leggi le politiche specifiche di ciascuna.
• IVA sulle commissioni: le commissioni delle piattaforme internazionali possono essere soggette a IVA (reverse charge per i titolari di partita IVA). Se hai partita IVA, questo incide sul costo reale della commissione.
• Tempistiche di pagamento:Airbnb paga 24 ore dopo il check-in dell'ospite; Booking.com paga mensilmente in arrears. Questa differenza impatta il cash flow, soprattutto nella bassa stagione.

Quale piattaforma conviene davvero?

Non esiste una risposta universale. La scelta dipende dal tuo mercato, dalla tipologia di struttura e dal tipo di ospite che vuoi attirare:

• Airbnbha il volume di traffico maggiore in Italia per le case vacanze. Il modello split mantiene bassa la commissione per te, ma il prezzo finale per l'ospite risulta più alto a causa delle spese di servizio.
• Booking.comdomina il mercato alberghiero e dei B&B, ma è forte anche per le case vacanze. La commissione è più alta ma il prezzo trasparente per l'ospite può aumentare la conversione.
• VRBOha senso per ville di lusso e strutture di fascia alta orientate al mercato anglosassone, dove la commissione più bassa può fare la differenza su prenotazioni di alto valore.

La strategia migliore per la maggior parte degli host è la distribuzione multicanale: essere presenti su più piattaforme contemporaneamente, mantenendo il calendario sincronizzato per evitare doppie prenotazioni. I channel manager (o i gestionali con funzionalità di sync iCal integrata) sono lo strumento indispensabile per gestirlo senza impazzire.

Per massimizzare il ritorno riduci progressivamente la dipendenza dalle piattaforme investendo nelle prenotazioni dirette: un sito proprio con motore di prenotazione ha commissione zero e costruisce un database di ospiti fidelizzati. Leggi anche il nostro confronto suvisibilità annuncio Airbnb vs Bookingper capire dove concentrare gli sforzi di ottimizzazione.

Conclusione

Le commissioni sono inevitabili, ma capirle nei dettagli ti permette di prendere decisioni più consapevoli: quale piattaforma privilegiare, come impostare i prezzi per assorbire i costi, quando conviene aderire a programmi premium. Fai sempre il calcolo sul netto reale— commissione + costi operativi + tasse — prima di valutare la redditività di una prenotazione o di una piattaforma.