Certificato Energetico (APE) per Affitti Brevi: Quando è Obbligatorio e Come Ottenerlo

Quando si parla di adempimenti burocratici per gli affitti brevi, spesso si pensa subito al CIN, all'Alloggiati Web o alla SCIA. C'è però un documento che molti host dimenticano o sottovalutano: l'APE, ovvero l'Attestato di Prestazione Energetica. Obbligatorio in molti contesti, la sua assenza può esporre l'host a sanzioni significative.

In questa guida vediamo quando l'APE è obbligatorio per gli affitti brevi, come ottenerlo, quanto costa e cosa succede se non ce l'hai.

Cos'è l'APE (Attestato di Prestazione Energetica)

L'APE è un documento tecnico che certifica l'efficienza energetica di un immobile, assegnandogli una classe che va dalla A4 (massima efficienza) alla G(minima efficienza). Viene rilasciato da un tecnico abilitato — architetto, ingegnere o geometra — dopo una valutazione dell'immobile.

L'APE è valido 10 annidalla data di rilascio, a condizione che non vengano effettuati interventi di ristrutturazione che modifichino le caratteristiche energetiche dell'immobile.

Quando è obbligatorio per gli affitti brevi

Per la stipula dei contratti

Secondo il D.Lgs. 192/2005 e le successive modifiche, l'APE è obbligatorio in caso di locazione di immobili, incluse le locazioni turistiche. In pratica:

• Se stipuli un contratto scritto di locazione turisticacon l'ospite, sei obbligato ad allegare l'APE (o almeno a dichiararne la classe energetica nel contratto).
• Se non stipuli alcun contratto scritto (prassi comune negli affitti brevi più informali), l'obbligo è più controverso, ma rimane la necessità di avere il documento disponibile in caso di controllo.

Per gli annunci online

Dal 2013, la normativa italiana prevede che negli annunci immobiliarivenga indicata la classe energetica dell'immobile. Questo obbligo si applica tecnicamente anche agli annunci su Airbnb e Booking.com, sebbene nella pratica le piattaforme non lo richiedano esplicitamente e i controlli siano rari.

Tuttavia, l'assenza della classe energetica nell'annuncio potrebbe essere contestata in caso di verifica amministrativa.

Per il CIN e la SCIA

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale)non richiede esplicitamente l'APE come documento da allegare nella richiesta. Tuttavia, molte regioni e comuni, nella procedura di SCIAper l'apertura di una struttura ricettiva, richiedono la conformità energetica dell'immobile e possono chiedere l'APE in fase istruttoria.

Esenzioni: quando l'APE non è necessario

Non tutti gli immobili sono soggetti all'obbligo APE. Sono esclusi:

• Immobili con superficie utile inferiore a 50 m² destinati a uso isolato
• Box, garage, cantine e locali non riscaldati
• Edifici storici vincolati, quando il rispetto dei requisiti energetici altererebbe il carattere storico
• Immobili utilizzati meno di 4 mesi all'anno o con consumo energetico previsto inferiore al 25% di quello annuale (esenzione parziale e soggetta a interpretazione regionale)

Per gli affitti brevi stagionali utilizzati pochissimi mesi l'anno, l'esenzione potrebbe applicarsi, ma è sempre consigliabile verificare con un tecnico o con il proprio comune di riferimento.

Come ottenere l'APE: la procedura

Ottenere l'APE è relativamente semplice:

• Trova un tecnico certificatore: cerca un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) nel tuo comune. Molti studi tecnici offrono il servizio anche online.
• Sopralluogo:il tecnico visita l'immobile e raccoglie i dati (anno di costruzione, sistema di riscaldamento, infissi, isolamento, ecc.).
• Elaborazione e deposito:il tecnico elabora l'attestato e lo deposita nel registro regionale competente. Ricevi una copia cartacea e digitale con la classe energetica.

Quanto costa l'APE

Il costo dell'APE non è regolamentato e varia in base alla zona geografica, alla superficie dell'immobile e al professionista scelto. Indicativamente:

• Appartamenti fino a 100 m²: 150–300 euro
• Ville e immobili grandi: 300–600 euro
• Servizi online (per immobili standard): a partire da 100 euro

Il costo dell'APE è deducibile come spesa di gestionedell'immobile destinato alla locazione turistica. Consulta la nostra guida sullespese deducibili per gli affitti breviper capire come ottimizzare la tua fiscalità.

Le sanzioni per chi non ha l'APE

Le sanzioni per la mancanza dell'APE sono stabilite dal D.Lgs. 192/2005:

• Mancata allegazione al contratto: sanzione da 3.000 a 18.000 euro(ridotta a metà se la superficie è inferiore a 200 m²).
• Mancata indicazione della classe energetica nell'annuncio: sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro.

Nella pratica, i controlli sugli affitti brevi si concentrano principalmente sul CIN, sull'Alloggiati Web e sulla regolarità fiscale. Tuttavia, con l'intensificarsi dei controlli nel settore, è meglio essere in regola su tutti i fronti.

L'APE come strumento di marketing

Oltre all'aspetto burocratico, l'APE può diventare un elemento di differenziazione nell'annuncio. Una classe energetica alta (A o B) comunica:

• Bollette basse per l'ospite (specialmente in periodi freddi)
• Immobile moderno e ben mantenuto
• Impegno verso la sostenibilità (argomento sempre più rilevante per certi segmenti di turisti)

Menzionare la classe energetica nell'annuncio è un piccolo dettaglio che può fare la differenza per ospiti attenti allasostenibilità negli affitti brevi.