Cedolare Secca al 26% per i Plurilocatori: Chi la Paga e Come Ottimizzare le Tasse

Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi non è più uguale per tutti. Chi affitta più di un appartamento— anche tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com — paga ora un'aliquota del 26%invece del classico 21%. Una differenza che può valere migliaia di euro all'anno e che molti host ancora non hanno recepito correttamente.

In questa guida spieghiamo nel dettaglio come funziona la nuova tassazione, chi è colpito, come si conta il numero di appartamenti e quali strategie fiscali vale la pena valutare (sempre con il supporto di un commercialista).

Come funziona la cedolare secca per gli affitti brevi

La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo dell'IRPEF che consente di tassare i redditi da locazione con un'aliquota fissa, senza aggiungere il reddito dell'affitto al reddito complessivo del contribuente. È applicabile allelocazioni abitative brevi (durata inferiore a 30 giorni, a uso abitativo, tra privati) e, a certe condizioni, anche a chi affitta tramite portali online.

Con la Legge di Bilancio 2024è stata introdotta una distinzione fondamentale:

• Aliquota 21%: si applica se affitta un solo appartamento con regime di locazione turistica breve, anche se per periodi dell'anno diversi.
• Aliquota 26%: si applica dal secondo appartamento in poi. L'aliquota più alta scatta automaticamente per i redditi da locazione breve di tutti gli immobili dal secondo in avanti nel periodo di imposta.

Il contribuente può scegliere su quale dei propri immobili applicare l'aliquota agevolata del 21% (tipicamente quello che ha generato il reddito maggiore), ma gli altri sconteranno comunque il 26%.

Chi è considerato “plurilocatore”?

La soglia scatta dal secondo immobile affittato in modo breve nello stesso anno fiscale. Attenzione: non conta solo il numero di appartamenti che possiedi, ma quanti hai effettivamente locato con contratti brevi nel corso dell'anno.

Ecco alcuni scenari pratici:

• Hai 3 appartamenti ma ne affitti solo 1 in modo breve: si applica il 21%, non sei plurilocatore ai fini di questa norma.
• Hai 1 appartamento ma lo affitti a 2 diversi inquilini in periodi separati: sempre un solo immobile, aliquota al 21%.
• Hai 2 appartamenti ed entrambi sono su Airbnb: sei plurilocatore. Il secondo sconterà il 26%, anche se ha generato pochi redditi.
• Gestisci appartamenti di altri per conto terzi (co-hosting): i redditi che percepisce il proprietario sono suoi; verifica la tua posizione specifica con un professionista.

Come viene applicata la ritenuta dalle piattaforme

Le piattaforme come Airbnb e Booking.com agiscono da sostituto d'impostaquando i pagamenti transitano da loro. Applicano una ritenuta del 21% a titolo di acconto su tutti i pagamenti, indipendentemente dal fatto che l'host sia o meno plurilocatore.

Se sei plurilocatore e sei soggetto al 26%, la differenza (5%) la devi versare tu in sede di dichiarazione dei redditi tramite modello 730 o modello Redditi PF. Non aspettarti che la piattaforma la trattenga automaticamente: la ritenuta del 21% è solo un acconto, il conguaglio spetta a te. Per approfondire il funzionamento della ritenuta, leggi anche la nostra guida su come funziona la ritenuta d'acconto di Airbnb e Booking.com.

Calcolo pratico: quanto pesa il 26%?

Facciamo un esempio numerico per capire l'impatto reale. Supponiamo di avere due appartamenti che generano rispettivamente 18.000 € e 10.000 € lordi l'anno da affitti brevi.

• Sul primo (18.000 €, aliquota 21%): 3.780 € di imposta.
• Sul secondo (10.000 €, aliquota 26%): 2.600 €di imposta. Al 21% sarebbero stati 2.100 €: differenza di 500 €in più.

Su più appartamenti o importi maggiori, la differenza cresce proporzionalmente. Un portfolio di 4-5 appartamenti può accumulare un extra-carico fiscale di 2.000–5.000 € annui rispetto al regime precedente.

Alternative fiscali da valutare con un commercialista

Il passaggio al 26% ha portato molti host a rivalutare la propria struttura fiscale. Alcune opzioni che vale la pena discutere con un professionista:

Regime forfettario

Se l'attività di locazione breve è gestita in modo imprenditoriale (con apertura di partita IVA e SCIA come CAV o affittacamere), è possibile accedere al regime forfettario con aliquota del 15% (o 5% per i primi 5 anni), applicata su una base imponibile ridotta. Per approfondire, consulta la nostra guida alregime forfettario per affitti brevi. Attenzione: l'accesso al forfettario richiede una serie di condizioni e presuppone l'esercizio di attività d'impresa, non la semplice locazione.

Società semplice o SRL

Per chi gestisce un numero significativo di immobili, una società può offrire vantaggi fiscali, anche grazie alla possibilità di dedurre i costi. Tuttavia, comporta obblighi amministrativi aggiuntivi e costi di gestione. La valutazione deve essere fatta caso per caso.

Ottimizzazione del portfolio

In alcuni casi può convenire ridurre il numero di immobili affittati in modo breve, convertire alcuni contratti in locazioni più lunghe (oltre 30 giorni, fuori dalla normativa sugli affitti brevi) o diversificare il mix di tipologie contrattuali.

Adempimenti pratici per il plurilocatore

Se sei plurilocatore, ecco cosa devi fare concretamente:

1. Traccia separatamente i redditi di ogni immobile: avere un prospetto chiaro per appartamento semplifica enormemente la dichiarazione e il calcolo del conguaglio.
2. Scegli su quale immobile applicare il 21%: è conveniente applicare l'aliquota agevolata a quello che ha generato i redditi maggiori.
3. Metti da parte il 26%(al netto della ritenuta già versata dalle piattaforme) durante l'anno, per non trovarti a corto di liquidità a giugno con la dichiarazione.
4. Conserva tutta la documentazione: contratti, ricevute di pagamento, estratti conto delle piattaforme. In caso di controllo fiscale, avere tutto ordinato fa la differenza.
5. Rivolgiti a un commercialistaesperto di locazioni turistiche, preferibilmente prima della dichiarazione: la normativa è recente e l'interpretazione pratica può variare.

Cosa non è ancora del tutto chiarito

La norma del 26% per i plurilocatori ha lasciato aperte alcune questioni interpretative, su cui l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti parziali. In particolare:

• La gestione dei redditi in comproprietà: se un immobile è posseduto al 50% da due coniugi, conta come un immobile per ciascuno o come mezzo immobile?
• La distinzione tra locazione breve e attività ricettiva imprenditoriale nei casi limite (ad esempio chi affitta 2 appartamenti con gestione professionale).

Per queste situazioni è fondamentale un confronto con un commercialista aggiornato, che possa valutare la tua posizione specifica alla luce delle ultime circolari dell'AdE.