Canone Concordato o Locazione Turistica: Quando Conviene l'Uno o l'Altro

Hai un appartamento libero e stai valutando se metterlo su Airbnb o firmarne un contratto a canone concordato. È una delle domande più frequenti tra i proprietari italiani, e la risposta dipende da molti fattori: la località, il carico fiscale, la tua disponibilità di tempo e quanto sei disposto a occuparti della gestione. In questa guida confrontiamo le due soluzioni punto per punto, senza scorciatoie.

Cos'è il canone concordato

Il canone concordatoè un contratto di locazione a lungo termine (formula 3+2 oppure transitoria) il cui importo mensile non viene fissato liberamente dalle parti, ma determinato secondo le tabelle locali negoziate tra le associazioni di categoria (proprietari e inquilini) in ogni Comune. Il vantaggio principale per il proprietario è lacedolare secca agevolata al 10%(invece del 21% del canone libero e del 26% degli affitti brevi per chi possiede più di una unità).

In cambio si accetta un canone inferiore a quello di mercato libero, e soprattutto si lega l'immobile a un inquilino per almeno 3 anni (più 2 di rinnovo automatico), rinunciando alla flessibilità degli affitti brevi.

Cos'è la locazione turistica (affitto breve)

La locazione turisticariguarda contratti fino a 30 giorni, senza obbligo di registrazione all'Agenzia delle Entrate. Rientra nella disciplina degli affitti brevi introdotta dal DL 50/2017, che ha obbligato le piattaforme (Airbnb, Booking) a operare come sostituti d'imposta. L'aliquota della cedolare secca è:

• 21% sul primo appartamento messo a reddito in questo regime;
• 26% dal secondo appartamento in poi (dal 2024, con la Legge di Bilancio 2024).

Chi gestisce più unità deve fare attenzione: la differenza dal 10% del concordato al 26% degli affitti brevi è enorme e può ribaltare completamente la convenienza economica.

Confronto fiscale: numeri alla mano

Supponiamo un appartamento nel centro di una città universitaria con un valore di mercato mensile di 1.000 €.

• Canone concordato: il contratto potrebbe fissare il canone a 750 €/mese (tariffa concordata). Imposte annue: 750 × 12 = 9.000 € × 10% = 900 €/anno.
• Affitto breve (primo appartamento): con un'occupazione del 70% e 80 €/notte in media, il reddito annuo lordo potrebbe essere 20.440 €. Cedolare secca 21%: circa 4.292 €/anno di imposte, ma con un reddito netto prima molto superiore.
• Affitto breve (dal secondo appartamento): stesso scenario al 26%: circa 5.314 €/annodi imposte, più i costi operativi (pulizie, biancheria, gestione).

Il canone concordato conviene in termini fiscali quando il reddito netto degli affitti brevi è basso (alta stagionalità compressa, bassa occupazione) oppure quando si gestiscono più unità soggette al 26%. La valutazione va sempre fatta con un commercialista che conosce le specificità del tuo Comune.

Adempimenti burocratici a confronto

Un aspetto spesso sottovalutato è il carico amministrativo delle due soluzioni.

Locazione turistica

• CIN obbligatorio (Codice Identificativo Nazionale) da richiedere sul portale Ministero del Turismo e da esporre sulla porta e negli annunci.
• Registrazione ospiti su Alloggiati Webentro 24 ore dall'arrivo, per ogni singolo ospite maggiorenne.
• Tassa di soggiorno: raccolta per conto del Comune e versata periodicamente.
• Flussi ISTAT: comunicazione mensile delle presenze turistiche alla Regione.
• Gestione continua: messaggi, check-in, pulizie, manutenzione.

Canone concordato

• Registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate (modello RLI) entro 30 giorni dalla firma.
• Cedolare secca con opzione in sede di registrazione del contratto.
• Nessun obbligo di Alloggiati Web né tassa di soggiorno (non è attività turistica).
• Certificazione energetica APE da allegare al contratto.

Se il tuo obiettivo è un reddito passivo con il minimo sforzo operativo, il canone concordato è strutturalmente più semplice. Vedi anche la nostra guida sulocazione transitoria e locazione breve a confronto.

Flessibilità e rischi

Gli affitti brevi offrono flessibilità totale: puoi bloccare le date per uso personale, cambiare i prezzi ogni settimana, decidere di smettere con un mese di preavviso. Sono ideali se vuoi usare l'immobile anche tu, se la località ha un turismo intenso o se preferisci non legarti.

Il canone concordato offre invece stabilità di reddito: sei certo di incassare ogni mese, non devi preoccuparti delle basse stagioni, non gestisci arrivi e partenze. Il rischio principale è l'inquilino moroso: in Italia le procedure di sfratto per morosità richiedono in media 12–18 mesi, un rischio da non sottovalutare.

In quali situazioni conviene il canone concordato

• Immobile in città universitaria: domanda stabile di studenti fuori sede, soggiorni di 9–12 mesi, basso turnover, nessuna stagionalità.
• Zona a bassa domanda turistica: un quartiere residenziale periferico rende poco come affitto breve ma va bene per un inquilino a lungo termine.
• Proprietà di più unità: con il 26% sull'affitto breve e il 10% sul concordato, la differenza annua può superare i 5.000 € per appartamento.
• Proprietario non presente o residente lontano: gestire da remoto un affitto breve senza un property manager è complicato; il concordato non richiede presenza.

In quali situazioni conviene la locazione turistica

• Località con alta domanda turistica: mare, montagna, centri storici con turismo internazionale garantiscono occupazione elevata e tariffe premium.
• Primo appartamento messo a reddito: con il 21% e un reddito lordo ben gestito, l'affitto breve supera quasi sempre il concordato in termini assoluti.
• Vuoi usare l'appartamento anche tu: nessun inquilino di lungo periodo, date bloccabili in qualsiasi momento.
• Alta occupazione garantita: in zone con tasso di occupazione >70% e ADR elevato, il differenziale di aliquota fiscale viene largamente compensato dai ricavi.

La terza via: locazione transitoria

Esiste una soluzione ibrida: la locazione transitoria, contratto da 1 a 18 mesi per esigenze specifiche e documentate del conduttore (trasferimento lavorativo, corso di studi temporaneo, cantiere). Permette di combinare cedolare secca al 21% (libera) o al 10% (concordata) con periodi più flessibili rispetto al 3+2. Non è una locazione turistica: non richiede CIN né Alloggiati Web ma non puoi affittarla a turisti.

Se gestisci più appartamenti, esistono oggi piattaforme e gestionali che automatizzano la rendicontazione mensile, le scadenze fiscali e il controllo delle prenotazioni, permettendoti di valutare con dati reali quale mix di contratti massimizza il tuo rendimento netto.

Conclusione

Non esiste una risposta universale: dipende dalla località, dal numero di unità, dal tuo profilo fiscale e dalla tua disponibilità a gestire l'operatività. L'unica cosa certa è che decidere senza calcolare è un errore: metti su carta i numeri reali, confronta i redditi netti dopo le tasse e i costi operativi, e consulta un commercialista esperto di locazioni prima di firmare qualsiasi contratto.

Per approfondire il regime fiscale degli affitti brevi leggi anche la nostra guida sullacedolare secca al 26% per gli affitti brevi.