APE Obbligatorio per gli Affitti Brevi? Certificazione Energetica e Sanzioni
L'APE — Attestato di Prestazione Energetica — è uno dei documenti più trascurati dagli host di affitti brevi italiani. Eppure è obbligatorio per legge in molti casi, e le sanzioni per chi non ce l'ha possono essere significative. Con le nuove direttive europee sull'efficienza energetica degli edifici, questo tema diventerà sempre più centrale nei prossimi anni.
In questa guida scopri quando l'APE è obbligatorio per gli affitti brevi, come ottenerlo, quanto costa e cosa rischi se non sei in regola.
Cos'è l'APE e a cosa serve
L'Attestato di Prestazione Energeticaè un documento che classifica l'efficienza energetica di un edificio o unità immobiliare su una scala da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza). È redatto da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra con certificazione specifica) e ha una validità di 10 anni, salvo interventi significativi sull'immobile.
L'APE è stato introdotto in Italia dal D.Lgs. 192/2005in recepimento della Direttiva europea 2002/91/CE, poi aggiornato con il D.Lgs. 48/2020 che recepisce la Direttiva 2018/844/UE (EPBD recast). La normativa italiana richiede l'APE in caso di compravendita, locazione e, con alcune specificità, anche per gli annunci pubblicitari degli immobili.
APE obbligatorio per gli affitti brevi: la normativa vigente
L'obbligo di APE per le locazioni è sancito dall'art. 6 del D.Lgs. 192/2005. Il punto controverso per gli affitti brevi riguarda la definizione di “locazione” rispetto alle locazioni turistiche.
Locazioni di durata inferiore a 4 mesi
La legge prevede espressamente che per i contratti di locazione di durata inferiore a 4 mesi l'obbligo di allegare l'APE al contratto non si applica. Tuttavia, questo non significa che l'APE non serva del tutto: significa che non devi allegarlo fisicamente al contratto per ogni prenotazione breve.
Ciò che rimane obbligatorio, anche per gli affitti brevi, è l'indicazione della classe energetica negli annunci pubblicitaridi vendita o locazione dell'immobile, compreso il tuo annuncio su Airbnb o Booking.com.
L'obbligo di indicare la classe energetica negli annunci
L'art. 6, comma 8 del D.Lgs. 192/2005 stabilisce che negli annunci commerciali di vendita e locazionedevono essere riportati l'indice di prestazione energetica e la classe dell'unità immobiliare, ricavati dall'APE.
In pratica: se pubblichi annunci su portali online per affittare il tuo appartamento, tecnicamente dovresti avere un APE valido da cui ricavare la classe energetica. Airbnb e Booking.com non verificano questa informazione, ma ciò non elimina l'obbligo di legge.
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Scopri GuestSuiteSanzioni per chi non ha l'APE
Le sanzioni per mancanza o irregolarità dell'APE variano in base alla violazione:
- Mancata dotazione dell'APE in caso di locazione (contratto di durata superiore a 4 mesi): da 300 a 1.800 euro.
- Mancata indicazione della classe energetica negli annunci pubblicitari: da 500 a 3.000 euro.
- APE non aggiornato dopo interventi significativi(sostituzione caldaia, cappotto termico, nuove finestre): la sanzione è analoga a quella per mancata dotazione.
L'applicazione pratica delle sanzioni per gli affitti brevi è stata storicamente limitata, ma con l'inasprimento dei controlli fiscali e il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN), la regolarità documentale degli immobili destinati a locazione turistica è sempre più sotto la lente.
Il CIN e la correlazione con i documenti dell'immobile
Dal 2024, il Codice Identificativo Nazionale (CIN)è obbligatorio per tutti gli immobili adibiti a locazione turistica breve. Per ottenere il CIN tramite il portale del Ministero del Turismo (BDSR) è necessario dichiarare la conformità dell'immobile ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza.
Sebbene l'APE non sia un requisito esplicito per il CIN, avere la documentazione dell'immobile in ordine — compreso l'attestato energetico — è parte di una gestione professionale e riduce il rischio di problemi in caso di controlli. Per approfondire il CIN, leggi la nostra guida suil CIN per le locazioni brevi nel 2026.
Come si ottiene l'APE: procedura e costi
Ottenere un APE è più semplice di quanto molti pensino. Ecco i passaggi:
- Scegli un tecnico abilitato:ingegnere, architetto, geometra o perito industriale iscritto all'albo e con certificazione APE. Puoi trovarne tramite il sito del tuo Comune o chiedendo ai proprietari di immobili vicini.
- Sopralluogo:il tecnico visita l'appartamento e raccoglie i dati su muratura, infissi, impianto di riscaldamento/raffreddamento, produzione di acqua calda sanitaria e presenza di fonti rinnovabili.
- Redazione e registrazione:il tecnico elabora l'attestato e lo deposita sul portale regionale competente, che rilascia il numero identificativo ufficiale.
- Consegna del documento: ricevi il pdf firmato digitalmente, valido 10 anni.
Il costo di un APE per un appartamento residenziale varia tipicamente tra150 e 350 euro, in base alla superficie e alla località. In alcune regioni esistono convenzioni tra ordini professionali e Comuni che riducono il costo per i piccoli proprietari.
Quando è necessario rinnovare l'APE
L'APE ha validità di 10 anni, ma decade anticipatamente se si effettuanointerventi di riqualificazione energetica significativi:
- Sostituzione della caldaia o dell'impianto di riscaldamento
- Installazione di pannelli solari o pompe di calore
- Rifacimento dell'isolamento termico (cappotto esterno o interno)
- Sostituzione degli infissi con prodotti a bassa trasmittanza
Dopo questi interventi è obbligatorio far redigere un nuovo APE, che molto probabilmente mostrerà un miglioramento della classe energetica — un vantaggio competitivo che puoi comunicare ai tuoi ospiti (e che potrebbe giustificare una tariffa più elevata per un appartamento efficiente e a basso costo energetico per l'ospite).
La direttiva europea EPBD e i prossimi obblighi
La direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD 2024) sta spingendo verso requisiti sempre più stringenti. Gli edifici residenziali dovranno raggiungere determinate classi energetiche entro il 2030 e il 2033: quelli in classe G — la peggiore — saranno i più esposti a restrizioni future sulla locazione.
Se il tuo appartamento ha una classe bassa (F o G), è il momento di pianificare interventi migliorativi non solo per la conformità futura, ma anche per ridurre i costi energetici e renderlo più attrattivo sul mercato degli affitti brevi. Gli ospiti internazionali sono sempre più attenti alla sostenibilità e all'efficienza energetica nella scelta dell'alloggio.
Per restare aggiornato su tutti gli adempimenti per chi fa affitti brevi in Italia, leggi la nostra guida completa suadempimenti fiscali e normativi per affitti brevi nel 2026.