Affitti Brevi in Italia: Le Differenze Normative tra Regioni

In Italia, la normativa sugli affitti brevi e sulle strutture ricettive è un patchwork complesso: esiste una cornice nazionale (Codice del Turismo, D.L. 50/2017, obbligo CIN), ma molti aspetti pratici — classificazione delle strutture, adempimenti dichiarativi, codici identificativi, limiti di giorni — sono delegati alle Regioni e talvolta ai Comuni.

Questa frammentazione crea situazioni paradossali: lo stesso appartamento gestito esattamente nello stesso modo può richiedere adempimenti completamente diversi se si trova a Milano o a Palermo, a Venezia o a Napoli. Questa guida ti dà una panoramica aggiornata delle principali differenze regionali.

Il livello nazionale: cosa si applica ovunque

Prima di analizzare le differenze regionali, è utile fissare ciò che è uguale per tutti:

• CIN (Codice Identificativo Nazionale):obbligatorio dal settembre 2024 per tutti gli affitti brevi e strutture ricettive, rilasciato tramite la piattaforma nazionale del Ministero del Turismo. Va esposto nell'annuncio su tutte le piattaforme.
• Alloggiati Web:la comunicazione delle presenze alla Questura di competenza è obbligatoria per tutte le strutture ricettive su tutto il territorio nazionale, entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite.
• Cedolare secca:l'aliquota del 21% (26% oltre le 4 unità) si applica uniformemente a livello nazionale per i contratti di locazione breve.
• Ritenuta d'acconto delle piattaforme: Airbnb e Booking applicano una ritenuta del 21% sui pagamenti agli host. Uniforme a livello nazionale.

Tutto ciò che non è incluso in questa lista è potenzialmente variabile da Regione a Regione.

Lombardia

La Lombardia ha una delle normative più strutturate in Italia. Gli affitti brevi non imprenditoriali non richiedono la SCIA, ma devono:

• Richiedere il CIR (Codice Identificativo Regionale) tramite il portale SUAP del Comune.
• Rispettare il Regolamento Comunaledi Milano che, dal 2023, limita gli affitti brevi nelle zone più centrali (Municipio 1) a 90 giorni per anno solare per gli appartamenti non adibiti a residenza principale.
• Per i B&B e le case vacanze, presentare apposita SCIA al Comune.

Milano è stata la prima città italiana ad introdurre il limite dei 90 giorni, poi esteso ad altre realtà.

Toscana

La Toscana richiede la comunicazione di inizio attività al SUAP comunale e l'ottenimento di un codice identificativo regionale da esporre negli annunci. La legge regionale distingue tra:

• Locazioni brevi non imprenditoriali: senza servizi aggiuntivi, senza limite di giorni a livello regionale (ma possono esserci limitazioni comunali).
• Appartamenti per vacanze: qualificati come strutture ricettive extra-alberghiere, con obbligo di SCIA e requisiti strutturali minimi.

Firenze ha introdotto misure restrittive significative nel centro storico UNESCO: divieto di nuove autorizzazioni per affitti brevi in alcune zone e limitazioni per i cambi di destinazione d'uso.

Veneto

Il Veneto ha una normativa regionale specifica sulle locazioni turistiche. I gestori devono:

• Iscriversi al sistema informativo regionale del turismo e ottenere un codice identificativo.
• Presentare comunicazione al SUAP per le strutture extra-alberghiere.
• Rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa regionale.

Venezia merita un capitolo a parte: il Comune ha introdotto una delle tasse di soggiorno più elevate d'Italia e sta valutando misure ancora più restrittive per contrastare lo spopolamento del centro storico legato all'overtourism.

Lazio e Roma

Il Lazio ha recepito la normativa nazionale e regionalmente prevede:

• Comunicazione di inizio attività per locazioni turistiche non imprenditoriali.
• Codice identificativo regionale in fase di implementazione progressiva.

Roma ha una delle tasse di soggiorno più articolate d'Italia, con importi che variano in base alla categoria della struttura e alla zona della città. Non sono previsti al momento limiti di giorni specifici per gli affitti brevi residenziali.

Sicilia

La Sicilia, in quanto Regione a Statuto Speciale, ha competenza legislativa più ampia in materia di turismo. La normativa regionale distingue le strutture extra-alberghiere (case vacanze, affittacamere, B&B) con requisiti strutturali e dichiarativi specifici.

Per le locazioni brevi non imprenditoriali, la situazione è più permissiva rispetto al nord Italia, ma è fondamentale verificare il regolamento del singolo Comune, soprattutto nei centri turistici come Taormina, Palermo o le isole minori.

Piemonte

Il Piemonte ha una legge regionale sul turismo (L.R. 13/2017) che disciplina le strutture ricettive extra-alberghiere. Prevede:

• Comunicazione di inizio attività per le locazioni turistiche.
• Requisiti minimi per B&B e case vacanze.
• Obbligo di comunicazione delle presenze turistica (diverso dall'Alloggiati Web della Questura) all'Osservatorio Turistico Regionale.

Come tenersi aggiornati

La normativa sugli affitti brevi è in continua evoluzione. Nel 2025-2026 molte Regioni stanno introducendo nuove restrizioni in risposta alla pressione dell'overtourism nei centri storici. Le fonti più affidabili per tenersi aggiornati sono:

• Il sito web della Regione di riferimento, sezione Turismo.
• Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del proprio Comune.
• Le associazioni di categoria come AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi).
• I consulenti fiscali specializzati in locazioni turistiche.

Leggi anche la nostra guida sugli aggiornamenti normativi per il 2026 e sul CIN obbligatorioper rimanere in regola a livello nazionale.

Conclusione

Gestire un affitto breve in Italia richiede di conoscere non solo le regole nazionali ma anche quelle della propria Regione e spesso del proprio Comune. Il consiglio pratico è di non affidarsi a fonti generiche ma di verificare direttamente con gli uffici competenti locali quali sono gli adempimenti specifici per la tua situazione. Un avvio in regola evita sanzioni e problemi futuri che potrebbero compromettere l'intera attività.