Affitti Brevi nelle Marche: Normativa, Adempimenti e Tassa di Soggiorno 2026

Le Marche sono una delle regioni turistiche italiane più in crescita: costa adriatica con lunghe spiagge, colline patrimonio UNESCO, borghi medievali, Parco Nazionale dei Monti Sibillini, mete balneare come Senigallia e Pesaro. Un territorio vario che attira flussi turistici diversificati e in cui il mercato degli affitti brevi è in forte espansione. Se gestisci o vuoi avviare una struttura ricettiva nelle Marche, ecco tutto ciò che devi sapere sulla normativa regionale e gli adempimenti obbligatori.

La normativa regionale marchigiana

Le Marche disciplinano le strutture extralberghiere e le locazioni turistiche attraverso la Legge Regionale 9/2006 e successivi aggiornamenti. Le categorie principali sono:

• Case e appartamenti per vacanze (CAV):unità immobiliari date in locazione per finalità turistiche, anche in assenza del proprietario, con fornitura di biancheria e servizi minimi. Richiedono iscrizione nel registro regionale e SCIA al SUAP.
• Bed & Breakfast:attività svolta nell'abitazione di residenza del titolare con ospitalità in camere e servizio di prima colazione. Prevedono limiti al numero di camere e posti letto.
• Locazioni turistiche: privati che affittano la propria abitazione o una seconda casa per periodi brevi senza servizi aggiuntivi. Rientrano in un regime semplificato con obbligo di comunicazione preventiva e rispetto degli obblighi fiscali e di ordine pubblico.
• Affittacamere:attività continuativa di ospitalità in camere, anche in immobile non di residenza del titolare, con servizi accessori.

Ogni Comune delle Marche può integrare la normativa regionale con propri regolamenti: verifica sempre presso il SUAP del tuo Comunei requisiti specifici e le procedure aggiornate prima di avviare l'attività.

Il CIN: obbligatorio in tutta Italia, Marche incluse

Dal 2024 è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e le locazioni brevi il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo. Il codice deve essere:

• Esposto all'ingresso dell'immobile con targa o cartello visibile
• Pubblicato in ogni annuncio su piattaforme online (Airbnb, Booking.com, ecc.)
• Comunicato al Comune unitamente agli altri dati della struttura

Le sanzioni per mancata esposizione o per annunci privi di CIN sono severe e si applicano uniformemente su tutto il territorio nazionale. Approfondisci nella guida al CIN per le locazioni brevi 2026.

Alloggiati Web: la trasmissione alle Forze dell'Ordine

Ogni gestore di struttura ricettiva nelle Marche ha l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. L'obbligo vale per tutti, italiani e stranieri. Per ottenere le credenziali di accesso al portale, rivolgi la richiesta alla Questura della provincia dove si trova la struttura.

I dati da trasmettere includono: nome, cognome, data e luogo di nascita, nazionalità, tipo e numero del documento d'identità, data di arrivo e durata prevista del soggiorno. I gestionali dedicati agli affitti brevi automatizzano la compilazione e l'invio, riducendo il rischio di errori e ritardi che possono comportare sanzioni amministrative.

Tassa di soggiorno nelle Marche: chi la applica?

La tassa di soggiorno è un'imposta comunale facoltativa: non tutti i Comuni marchigiani l'hanno istituita, e gli importi variano significativamente. Tra i Comuni che la applicano:

• Senigallia: mete balneari di punta, applica la tassa con tariffe differenziate per stagione e categoria di struttura.
• Pesaro:Capitale della Cultura 2024, ha rivisto il proprio regolamento sulla tassa di soggiorno nell'ottica del grande afflusso turistico.
• Urbino:città UNESCO, applica la tassa con particolare attenzione al centro storico.
• Ascoli Piceno, Macerata, Ancona: applicano la tassa per le strutture ricettive con importi deliberati annualmente.

Come host sei responsabile della riscossione (la incassi tu dagli ospiti) e del versamentoal Comune entro le scadenze previste dal regolamento locale. Tienine traccia separata nella tua contabilità: la tassa di soggiorno non è un tuo ricavo, e non va confusa con il corrispettivo dell'affitto ai fini fiscali. Per approfondire, leggi la nostra guida sulla tassa di soggiorno: versamento e adempimenti.

Statistica turistica ISTAT: le comunicazioni mensili

Oltre ad Alloggiati Web, le strutture ricettive nelle Marche sono tenute a trasmettere le statistiche sugli arrivi e le presenze turisticheall'ISTAT tramite il portale regionale o il sistema nazionale di raccolta dati. Le comunicazioni sono generalmente mensili e riguardano il numero di arrivi (prenotazioni che iniziano nel mese) e di presenze (notti totali). È un adempimento spesso dimenticato dagli host più piccoli, ma soggetto a sanzioni. Verifica le modalità di trasmissione con la Regione Marche o con il tuo Comune.

Fiscalità: le opzioni per gli host marchigiani

Dal punto di vista fiscale, gli host nelle Marche hanno le stesse opzioni nazionali:

• Cedolare secca al 21%(o 26% dal secondo immobile in locazione breve): regime sostitutivo IRPEF che semplifica la dichiarazione e fissa un'aliquota certa.
• IRPEF ordinaria:conveniente se hai deduzioni significative o se la cedolare secca non è applicabile (es. locazione a soggetti che usano l'immobile per attività d'impresa).
• Partita IVA con regime forfettario:per chi gestisce l'attività in forma imprenditoriale (CAV, affittacamere), il forfettario può essere conveniente fino alle soglie previste dalla legge. Rivolgi la valutazione a un commercialista esperto di locazioni brevi.

Le piattaforme come Airbnb e Booking.com fungono da sostituto d'imposta: trattengono il 21% di ritenuta d'acconto sul compenso lordo, che potrai portare in detrazione in dichiarazione dei redditi. Per i dettagli, consulta la guida alla Certificazione Unica di Airbnb e Booking.

Senigallia e la costa marchigiana: stagionalità e adempimenti

La costa marchigiana ha una stagionalità marcata, con picchi in luglio e agosto e stagioni spalle (giugno e settembre) sempre più frequentate. Alcune indicazioni operative per chi gestisce strutture balneari:

• Apertura stagionale:se la struttura è attiva solo in certi mesi, comunica al Comune il periodo di attività e verifica se esistono obblighi di notifica per l'apertura e la chiusura stagionale.
• Contratti stagionali con il personale:per B&B e CAV più strutturate, il contratto di lavoro stagionale ha regole specifiche che vanno rispettate. Rivolgiti a un consulente del lavoro.
• Manutenzione invernale: la chiusura della struttura non sospende gli obblighi assicurativi e di manutenzione ordinaria. Leggi i nostri consigli sulla manutenzione preventiva per affitti brevi.

Borghi e entroterra: un mercato in crescita

I borghi marchigiani — da Gradara a Corinaldo, da San Leo a Montefalcone Appennino — stanno vivendo una crescita del turismo esperienziale e rurale. In queste località più piccole la normativa è spesso più snella e la concorrenza minore, ma attenzione a:

• Vincoli paesaggistici e culturali sugli immobili storici: eventuali ristrutturazioni o modifiche esterne richiedono autorizzazioni specifiche dalla Soprintendenza.
• Classificazione catastale: alcuni immobili rurali richiedono variazioni catastali prima di poter essere destinati ad uso ricettivo.
• Accessibilità e servizi: verifica che la struttura soddisfi i requisiti minimi di sicurezza previsti per le strutture extralberghiere (estintori, uscite di emergenza, rilevatori di fumo e CO).

Riepilogo: i principali adempimenti

1. SCIA o comunicazione preventiva al SUAP del Comune (a seconda della categoria)
2. Iscrizione al registro regionale delle strutture extralberghiere
3. Richiesta e affissione del CIN (portale BDSR Ministero del Turismo)
4. Credenziali Alloggiati Web dalla Questura provinciale
5. Comunicazione arrivi/presenze ISTAT (mensile)
6. Riscossione e versamento tassa di soggiorno (se il Comune l'ha istituita)
7. Rispetto degli obblighi fiscali (cedolare secca, dichiarazione dei redditi)
8. IMU come seconda casa (se l'immobile non è la tua residenza principale)

Come per tutte le normative del settore ricettivo, le indicazioni qui riportate hanno scopo informativo generale. Per la tua situazione specifica — Comune, tipologia di struttura, regime fiscale — è sempre consigliabile confrontarti con il tuo Comune, un commercialista e, se necessario, un consulente legale specializzato nel turismo.